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政府规范审批土地、银行严格监管资金、企业准确应对市场———房地产业健康发展需要解决的三个重大问题
房地产业要想在未来获得持续健康的发展，必须在继续建设产业链与产业支持链的同时，重视这两个链条相互有机融和的问题，最终形成政府规范审批土地、银行严格监管资金、企业准确应对市场的新格局。
规范房地产市场首先必须规范对土地资源这个开发源头的管理，避免使土地审批成为权利寻租的重要渠道。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》初步建立了一个较为严密的土地市场管理体系。
开发商与商业银行之间要建立新型健康的银企关系。央行121号文件的信贷监管内容覆盖了房地产开发的全过程，以“休克疗法”制约了那些自身实力有限、盲目扩张无度、处心积虑骗取银行贷款的企业的发展速度，使真正有广泛市场需求的经济型住宅开发获得了资金的重点支持。
此外，经营模式问题、产品结构调整问题、产业经营专业化和集约化问题则是发展商当前必须逾越的三座大山。
房地产行业之所以被外界认为是一个暴利行业，就是因为现在自有资金的要求十分有限的开发商惯于利用商业银行贷款获得土地资源、要求施工单位垫资开发、利用客户预售款或者按揭回款实现滚动开发，行业平均负债率在60%以上。如果一旦市场供求、消费者支付能力变化、商品房的结构调整等问题，都将首先是商业银行中长期信贷资金面临巨大的风险和房地产价格的大幅下滑，这种经营模式不转变，房地产行业就看不到一个健康发展的未来。
到2003年7月底，全国商品房竣工面积与销售面积之差已经达到4亿平方米，约是去年全年销售总面积的1.5倍，其中高价房产(而不一定是高品质房产)积压严重，要解决好这个问题，政府必须解决好经济适用房、普通商品房和高档商品房各自主要针对的消费对象，依照不同的消费群体，形成各自合理的政府管理体系、开发管理体系和销售管理体系。
目前国内开发水平最高、市场跨度最广的万科集团市场占有率仅有0.8%，这个比例与其他行业的龙头企业的市场占有率根本无法相比。应该说近期的一系列政策顺应了目前行业内加快集约整合的趋势，为那些拥有专业化优势、品牌优势和市场优势的大型开发企业铺陈了高速发展的道路。国内将出现一批有能力进行跨地域经营、主导市场发展的大型房地产企业，而各中小城市也将出现少数几个能在当地市场发挥重要作用的中型房地产企业。
房地产：上市公司竞相分切的“蛋糕”
据统计，在中国深沪两个证券市场中，房地产企业共有72家(不包括已退市的2家公司)，其中专营商品房开发建设的公司有55家，开发区企业有17家，占全部上市公司总数的6.47%；另外还有32家其他行业上市公司，其房地产开发利润占到公司总利润的25%以上；房地产利润贡献在25%以下或以非经常性收益出现的上市公司更是不胜枚举。仅前两者合计，就已占上市公司总数的9.35%，是上市公司全部行业中所占比例最高的。
这72家企业平均总资产规模为22.02亿元，净资产为9.71亿元，年营业额平均仅5亿元，而全部上市公司的平均总资产规模为33.28亿元，净资产为11.96亿元，上市家电企业的平均营业收入却达到40亿元，是前者的8倍，即使现有的大型开发商的经营优势也并不明显，如目前全年销售金额最大的万科集团2002年45.7亿的主营业务收入也只占国内房地产销售总金额的0.9%左右，而其它发展商的市场份额就更加有限了。这直接导致了目前开发商整体水平不高，由于开发楼盘少，业绩在年度间很难达
到平衡，有楼盘结算的年度业绩会较好，而遇到没有楼盘结算的年份就会发生青黄不接的现象；同时由于投资过于集中，一旦在开发上有失误就会对业绩造成很大影响。
集约化、业态创新：开发商提高盈利水平的两个关键词
土地资源是房地产开发的源头。房地产公司数量庞大的根本原因在于国内土地市场管理的不规范，各种公司无论大小，只要有一定的关系，就可以获得具有开发价值的土地，而那些有较高专业开发水平的公司在土地储备上并没有优势。因此土地市场只有彻底地市场化管理，使国有土地使用权以招投标的形式转让，才能使土地资源向少数有资金实力进行大规模土地储备、有专业能力实施大规模开发和管理、有品牌保持市场销售份额的企业集中，才能提高房地产行业的开发水平。同时，房地产企业在走过提高进入的资金门槛、强调专业化开发、树立市场品牌之后，为适应住宅产品向品质改善方向转型，要通过运用新工艺、新材料、新科技进一步追求高技术发展方向，提高整个行业的总体科技含量，当然，这些都必须建立在住宅建设的工业化、标准化体系之上。所以，集约化是提高我国住宅开发生产效率的前提。
现有房地产开发公司普遍面临的土地合理储备和项目开发规模之间的资源配置矛盾、利润结算与工程进度之间的业绩波动矛盾、拥有优质收租物业与新项目开发之间的利润结构矛盾等，因此业态创新是提高房地产开发利润的重要途径。在各类资金纷纷介入房地产开发，项目开发利润趋于平均化的情况下，房地产企业必须突破传统的土地储备———项目开发———销售管理的经营模式，进行理念创新和构筑企业核心竞争力。如万科在城乡结合部获取大批低价土地进行“造镇计划”，突破了开发规模的制约，降低了城市商品房平均销售价格水平；再如主要由各个城市主要发展商组成的“中城房网”产业联盟，在彼此开发理念相同的情况下，实施共同拿地、共同开发，有效解决了房地产跨地域经营的管理问题，并降低了异地开发的成本，提高了项目开发的收益水平；另外大连万达与沃尔玛合作在国内各大城市联合进行商场物业的开发，充分利用世界最大零售企业的品牌优势，将引进外资与介入各城市中心地段开发、企业低成本获取收租型物业巧妙地结合起来，实现了商业运营和盈利模式的重大革新。
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