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科学理财论坛：商铺价值分析与理财策略实录
时间：2003年9月13日
地点：中友百货8楼多功能厅
特约专家主持高巍：各位朋友，下午好。今天欢迎大家来参加商铺价格分析与理财策略咨询报告会。近年来，商铺投资成为中小企业和中高收入家庭进行理财的热门领域。为帮助广大投资人理性评估商铺价值，科学有效地进行房地产理财，由新浪网、北京电视台、信报、精品购物指南、北京现代商报等强势媒体主办的“科学理财论坛”，携手北京晨报“商业地产系统论坛”、北京商铺投资经营者俱乐部，共同举办此次“商铺价值评估与理财策略”大型咨询演讲会。此次活动由碧溪家居广场冠名，由北京谋为先投资咨询公司(科学理财网www.kexuelicai.net)和红石行房地产经纪公司承办。
今天的活动分上下两个半场进行，分别有三位专家将从不同角度阐述商铺投资理财的有关内容。每个半场结束后还将有一小段的观众提问时间。
首先我来介绍一下演讲嘉宾：
红石行房地产经纪公司总裁潘好龙：商铺理财市场现状及商圈选择。
国际商用地产师协会中国中心主任、外经贸大学梁蓓教授：商铺价值评估与风险防范。
碧溪家居董事长助理、销售总监侯锦：委托经营管理，是投资商铺的最佳方式。
交通银行信贷专家邹海涛：商铺贷款策略与程序。
优士阁项目经理马云波：CBD商用物业的投资价值。
肯德基餐饮集团市场部店面选址专家付昆：商业店面评估策略。
首先有请红石行房地产经纪公司总裁潘好龙先生演讲。
潘好龙：我讲东西时间会比较长一点，我可能重点讲讲后面的东西。
讲之前，我简单介绍一下商铺投资热的背景。
第一，我们国家经济持续稳定的发展。改革开放二十多年以来，中国经济持续稳定的发展，老百姓有钱了。
第二是老百姓目前的投资渠道还比较单一，目前的股票和期货市场，其他的投资理财方式比较简单，或者相对比较少，对北京来讲可能多一点，小的城市，投资渠道可能就更少了。
第三点，与股票市场长时间的低迷有关系。这几年股票市场不景气，在座的如果有投资股票的，基本上是赔了一半了，甚至还要多。股票投资风险比较大。
第四点，人民银行的8次降息，导致银行存款利率非常低。
第五点，城市的大规模的改造，导致老的商铺消失了。大家知道，目前北京二环以里、三环以里，老的商铺拆迁得非常多，短时间形成了一个市场的空档。
另外，我们国家产业结构的变化使服务业需求增加，现在第三产业快速发展，以前第三产业的比重非常小，现在的比重越来越大，商铺的需求也就越来越大，好多媒体、好多报纸上都有求租商铺的，有这样的需求。
还有一点，一段时间内商铺投资的高回报率也是一方面的因素。媒体都在报道，说现在的投资商的回报率非常高，可以达到17%，到15%，这其实是一个误导，一般的理解说投资商回报率比较高的一个行业，实际上这是一种误区，后面我会专门讲这个问题。
今年上半年以来，北京商业地产项目供应分析。
供应量继续放大。供应量非常多，今年上半年继续保持商铺投资比较旺盛的趋势。经过我们调查了解，2002年是1700万。东部地区主要是朝外、望京，北部是海淀区，朝阳区，西部是西城区，南部的商铺相对比较少。整个目前来讲，各个区域的比例表大家也能看得出来。东部区域占的比例最大，占了42%。
面积来看，今年，数量来看，分布得也比较多。综合面积也占了46%，我想多介绍一下投资理念的东西。价格水平可以看一看，刚才有人问到这个问题，价格水平基本上在2万到4万的区间价格比较多，5000到10000的比例只有13%，1万到2万的16%，4万的比例比较大。
目前的租金水平，是五块钱以上的居多，基本上是十多块钱，更高的是十七八块钱、二十块钱的水平。
