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本报记者 李小刚
在经历了长时间的争论之后，有关上海市中心区建筑物控制高度和容积率的详细规定近日将会出台。
此前，关于上海市中心区将限制容积率和高度的传闻一直在发展商中流传，一些拿到
中心城区地块的发展商向记者表示，由于政策的变化，他们的设计方案要作重新修改以适合政府的要求。
据不完全统计，目前上海高层建筑有4000多幢，其中100米以上超高层建筑就有1000多幢。而数量庞大的高层建筑给城市带来的一系列问题，是上海市政府下决心规范中心区域建筑的重要原因。
据悉，由于这项规定的实施，将导致目前众多中心市区的项目进展有所推迟。而中房指数办公室的高级分析师陈晟认为，市中心区的容积率调整之后，将促使中心市区的房价上涨。
复旦大学世界经济研究所所长华民教授认为，发展商对原本应该用来建造商务中心的地块的争抢直接造成市中心地价过快上涨，外商面对分散于各区的商务区感到茫然，商务成本的上升也降低了上海市中心区对外商的吸引力。
上海城市功能的退化
上海财经大学房地产研究中心主任印堃华告诉记者，关于市中心区限制高度和容积率的讨论早就开始了。“现在要出台的相关政策是正确的，否则上海市中心区的功能就完全废掉了。”
先前由于市中心区开发上行政分割的原因，造成了各区随意开发自己的商务中心和住宅小区，使上海的商务区缺乏了统一的规划。复旦大学世界经济研究所所长华民教授指出，由于中心区土地的稀缺性，导致发展商为获取高额利润开始拼抢市中心土地，继而使不同功能的用地造成了破坏，原本应该用来建造商务中心的地块被拿来建造了高档住宅，而这种抢夺直接造成了市中心区地价的过快上涨。
华民从城市可持续发展的角度，向上海市政府提出了限制上海市中心区的建筑物高度和容积率的建议。他认为，一个城市中应该有明确的中央商务区，而这个商务区内有一些高层建筑，而且数量也不应该太多，到商务区周边就应该是一些高度适中的建筑，否则将会带来城市功能形态的紊乱和城市生态形态的破坏。
而现在的情况是，上海市的商务区被割裂了，散布在全市的各个地区。华民担心，长此以往将造成外商面对众多商务区时投资的茫然，然后将是商务成本的上升，进而降低上海市中心区对外商的吸引力。
专家们认为，上海市市中心区照目前的情况发展下去，将出现市中心区既不适合商务办公、也不适合居民居住的两难境地。目前市中心的4000多幢高层建筑暗含着城市管理、城市正常运行、城市安全等诸多问题，而景观破坏、热岛效应已经开始显现。
高容积率住宅挤压上海
发展商较普遍的认识是，政府将要求那些于2002年9月1日以后拿到中心区域地块的发展商降低建筑的容积率和高度，以达到政府所要求的标准。一些业内专家透露，市中心区域住宅的容积率应在2.5以下，商用楼的容积率在4.0以下。
目前上海市中心区普遍存在建筑物的容积率过高且高度不断增长的状况。印堃华教授在接受记者采访时认为，“目前上海市中心区的开发强度已经严重超标。”
随后，他指出，造成目前城市建设混乱的主要原因在于上世纪90年代上海市土地规划权和土地批租权向各区的下放，而这也是一个两难的决定，如果不把土地批租的权力下放，在当时的情况下，将很难促进各区的开发。
权力的下放造成众多发展商在经济利益驱动下，片面追求建筑高度和容积率。因此，苏州河沿岸有些地块和四川北路一些新建的高层建筑，体量相当大，像水泥森林一样，给人压抑感。大量高容积率建筑破坏了全市的整体规划。
根据印堃华的估计，今后上海要建设的高层建筑还将有2500幢，这显然对于上海的市中心区来说是个灾难。发展商将住宅越建越高，水岸景观房任意包围河流，造成了城市景观的极大破坏，而空气污染、光线不足、热岛效应也随之而来。
对此，同济大学的建筑设计专家郑时龄教授也表示，城市建设发展中如果不严格控制高度和容积率，势必会影响人与自然的协调发展，而且超高层住宅的消防和安全一直是人们担忧的问题，至今尚无良策能保证万无一失。
应重视可持续发展
在上海市中心区建筑物高度和容积率超标的尴尬面前，则透露出政府在城市发展理念上的偏差。华民认为，长时间以来上海市政府在要钱还是要城市的功能定位上表现得不是很坚定。
因此上海市中心区的建筑不仅应该是限制高度和容积率，而且应该有统一的规划，不应该出现其他形态的地产进入本应是商务区的用地，避免出现住宅挤走写字楼和一些适合城市发展的工厂的情况。华民强调，这种考虑也是为城市可持续发展作长远打算，否则市中心区的许多地区将在不久的将来失去稳定的税收来源，市中心区现在的做法是一种政府的短期行为。
而且，城市规划方面的权威性不足也是许多专家的共识。上海虽然在城市发展上存在统一规划，但一些规划能够轻易被人为改变或否定，因此有必要加强城市规划的法律约束力。
日前上海市政府已经对高层建筑有了明确的态度，要严格控制高度和容积率，通过引导逐步限制建设高层、特别是超高层，推动其集中布局。
而在目前的情况下，印堃华建议，不应该再加快旧区改造的步伐，适当控制节奏和加强规划是当务之急。
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