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2002年是大连万达集团高速度跨越式发展的一年，是“腾飞”之年。房地产业务发展到了北京、上海、天津等18个大型城市，大洋百货连开五个店。大连万达集团总资产已经达到100亿元，并且保持着较低的负债率，集团年销售额已经突破了80亿元。目前，大连万达集团已在北京、大连、长春、吉林、西安、南京、济南、南昌、成都、昆明等城市进行规模开发，年开发量超过150万平方米，销售额近40亿元。房地产公司的目标是五年内年开发规模达到300万平方米，成为中国首家房地产年销售额过百亿元的企业。大连万达集团董事长王健林
在接受记者采访时说：中国现在这个发展时机，是个很高速发展的平台。如果我们能够把握这个机会，十年之内一定会成为一个世界级的企业。你不这么做，一定会有别人这样做的。
商业奇想从一块荒地开始
大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。经过十几年的发展，万达已成为以住宅房地产、商业房地产、大型百货连锁店为三大支柱产业的大型企业集团。集团总资产100亿元，年销售额突破80亿元。万达成立15年来，经历了从混业经营到突出房地产主业，主业经营从量变到质变的发展过程。
近阶段最令媒体津津乐道的是万达在全国首创的“商业房地产订单模式”，即在取得主力店和部分配套店的入驻合同之后兴建大型购物中心，建成后通过出售部分商铺回收土地取得和建设的资金，主力店提供长期稳定的租金回报。同时这种模式还很好地利用了万达投资足球时积累的全国性知名度。目前，万达集团已和世界500强商业连锁企业沃尔玛、家乐福、普尔斯马特、大洋百货、百安居、欧倍德、百胜餐饮集团、百脑汇电脑城等签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设“万达商业广场”。计划到2005年，在全国建设30个以上的商业广场。但恐怕出乎大多数人的意料，这个在房地产界具有革命性的创想是从一块荒地开始的。
1999年秋季，万达在长春成功开发了“长春明珠”超大型综合社区，占地97万平方米，一期开发量达到50万平方米以上。以优良的品质、物超所值的价格及出色的营销手段在长春当地房地产市场引起了很大的反响。正因为如此，2000年初，长春当地一开发商将自己撂荒10年之久，一块占地约1.5万平方米左右的地块推荐给万达(位于重庆路与西安大路交汇处)。要不要这块地？买下后如何开发？区位功能如何定位？项目的未来用途、市场前景、投资回报如何？当时对于从未涉足过商业项目的开发，也从未有过系统的商业房地产项目开发考虑的万达来说是个非常难做的抉择。经过前后与商业专家、规划技术专家、房地产开发专家的反复研讨，王健林提出用跨越思维冲破传统住宅开发的观念，就该项目的未来开发模式展开充分的调查和详细的讨论。万达最终确定买下这块地，在该地址上建设一个中高档的购物广场。
建筑是万达的强项，但购物广场的经营万达并不熟悉，于是万达产生了请一家世界知名公司进驻主力店的想法。根据这种思路，沃尔玛进入了万达的视野。以昆明为例，沃尔玛昆明公司在短短2年时间内，其零售面积翻了一番，向当地政府缴纳了3000多万元的税收，据沃尔玛昆明公司称，2001年，沃尔玛昆明公司在所有沃尔玛中国公司中创造了四个第一：最高销售增长、最佳运营标准、年度最佳商场和费用控制最低。其直接从云南省生产厂家购货达400多万元，目前本地产品已从当初占20%上升到50%以上。沃尔玛当地化采购拓展了云南产品在国内及国际市场上的销售份额，带动了一批出口加工型企业及服务行业。在赚钱的同时，还受到了当地政府的欢迎。由此可见沃尔玛的大型购物广场在国内具有很大发展前景。联想到美国沃尔玛在大连成功开店的经验，万达决定由集团高层领导出面，去深圳沃尔玛中国总部进行商务洽谈，探讨沃尔玛进驻长春万达购物广场的可能性。沃尔玛中国有限公司主管发展的副总裁夏彼得先生明确表示，长春是沃尔玛公司在中国未来三年的发展战略城市之一。但万达的选址，要具体待其发展部、市场研究部对长春市市场进行具体的调查之后，才能给予答复。三周之后，沃尔玛中国公司总部正式答复万达，明确表示同意进驻万达长春购物广场，但须符合其经营所需要的条件。