住宅物业比较高，基本上是二千块钱左右，商业最少的也有5、6块钱，
北京最主要的商圈，是王府井、西单、前门、建外、中关村、亚运村、朝外、公主坟、阜成门外等等。王府井商圈70%都是外地的，其他的商圈，70%是本地的人群。特殊商圈，比如说鬼街，就是吃饭的，三里屯就是酒吧，做其他的就有问题，每个区域都不一样。中关村商圈是新兴的正在发展的商圈。
亚运村商圈，比如说月租金15250，50平米，年均总额是1825000元，购置单价最多达到26160。实际上这是一个投资的误区，认为十年回本，是投资的误区，这里面有各种各样的税费没有考虑，买房子要有3%的税费，如果个人投资，还要上个人所得税，开票，银行的发票都要上税，这占收入的20%上下，如要十年回本，通过这种算帐的方式本身是有问题的。
把北京的商业发展规划简单说两句，我们投资商铺的时候，一定要注意政府的规划，像肯德基的是我的好朋友，他们的背景首先要查规划，这个区域的规划是什么样的状况，是拆迁还是不拆迁，考虑完规划之后再选择这个区域，是不是要租这个铺，所以我们投资商铺的时候也需要了解规划。另外要了解商业发展的规划，商委作为北京市商业的最大的推广部门，这个政策出来以后，对我们的商业发展以及商业规划、商业布局是起主体指导的作用，你要跟着他的规划走。
你看北京市的规划，四环周边发展大型专业市场，批发市场和新型的零售点为主，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈。像回龙观等等，规划比较大，十几万的人口数量和规模。而且政府的规划，如果你在商业中心圈买商铺，你商铺的潜力、成长性就非常好。
商铺投资过程中应该注意的问题。第一点一定要注意开发的实力和品牌的知名度。作为特殊商品，最大的风险来自两个方面，一个方面如果不能按时间交房，或者是烂尾房是最大的风险，第二个风险，你买了以后，比如说西单明珠还是西单赛特，去年11月份的报道，一个投资人三千多万买了一个铺，后来因为银行的钱还不起来，拍卖是一千三百万，没有人要，所以说这是非常大的风险。第二是手续一定要齐全，这是衡量的一个很重要的标准，要看他的营业执照、国有土地使用证、规划许可证、施工许可证、销售许可证等。另外，商业建筑的土地出让金要比住宅高，产权年限只有40年，有的50年，也有70年的，比如说做一些美容美发的这些行业的，也不存在这些问题。
商铺贷款方面可以贷到6到10年，你20多岁，还可以做到30多岁。再一个项目结构封顶后并取得销售许可证后方买销售。商铺是按分割面积销售的，具体面积标准音项目而异。另外是水电气热按专门的商业市政标准收费的，跟家里用的不一样。另外物业管理费用比较高，还有是经营范围，各行业对房屋有一些特殊要求，比如说你要做图书，你在二楼、三楼，对承重就有要求，你要做餐饮的话，还要考虑烟道、隔油池等等东西。有的是商业房，你买了，能不能做餐饮？有没有上下水，就没有动力电？没有注意的话可能也会有问题，回过头找开发商，开发商说你这个合同里没有规定，我就碰到过这样的，他要经营餐饮，一开始做服装的，干了两年以后，走了，重新找了一个做餐饮，发现没有烟道，要开烟道的时候，业主委员会不同意，影响这个楼的形象。当初买房的时候，解决这个问题可能花很少的钱就能解决，如果买完了再去改造，马上就很大了，目前整个餐饮的行业，租金比例是比较高的，餐饮、娱乐这些行业的租金比较高，其他的租金相对比较低一点。好多人买房子，最愿意租给银行，第二是租给餐饮。
另外是小商铺关键是否有专业的商业管理公司介入，这很重要，很多投资人听过上次北青报的财富课堂讲座，这方面强调得比较多，今天我想这个问题就不说了。
