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近日，全国有名的“楼市热土”——杭州推出1200套经济适用房进行摇号发售，因为参照了刚刚开始实行的经济适用房建设招投标结果，房价略有下降。
与此同时，有消息传出，杭州市政府即将推出“居者有其屋”的住房保障体系，把整个房地产市场的发展重点，放在加大建设中低价位住房特别是经济适用房上，切实解决中低收入家庭的住房困难。
市政府领导宣布了一个具有“地震”效应的想法，今后投放市场的经济适用房建设用地面积不得低于总量的50％，经济适用房和商品房的开发比例起码达到11。
一系列举措在杭州引发了强烈的社会反响。在房地产狂飙突进，房价一路走高，商品房成为“紧缺物资”的杭州，这一新政前景如何？
“两个傻子”的说法
去年以来，记者在采访杭州房地产业的过程中，在为其火爆势头感到吃惊的同时，也不断地听到“两个傻子”的说法。
这是一句在杭州房地产界流传好几年的“行话”——傻子才不造经济适用房，傻子才不买经济适用房。
按照过去的做法，经济适用房建造由政府部门指定开发商，限定利润率为3％。尽管土地是划拨的，但是在开发中由开发商上报预算，物价部门核价，事实上开发商可以想各种办法留下足够的利润空间。结果在这样的机制下，杭州市区经济适用房价格高达每平方米3000元以上，真正的中低收入家庭根本消费不起。为了牟利，一些经济适用房项目出现“大户型”、“高档化”的现象。据统计，杭州2002年7月份经济适用房共出售937套，总建筑面积118709．42平方米，平均每套建筑面积ｌ26．69平方米，其中建筑面积120平方米以上的占75％，90平方米以下的仅有8套，占0．85％。有的户型甚至是200多平方米的跃层式。
经济适用房建造思路围绕市场转，是因为原来的政策对购买者门槛太低，给富人和“炒房客”留下了较大的空间。原有经济适用房的政策适用对象难以严格地界定，使有限的经济适用房落入一些高收入家庭，出现“开轿车住经济适用房”的现象。经济适用房上市交易门槛低，马上可以上市交易，补缴的出让金也只有标定地价的ｌ0％，成为“炒房客”碗中的“肥肉”。有人说，“买经济适用房等于申购新股”。
来自政府部门的一份调查报告说，几年的实践证明，经济适用房供应方式在操作中存在很多问题，负面作用大于正面作用。杭州老市区申购登记经济适用房住户有38000户，通过摇号实际解决的只占申购登记总数的12．8％，准购摇号比例高达1：8，不仅相当部分急需住房的家庭被排斥在外，而且给寻租留下了巨大的空间。
政府新政严控经济适用房
商品房买不起，经济适用房轮不到，有了机会也不见得有能力买。杭州市民中的不满情绪越来越强烈，弥漫在网上论坛，见诸报章媒介。
9月15日，杭州市政府开会讨论了住房问题，会议进一步强调要提高经济适用房的准入门槛，申领准购证必须凭结婚证，单身须35岁以上。低收入家庭除单位证明外，还须在社区公示15天，严防高收入者和投资客“混入”。中等收入家庭摇号购买经济居住房。低收入住房困难户可优先购买55至60平方米的经济解困房。
应对炒房牟利，新政规定，经济居住房5年内不得上市交易，经济解困房10年内不得上市交易。期限满后，必须按照上市时商品房价格，在原价基础上向政府补足差价、利息后才能出售。这样实际上变成了政府贷款给居民买房，购房人要出售住房就要把政府的贷款和利息付清，基本上等于买商品房，在炒房方面不再具有优势。市政府为此设计制作了被称为“欠款单”的《杭州市经济适用住房权属证书》（黄色）。持证者仅享有有限产权，购房人在规定期限届满并补交费用后，才可申请更换《房屋所有权证》（红色），有了红色产权证，房子才能上市交易。
