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6月13日、8月30日国家相继出台了央行121文件、国务院18号令，其中都重点提及了“高档住宅市场”，高档住宅中的主力军———别墅市场由此被推到了风口浪尖上。
事实上，上海别墅供应量正在逐年上升。有关数据显示，至今上海在建的豪华别墅项目达170多个，开发用地占上海住宅开发总面积的1／3。业内人士预测，每年上海的别墅需求量仅为150至200万平方米，最多也不会超过上海房地产市场总需求量的10%。这显示上海豪
华别墅市场供应量的迅速扩大已出现了供过于求的现象。但业界人士认为，由于年初国土资源部出台了关于限制别墅类土地供应的政策，意味着未来市场上别墅的供应量受限，这对市场而言是个利好消息。
中高低档别墅供求不相称
2002年，上海别墅市场开始出现示警信号，供大于求的状况初步显现。
有关统计资料显示，2000年别墅新盘供应量占市场供应总量的12%，2001年升至16%，2002年升至18.5%。据了解，今年上海还将有200万平方米的别墅上市。
上海别墅市场还一直存在着一个现象：低档、高档别墅需求旺盛，供应不足；中档别墅则是供应大，需求不足。也就是供应呈枣核型———两头小、中间大，需求呈纺锤型———两头大中间小。
根据上海别墅指数办公室的信息，2002年豪华别墅楼盘共有76个，其中总价为100万至200万元的中档别墅供应量最大，约占总供应量的45.5%；总价在200万至300万元的别墅，占到17.5%，100万元以下的经济类别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为15%和12%。
而市场反映，需求不足主要体现在中档别墅市场上。这主要与消费群体息息相关。根据一项调查，目前别墅消费群体中，上海籍占31.2%，国内其他地区为25%，港、澳、台同胞则为30%，余下则为其他国家人士。本地人士消费以低档别墅为主，而外来购房者主要看中高端别墅。所以造成现在中档别墅需求不足的现状。
浦东、松江投资潜力显现
住宅郊区化，首先是指别墅郊区化。由于历史原因，上海地区别墅发展早期从中心城区开始发展，但从2003年上半年来看，别墅郊区化的格局已经基本完成，原来是主力区域之一的长宁区及一些其他中心市区，4月前基本没有新的别墅楼盘推出，早期推出的也大部分销售完毕，所剩无几；只有少量顶级别墅将在不久后推出。而3月至4月，南汇在售别墅楼盘达到13个，占全市的10.4%以上；浦东新区为19个，占全市15.2%；两区域连在一起形成东部板块。上半年，闵行、青浦、松江、浦东、南汇五个区域的别墅总量占全市供应总量的85%。别墅郊区化、区域集中化基本形成。
从别墅未来发展区域看，浦东(含南汇)、松江潜力最被看好。业界普遍认为，随着浦东十多年来开发、开放，加上四个功能区的建设，国际机场的东移，世博会的成功申办，以及浦东及南汇广阔腹地的支持等诸多机遇，将使浦东成为下一个别墅发展重点。目前当地中高档别墅比例较大，价位在每平方米6000元以上的比例达到50%，如碧云国际社区板块、张江板块、世纪公园板块以及三甲港板块，都分布了很多高端别墅。2003年3月至4月，松江在售别墅项目约为36个(含8个新盘和即将开盘项目)约占上海别墅总量的28.8%。
前景看好
上海别墅市场短期内价格平稳，长期依然看涨。年初国土资源部出台的关于限制别墅类土地供应的政策，对市场而言是个利好消息，因为这意味着未来市场上别墅的供应总量将受限，一部分原来定位于普通别墅的项目因为土地的稀缺转而定位于中高档别墅。
另外，受“非典”影响，人们居住观念开始发生变化，更为注重周边环境和舒适度，容积率也会从现在0.3降为更低，这将使得别墅的价格上升。随着办公型、旅游型别墅及分时度假型等多种别墅形态更多地走向市场，将一定程度上刺激别墅消费。
值得注意的是，从今年开始上海本地客户别墅需求开始明显增强。“非典”后，海外人士别墅购买需求不如以前，但是上海本地人开始追求更好的居住环境，所以购买别墅明显增多。这对经济型别墅来说是利好消息。
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