实际上操作商铺的时候，做一个价格评估，如何评估商铺的价格呢？从8个方面，第一是是否处于核心商圈，这是非常重要的问题，举个例子，像西单、王府井，不仅是面向北京，甚至面向全国的消费群，上海的南京路、广州的北京路、北京的王府井，吸引全国的客流，甚至全世界的，商圈就比较大，往往这样价格就比较高，有的可以达到七八万。我上次去广州，一个商铺的价格卖到12港币，像大型的信息化校区，在这里面买商铺，我跟几位投资人聊天的时候，就是一个技巧的问题，价格差不多，可能卖五六千块钱，如果你选择比较好的商铺，回报可能比另外的商铺好得多。这里面有一个操作技巧的问题，选铺的时候一定要注意，做商铺的时候，每一个区有上百个商铺，买哪个铺，这是一个综合的问题，我告诉你一个点，做一张表，你给打分，哪个商铺的分值比较高的，你可能买铺是比较合适的。第二个，一定要选两到三个，可选的可对比的时候，综合性的评论，综合性的打分，没有好与坏，就是投资回报时间长短的问题，风险是相对比较小的，这时候操作细节很重要。另外，选择商铺的时候要考虑商圈的变动因素，就像买股票一样，你选的低价股，如果这个商圈目前正在有不太好的时候，正在往好的时候变，这时候买回来就相当于你抓到原始股了，如果这个商圈已经比较成熟了，选铺的时候，投资的成长性和空间就比较小了，做任何的投资都有投资的技巧，道理是一样的。另外，选择正在发展中的商圈，有可能前几年投资回报率差一点，这都没关系，商铺投资比较长线的投资这是第一个因素。
大家都知道华清家园，有一个麦当劳，有一个永和，这两个铺，不到九千块钱买的，现在租的情况非常好，两年多就回本了。你从街面上看肯定是不看好那个区域，但是如果你了解它的长远规划，知道未来两三年之内可能有地铁轻轨，是出铁出入口的位置，八九千块钱买那么一个商铺，价值是非常大，目前租金起码七八千块钱，你想想看，这是什么样的投资回报率？
另外就是主力店的效应，刚才有人问我什么叫主力店，比如说大型的商场，大型的活动中心，就是主力店，这里面有一个一荣俱荣、一损俱损的问题，华联做得也比较好，现在又起来了，这是主力店的作用。大型的商场和购物中心将带动周边的商业物业全面的升值，华堂商场到来带旺了周边的商业。
另外是所谓的广场，我们有广场的地方，不知道在座的各位上各星期有没有听赵传的演唱会，在首都体育馆，有体育场所的地方，商铺也是有价值的，那天晚上我记得很清楚，我看完赵传的演唱会之后，已经十点半了，旁边的肯德基里面还有人排队在吃饭呢，他一天的营业额可能是平时的三四倍的营业额，每次有大型的演唱会，只要有人气的地方往往就有商业的价值。
另外就是品牌效应。所谓的有品牌的客户，比如说麦当劳、肯德基这些店，他们在什么地方选址，这些品牌基本也具备一定的商业价值，这个区域这个商铺有没有这些品牌进入，如果有的话，这个铺没就没问题，有一个投资人花了八百万买一个铺，买铺的人选而挑住户，有的大的投资额是三千多万，比如说韩国的一个烧烤，跟韩国大使馆搞的一个韩国烧烤。同一个区域选择商铺以后，最好让投资商铺租给这些品牌户，这样投资的成长性和稳定性会非常好，而且对广大的投资人来讲，有一些住户的承受能力很差，马上用这个东西就赚钱，干了两个月发现赚不了钱，就走了，有些是有长远的打算，可能一年、两年不赚钱，他都能忍受，过两年就赚钱了。我们在中关村那个项目就是这个问题，这一两年就去赚钱很困难，因为那个商圈是发展中的一个商圈，他要成熟还需要两年，这时候肯定不是很成熟的时候，这种住户可能就有一种市场导向。大家看看非典时期，很多店关门了，为什么麦当劳、肯德基不关门？这是一个国际化形象的问题。中关村的麦当劳我就知道，非典的时候没有人，我问他们的店员一天的营业额有多少，他说三千块钱都不到，平时都是一万两万块钱，但是他也不关门，他要考虑他的品牌。