主力店的成功进驻，使未来的物业租赁有了保障，但1.4亿元的购地资金加上1.6亿元的建设资金如何回收？万达开始沿用住宅销售的办法启动商铺销售。商铺销售在长春几乎已被人们淡忘了，因为从来这样的项目都是给当地国营百货公司的，该物业产权属于国有，因而不论当地住房市场如何，这种商铺都是有市无价。在进行了详细的市场研究之后，万达发现了商业房地产销售市场的空白点和巨大的利润空间，在长春万达购物广场项目推出商铺销售后短短的一个月时间里就全部清盘，回收资金占总投资的60%以上。长春商业房地产项目开发的成功，给了万达极大的信心，万达没有停留在一个项目的创新，而是在国外竞争对手由于中国房地产市场的限制政策短期内无法进入，国内竞争对手未反应过来之前，抢先占领市场的制高点，2000年3月，由万达集团董事长亲自带队赴深圳沃尔玛总部，与其高层领导签订了不仅在长春，而且要在中国各直辖市、省会城市、计划单列市，在未来五年内建设多个万达购物广场，而沃尔玛作为主力店进驻的联合发展协议。
经过长春的成功合作之后，第二个机遇很快来了。2001年11月，天津市和平区政府招商办主动找万达集团洽商引进万达投资项目的可能性，万达高层领导给予了高度重视，并亲自带队到和平区进行商业考察。和平区是天津市的传统商业区，其和平路有“金街”之美誉，和平区政府出于改革开放，重新调整产业结构式的考虑，拟对和平区金街两侧4000户居民进行搬迁。项目占地6万平方米左右，相当于4个万达已建购物广场的面积。万达集团高层领导召开由各路专家组成的头脑风暴会议，以天津和平区的商业房地产项目(为有别于万达购物广场，定义为万达商业广场)的整体开发规划为例，综合分析，反复论证，最终确定了万达商业广场项目如何在全国快速抢占市场，迅速做大做强的战略指导思想。这时万达意识到仅仅沃尔玛一个品牌的进驻是不够的，还应引进什么品牌，引进哪几种业态才能保持和平区传统的商业购物氛围，这又给万达集团提出了新的课题。这种商业组合虽然前期投入较大，但其经济效益和社会效益却远非单店所能比，关键是如何引入世界著名企业的不同经营业态，既能避免同种业态扎堆，而出现恶性竞争的局面，又能创造一个经营成功的商圈。从此，万达的工作重心逐步转移到商业房地产开发项目上来。目前，万达已经成为沃尔玛在中国最大的合作伙伴之一，沃尔玛计划在2005年以前，在中国的开店数量达到100家，2010年前达到200家以上。
2001年10月，万达集团决定在下属商业开发管理公司中正式成立招商部，目标为引进世界500强的著名连锁商业企业并与之达成战略发展联盟。除沃尔玛外，国内百货业的一枝奇葩———位于上海徐家汇的太平洋百货被纳入视线，同时主动与英国翠丰集团的百安居、德国廷格尔曼集团的欧倍德等世界连锁知名企业开始接触，仅用了不到三个月的时间，万达以商业项目为契机，联合成了一个在中国谋求共同发展的商业组合体。住宅房地产项目的开发和建设，不利于企业资本的积累，而“订单商业”模式的房地产开发思路，却极易形成大量的固定资产，即这种模式的成功拓展能使企业在较短的时期内，做大做强。当万达将项目总体规划意见书呈报给天津市政府时，天津市政府领导精神为之一振，认识到这是一个千载难逢的发展机会，立即组织召开专题会议，聘请国内外商业专家进行综合论证。结论认为万达在天津和平区的商业广场项目，立意新、功能全，适应国内外商业发展潮流，对未来天津市商业结构的调整将起到巨大的推动作用，因此很快就批准了该方案，从天津项目开始，万达集团对自己的产品进行了升级换代，由单体万达购物广场的项目转为由品牌主力店组合而成的万达商业广场项目，标志着万达商业房地产开发战略上升到了更高的层次。
根据这种思路，2001年5月，当万达将其在全国建设商业广场的发展战略阐明之后，欧倍德中国公司表现出极大的兴趣，并迅速报给德国总部，正是看中了中国建材零售市场的巨大潜力，其总部很快批准了与万达的合作，于2001年6月正式签署联合发展框架合同。欧倍德表示凡万达集团开发的商业地产项目，只要符合其经营条件，欧倍德百分之百跟进。经过了适应期之后的欧倍德决定大举进攻中国市场，从2003年开始每年计划开店10家，对于万达集团选定的商业广场项目，欧倍德公司决定拓展其经营品种和改变功能布局，将其商店的形象和内涵根据中国市场情况进行及时的升级换代，即从第三代建材超市变为第四代国际时尚家居购物广场。
随着万达“订单商业”模式的不断完善，为配合万达在全国的购物广场招商，2003年大连国际服装节，万达将首次以地产商的身份，以服装节历史上最大的展位面积———360平方米亮相。据万达商业地产负责人介绍，万达还将参加哈尔滨、长春等一系列城市的专业服装博览会。