新政严格控制经济适用房建设面积，今后60至70平方米的户型将占到六成，最大控制在120平方米左右；经济适用房建设改变过去由政府指定开发商的做法，项目一律实行公开招投标，在建设水平相同情况下价低者得，通过公平竞争来最大程度抑制建设成本，并实行预先成本控制，即小区内一些农贸市场等经营性公建配套设施不再打入建设成本，真正把利润空间控制在3％。
会议提出，确有企业困难、职工住房困难的企事业单位，可以向市政府申请利用企业自有存量土地，建设用于安置本单位职工的经济适用房。
会上还提出了高档住宅的标准——每平方米价格在1万元以上或单套面积在300平方米以上，对购买高档住宅的高收入群体实行从高税率3％。
必须指出，这些方案除了在实行的经济适用房提高门槛、规定上市条件、建设实行招投标等政策外，包括“50％供地比例”以及税收等问题，都还未形成正式决议，存在一定的变数。
新政好坏众说纷纭
记者在采访中发现，对新政也存在不同意见，表示反对的主要是三个观点：
一，按照新政规定的土地投放比例，经济适用房建设面积将会等于甚至超过商品房开发的规模，这一住房形态以满足低层次消费为目的，在开发品质上肯定不能和商品房相比，对于杭州这种经济发达地区来说，这是否会影响到整个城市的建设水平，是否会重蹈六七十年代“火柴盒”的覆辙，若干年后又要拆迁，造成资源浪费，还有待时间检验。
二，让一部分人先富起来是既定政策，贫富差距拉开是历史必然，买豪宅是刺激社会财富创造力的动因，不应抑制，否则就是“平均主义”重来。
三，炒房是合法的资本运作，是技术和经验的成果，有利于二级市场的培育。而且风险和回报是并存的，有风险时政府不会救助，有利益了政府却要压制，不符合市场经济规律和公平原则。
认为操作上可以修正的有：
一，经济适用房土地占总数50％这个数字有无科学论证，决策依据何在？是否是经过深入调研，反复论证，根据实际情况制订的切实可行的比例？有专家在此基础上提出一个富有创意的想法——不低于总量50％的经济适用房土地投放之后，在“限价”基础上开发完成，由政府全部收购，其中一部分作为经济适用房进入摇号销售，剩余部分实行“房屋储备”，掌握在政府手里，根据楼市发展情况待机而动，或作为经济适用房，或转化成商品房分批进入市场。
二，只有大力发展二级市场，才能有效缓和供需紧张矛盾，真正降低房价。对炒房者和高收入者强化税收，不利于房地产市场的整体繁荣。据了解，目前杭州市和上海等地相比，二级市场还很不活跃，存量房交易不算多，流通率不高。通和置业营销管理中心总经理黄海波认为，过于严厉的税收会对本应培育、鼓励的二级市场起到压制、打击作用，更为妥当的办法，应是在扶植、繁荣之后，再考虑税收调节的问题。
三，让企事业单位自建经济适用房，重新回到小单位、小团体发展的老路，违反住房市场化、社会化的大方向。一位资深房产顾问分析说，可能会产生两个问题，一是在如今房地产业“很赚钱”的形势下，极可能促使一些单位为利益驱动，想各种办法开发房产牟利，违背政府制订政策的初衷，二是各单位自己卖地赚钱，增加土地储备制度统一收购的难度。他建议，企事业单位自己建房一定要纳入全市统一规划，严格管理。
也有很多被采访对象对新政表示极大的欢迎，认为给广大市民带来了希望。
有关专家指出，杭州新政目前还未正式成文，可能还有不完善之处，但其蕴涵着这样的理念——帮助穷人，却并不提供免费午餐，鼓励创富，同时摒弃残酷的丛林法则，经济建设和关怀民生两者不可偏废，表现出了推动城市文明不断走向成熟的探索和创新精神。作者：方益波作者单位：经济参考报文章来源：经济参考报发布日期：2003-9-20星 级：
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