基础操作层面的东西，就是立地条件，决定了商业周围的环境和其本身因素对商业经济的影响，可能差一步，或者差二三十米，价值就差了很多。道路的类别，比如说这个道路是干什么的，平安大街，那么宽的马路，八条车道，马路很宽，留不住车、留不住人，投资那样的商铺就没有什么价值，没有什么意义。要选择商业道，像朝外，红绿灯多，人能留下来，能把车子留下来。还要考虑人是从哪个方向来，别看这个区域人很多，以前我就犯过这样的错，我发现人不是从我这里过，是从对面的店过，我这个店中间有一个隔离带，人过不来，这就是一个细节的问题，干五个月我的店就关门了，当初选址是错误的，这是多年的选址和经营过程中总结出来的经验。完全是技术层面的东西。另外，看这个人流，能吸引多少方向的人流，很多因素会有影响，商铺价值的差异也会比较大。我们讲的人工测算，同样做餐饮，我这个店如果来四个人，你那只能来两个人，可以这么去理解吧。另外，你发现苏州街过来的人流，往左拐拐不过去，是死的，从北过来的人流可以过去，从四环过来的人流也可以过去，四环附路的人流也非常少，只能吸引两个方向的人流和吸引四个方向的人流是有差异的。举现代城的例子，沿着长安接和摄取那个街，价格基本上没有任何的差异，但是租的情况最好的是哪个呢？沿着摄取的街面生意就特别好，沿着长安街的就不行，因为长安街不能停车，车子停下来，人才能停下来，这个商铺才是有价值的，但是买的时候没有任何差异，但是沿着长安街的不太好租，那边的街相对比较好租。每个人觉得，沿着长安街可能是最好的，为什么选择那个街面呢？这两个之间就有差异。
再谈谈商铺的通用性的问题，刚才已经讲到了，不过多地讲了，我们买铺，家养的老母鸡是为了赚钱，买商铺是为了赚钱，如果赚不到钱，可选择的租户很单一。
另外是周边租金水平，这是最关键的因素，这个直接就能算出来你商品投资的回报率应该是多长时间，这个租金是变化的。第二，不同业的租金差异非常大，餐饮、娱乐以及银行承受的租金就比较高，在北京来讲，综合超市是在五六千、七八千平米，大超市一万多平米，他们的租金往往是一万多块钱，这种商铺没有人投，也投不起。购买商铺的时候，最终目的是通过租赁实现预期利息，再低的回报也应该比银行利息高一点，这是一个原则性的问题。我们去外地的时候，很多小城市，很多人买铺就是一点，比银行利息高一点，或者跟银行利息持平就可以了，好多中小城市，商业中心区商铺的价格补比北京的低，比如说南昌，一年多以前，我到南昌的时候，在超市买一百多块钱的东西，超市的收银员看着你会觉得你特别有钱，消费水平很低，因为南昌老百姓的平均收入水平只有四五百块钱、五六百块钱的东西，但是商铺的价格可不是这样的，商铺的价格也在两三万块钱。还有一些小城市，也是价格很高的。
刚才有人问我，是投资商铺和头寨还是投资写字楼。我有一个朋友，买房子八千万精装修，那个房子可以租到9000块钱，下一个阶段，7000块钱的精装修，目前租金是6000块钱。上个月实在是受不了了，他目前的租金已经还不了银行的按揭款了，就把房子给卖了。每个人都喜欢收房子，新房子的装修、档次等等都比较好，租金也比旧的好。你要买商铺，不在乎铺是好还是坏，只要这个区域的租金是往上走的，你租客租过来，好多两三个月就走了，空下来一空就是一两个月、两三个月，然后就走了，最低你也要干两三年，如果比较稳定的，可能一干就是十年八年就起来了，相对一个住宅你要花十几个住户的房，商铺花两三万、三四万就足够了，实际上你没有这个控制期。写字楼也是一个问题，还有更好地段的写字楼，我租现代城，过两天我觉得现代城不好的时候，我再换过来。万科轻轻花园，有私家参观，有一家上海菜，有一个韩国料理，有一个四川火锅店，一家家常菜，最长的开了7年，最短3年，到现在从来没有换过，老板还是那个老板，因为能赚钱谁不赚啊，投资人也高兴，没有那么多的乱七八糟的事情，你给我租金，我也不用再找住户，我也不愿意挪地方、找地方，太麻烦。