至目前，万达已开工建设了长春、长沙、青岛、济南、南京、南昌、天津、沈阳八个项目，即将开工建设北京、上海、南宁、武汉、西安、大连、哈尔滨、厦门商业广场项目，另有八个左右的项目在规划设计和报批过程中。2001～2002年一期八个项目实现总投资近50亿元，销售收入近20亿元，万达集团把三大支柱产业定义为商业房地产、大洋连锁百货和住宅房地产。目前，万达住宅房地产的业绩位于全国前10名，大洋百货的营业额到2003年底将达到国内前3名，而商业房地产开发目前在全国尚处于领跑地位，为此在2002年年终万达集团董事会提出了2003年～2005年和2010年企业的发展目标：到2003年企业总资产达到150亿元，年销售额80亿元，利税6亿元，形成收租物业100万平方米，其中商业房地产项目新开工面积达到70万平方米，实现直接销售收入40亿元，比2002年增长33%。在集团5～10年中远期发展规划中，到2005年，在全国建设30个以上的商业广场。届时企业总资产达到250亿元，年销售额220亿元，年利税20亿元，形成收租物业200万平方米。到2010年，争取实现企业总资产达到600亿～800亿元，销售额达到500亿元，企业规模进入亚洲十强的战略目标。
缔造百年万达和“中国新城市计划”
在经过十五年的发展之后，现在王健林和万达最经常提及的是靠企业文化缔造百年企业，对此，王健林认为：“企业文化一定是与时俱进的，一定是发展变化的。万达最早提倡老实做人，然后觉得老实做人还低了一点，改为诚信经营，一再强调我们企业文化的核心就是诚信，现在我们把企业文化的核心又发展到百年企业。万达已经有15年了，已经是个中寿企业，有了15年的历史我们才可以提出百年企业。如果只成立3年，我们就提出做百年企业，那显然是不现实的，所以企业文化是有发展变化过程的。”
王健林同时表示，万达的长期目标已经确定为打造百年企业和创建世界级企业，因为万达现在已经具备一定基础。万达一年可以开8个ShoppingMall，8个购物中心意味着120万～130万平方米的收租物业，按每平方米1万元计算的话，总资产也是成百亿地增加。万达计划两三年后上市，加上资本的放大作用，完全有可能在八至十年之内做到1000个亿的规模。
尽管万达在商业房地产开发取得了前所未有的成就，但王健林明确表示，住宅开发仍是万达的支柱之一，并同样会采取在全国住宅品牌扩张的策略。为了在全国统一住宅品牌形象，万达将借鉴美国的“新都市主义”，提出“新城市地产”进行品牌系列的设计，以星城系列、明珠系列、印象系列、卫城系列等四大品牌在全国进行房地产开发。
新都市主义，是上个世纪的80年代，美国城市规划及建筑学界开始出现的一股城市规划思潮。是二次世界大战后出现的，对极低密度、分散化、郊区化居住浪潮的反思。新都市主义认为不仅在郊区，即使在城市中心，也应共同遵守公共空间，步行尺度及邻里协调的原则，从更多强调私人住宅，转化为更多强调社区，强调以公交为导向的社区整体规划开发模式。取得了很大成功，引起城市规划界的重视。新都市主义不仅强调社区的整合，而且考虑了就业与居住的结合，改变城郊与市中心的大量通勤，缓解城市交通，在城市重建中亦注重在旧城区增加居住人口，出现了城市均衡化的特点。居住郊区化与新都市主义理念对中国的房地产市场都产生过影响，在这些规划及开发理念的指导下，国内的一些开发商，也曾创造出一些比较成功的典范。如九个年代中期广州番禺的“丽江花园”、“碧桂园”等。“碧桂园”的目标客户是“白领成功人士”，为广州居民认同居住郊区化理念奠定了基础。广州的奥园、华南新城、星河湾等大型楼盘相继推出，使广州居住郊区化成为一种趋势。而在新都市主义的影响下，提出新都市主义理念的楼盘也比较多，有些虽然没有明确提出倡导的是新都市主义，但是从其开发策划的一系列实践和理念来看，都或多或少地受到这一思潮的影响。无论是郊区化还是新都市主义城市规划思潮，其产生的历史背景和社会基础，尤其是经济条件都与中国的城市化过程有很大的不同。
万达的“新城市计划”，从理念上看，似乎与郊区化及国外的新都市主义有渊源，但是从万达十几年来的地产开发实践考察，却是与这二者有太大的差异性，它既不同于郊区化发展的模式，也不是简单的新都市主义，它与中国的城市化进程和实践，与中国的国情和经济发展似乎更吻合，万达“新城市地产”核心品牌的理论基础，源于十几年来万达地产开发实践经验的总结和提炼。
在确定了发展支柱和目标之后，万达去年聘请两大咨询机构，将万达十多年的管理经验进行了集纳汇编。王健林说：“建立现代企业制度对万达目前来说，比创收利润还要重要，这是解决万达‘百年企业’的问题，是万达的长筹远略，它可使万达长治久安。”周歌
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