商铺投资认识的误区，首先商铺的价值是当前周边租金决定的，这个不对。如果这个商圈发生变化，要面临大规模的拆迁，或者大规模改造，要变坏的时候，租金可能就往坏走。第二是广告打得多，人气旺商铺就有好的投资价值，有人说是不是值得买？我说不一定，我的盈科大厦，什么时候看我做过光，早就卖没了，不用做广告。包括华清家园，我们都不知道，早就没了，有一个铺，我都想买，没有了。我选择住户的时候，我会选择一大堆品牌的住户，像麦当劳、肯德基等等，这些老板我都认识，我要选择的话肯定先给他们。再一个，传统区的商铺一定好。王府井明珠为什么改成市场呢？是没有办法了，不然的话就关门了，如果这个商业圈经营得不好，一旦走向衰败的时候，你也会有一个风险。再一个，谁的租金越高，就把商铺租给谁。也许有的品牌好，他干了十年了，也许他的租金高，但是三年就走了。媒体到处报道，说回报率多少，那都是瞎扯淡，各方面的税费一算，现在税务查得比较紧，刘晓庆这样的人都让税务局拿下了，何况我们一般的老百姓，那时候把你的查了，家人抄了，钱被没收了，再被送进监狱里关两年就不好了。合理避税和偷税是两回事，有些税可以避的就避，。
商铺投资的忠告，该出售时就出售，非典期间有一个项目，因为非典，好多外地投资人都走了，售楼处每天售楼的就一两个人，我也挺着急的，我7月21日进的售楼处，我的压力也很大，我就说2万块钱，他们就不信，非得等，8月份的时候，好多人买的时候，2.6万买不到的，开发商说了，2.8万一分不降，而且要把760万全都拿来，等于是三十多平米，多花了60多万，就隔了一个月。
再一个是投资有风险，任何的投资都会有风险的，投资嘛，你花钱为了投资，不是为了消费，投资是想赚钱，那就意味着可能要亏钱，要做好这方面的准备。
因为时间今天的缘故，再有电脑自己也没有办法操作，只能讲这些了，很多在座的以前也听过我的讲课，浪费大家的时间，非常不好意思，有时间我们再进行交流，谢谢大家。
特约专家主持高巍：谢谢潘好龙总的影响，下面请国际地产师协会中国中心主任的梁教授来演讲。
梁蓓：谢谢。今天有这样一个商业房地产投资的会议，我想问问大家，你们为什么要来到这个课堂？是大家希望把股市的钱撤出来，把住宅房地产投资的钱撤出来，放到商业房地产上，是吗？是有这个想法吗？
不管因为什么原因，只要大家能够坐下来，刚才用了一个小时的时间，听潘总做这么精采的一个在商铺的实物投资方面的讲座，应该是获益菲浅，我来自学校，实物投资方面和潘总不能比，但是我们也在房地产行业做了一点点的事情，我们做的就是把国际上最先进的在商业房地产投资方面的理念、投资分析的方法和投资分析的手段介绍到中国来，我想今天用一点时间给大家介绍一下，我就接着潘总的演讲，说一些大家感兴趣的问题。
说到投资，其实中国老百姓已经不陌生了，关键的问题是为什么要投资啊？投资特别挣钱的。当时都是这么想的，但是事实上你发现，投什么什么不挣钱，当时我们都买24K、18K的首饰，后来发现不挣钱了，买的时候值钱，买到你手里的瞬间就贬值了，为什么不值钱呢？是因为装因的金本位在国际金融方面，做货币的支付手段和贮藏手段的作用被取消了，所以它不值钱了，所以今后不要买黄金首饰了，就买假的，全都买假的，买的值钱，一个是品牌值钱，一个是工艺值钱，除此以外，什么都不值钱，然后你就买一堆，穿衣服随便配，这就是花着高兴。
第二次投资是买国债，那时候说这是金边债券，买了之后有什么样丰厚的回报，后来大家发现，这个金边债券是不可以上市流通的，不可以未到期提前贴现的，你发现又毁了，我们家老娘生病，要住院金就拿不出来，要拿出来得贴钱。
第三次是长期保值补贴率，现在存一千块钱，若干年不取，不仅给你利息，而且给你长期保值补贴率，根据当时规定的销售零售物价指数还要高，同志们把短期存款都改成长期三年以上了，五年的时候一提的时候，突然发现利率加0，国家说了按当期的零售物价指数水平，现在通货不膨胀了，所以这个不弹了，所以加0，所以这个投资也没有回报。
后来就开了股市，让大家把钱放股市里，当时股市只有十二家，基本上都是银行，让什么人炒股票呢？让刚大学的毕业生，毫无家庭拖累的人到股市去炒，小伙子，你刚大学毕业，去深圳吧，党给你十万块钱，你去炒股票去，他就排队，发现那个队越长越挣钱，突然一个老人家，年级大了，就排了一个短的队，结果就是短的队挣钱了，长队都不挣钱。证券交易所门口，存自行车收费的老人家挣钱，他的理论是这样的，人都来的时候我就抛，人都不在的时候我就买，所以他挣钱了。所以说中国的投资行为很畸形。
然后中国变成了投资住宅，大家发现什么都不挣钱了，怎么办呢？股市的行情告诉我们，一个人稳赚，两个人不赔不赚，七个人不挣，干脆把钱来是存银行吧，把银行愁得要死，银行的个人存款余额达到了三万亿、五万亿、六万亿的时候，银行行长说个路英雄，谁出主意，让大家把钱提出去，银行要把钱送出去给经营者，大家知道，一出去就是三角债了，银行没有办法，就坏帐吧，所以行长说，谢谢老百姓，千万别存钱了，老百姓不听他的，使劲往银行里存，银行就着急，这回不仅降利率，而且还要收利息的20%的定额的税收，你还存？你再敢存，我还要你交管理费，你等着吧，下一步就到这儿了。所以现在感觉是，有钱的人发愁了，我想我们在座的每一位朋友都属于有钱的，有想法的，还想用钱去赚钱的，否则你不会坐在这里。你现在知道吗？有钱人多愁啊，没钱根本不想这个事，付出自己的劳动力去挣钱，到时候拿工资就行了，现在有钱人就想，我养老留多少钱，供孩子上学留了多少钱，供房子多少钱，还剩下的钱怎么办？刚才讲了，投资商铺挣钱，就买，挣不挣钱呢？不知道。
现在跟大家说，目前国内老百姓的投资心态是什么呢？可以投资选择的品种太少了，投资获利的空间风险也是比较大的，而我们作为投资者本身来说，做理性房地产投资也好、股票投资也好、存款投资也好、子女上学教育的投资也好，都是跟风，盲从的，人家把孩子送到澳大利亚，我怎么也要送到新西兰，你知不知道，送到澳大利亚和新西兰的孩子都废了，回来你没有办法教育他了，家长拼命挣钱，给孩子换成汇率，到英国是13，到美国是8，到澳洲是6，你这边挣6块钱，换1块钱给他花，他根本就不珍惜，你给他的投资是风险投资，根本没回报，所以我觉得有钱人是很可怜的。本来我准备了幻灯片，给大家讲一些内容，但是我想讲的潘总都讲了，我就讲讲潘总没有讲的吧，泼点冷水，让大家理性一点，把手系的钱看得住，让它安全一点，有一些升值空间，这是我们需要研究和考虑的。
我想不只是商铺投资了，所有的投资品种都是一样的，刚才潘总说了，投资是该出手时就出手，还有投资有风险，投资这个词大家都知道，投是主体，是谁投，资是手段，主体就是自然人、法人，手段就是固定资产和现金的形式，投的目的就是买未来的，而未来所有的因素都是你不能控制的。我们老百姓有一个约定俗成的说法，叫不投的时候你拿着钱是爷爷，一投了你成孙子了，你说求求你，快还给我点钱吧，我领导说了，五一、十一必须多少钱返回来，能不能给我30%，他还挺牛，不答理你，不接你电话，不知道为什么他那么横，你是债权人，他是债务人，他掌握着控制权，我们国家还没有这种诚信的规定，所以他不会重承诺、守信用，这个市场氛围是差的，所以可不可以取得投资回报，基本上取决于你自己，要想资金升值，一定要理性，千万别和别人学，不要进入另外一个误区。我跟大家说实话，我们中国的家长是很辛苦的，自己是上山下乡的知识青年，望子成龙，希望孩子有好的前景，把孩子都逼疯了，上北大清华，北大清华跳楼率、自杀率是最多的，心理畸形的最多的，你一个小县城去的和北京四中去的完全是不一样的，你知道什么样的人都投罗马吗？为什么非得去北大清华？我们学校就很好，北大、人大、外经贸大学都很好的，哪些家长乐此不疲，一次一次往学校来，说校长，我孩子只要能读书，多少钱都行，校长说一分钱都不收，把孩子退回去。现在家长们不知道怎么办，把孩子都送出去，这不是一件好事。这种教育的投资是必要的，但是绝不是今天，不是他还没有长成人的时候，千万要理性。作为手中的流动资金来说，投资选择的时候，特别是商铺选择的时候，也应该有一个理性的判断。
除了刚才讲到的这么多的风险，这么多的误区，我想跟大家说，你学一些国际的先进的理念是很必要的，这也就是我从95年看到中国的房地产市场为什么这么低迷，主要的原因，海南、北海、北京、上海都分别处了很多的烂尾楼，都是国家从房地产项目当中撤回来了，就变成了烂尾楼了，只要资金一跟进，这个楼马上就会完成，特别是10月13号的121文件，给首付款的比例扩大，贷款的期限要缩短的，不鼓励消费型的投资行为的时候，大家更应该谨慎和理性，我想告诉大家是这样的。我们通常这样认为，投资这个概念本身一定要知道它是受国家政策的影响，有政策瓶颈，这里面有宏观经济形势的变化，还有金融形势的变化，还有市场供求关系的变化，还有外来资本介入的变化，还有新的投资产品的形态的出现以后，会替代传统的投资品种的风险，还有你个人的一些未来不可预见的风险，这些因素都是要考虑的。比如说最近沸沸扬扬的说法，北京好象感觉不是很明显，在广东和上海感觉非常明显，就是说人民币将要升值这件事，我们老百姓手里可能或多或少都有一些美金，美金在黑市价换得最多的时候是十一块钱，后来下来一些，就变成9块钱，大家知道，现在黑市价格都要低于国家的排价了，就是中国强势的经济增长速度导致了中国在整个亚洲东盟经济圈的位置和环太平洋地区国家的经济位置发生了很大的变化，人家就说，你看谁都在经济滑坡，只有中国经济遭受了SARS的打击，仍然上升，不打击就10.02了，打击还7.8呢，你们成了磁悬浮列车呢，人家就要勒你，首先是欧盟，说让人民币可自由兑换吧，就是你的钱可以约等于多少别人的货币了，我们通常和美元兑换，你就变了吧，中国就特别有面子了。可是你知道打击有多大吗？首先中国廉价的劳动力成本制造出来的廉价的制造业的产品的低廉的价格在国际市场上一下子就没有了竞争力，比如说我们温州一个地方生产的打火机，两个欧元一支打火机，这个打火机在欧盟市场75%的份额啊，一个小小的地方，你知道一年就这一个项目七千万美金，结果人家怎么制裁你，中国不是加入世贸了吗？打火机上必须装保险装置，让两岁以下的儿童碰到它不会开开，这样一下子就说，你没有通过质量检查，没有达到ISO2000，这个标准就是欧洲标准，欧洲标准没有别的，就是贵，这个价格就是3欧元，卖打火机就2欧元，就没有竞争力。外国人都疯了，中国人的东西花不花钱啊？他不知道，我们格兰士给全世界做加工基地，成本都摊在加工上面了，基本上三块成本，第一是材料，第二是广告，第三是包装费，他就拼，360元人民币除8是40块钱美金，开什么玩笑？在美国买一个放茶杯的垫44美金。查查你，有没有氟泄漏，真的有，到伦敦三个车皮不让进去，说你没有绿色环保概念，把你挡在外面了，所以中国人民币升值的事对中国的贸易出口是巨大的打击，对中国外商直接投资到中国来建合资企业也是非常大的打击。
最近科博会上，欧元之父蒙代尔，他主张欧洲统一货币的倡导者，最早的时候，他就说中国经济的兴起对日本和印度是具有颠覆性的震撼力的，他说是否考虑人民币做前头做一个亚元，后来发现不是好办法，如果这样的话，会把中国的经济搞垮的，中国经济有高增长速度，但是大家都知道，都是虚胖，水太多，把水一抽就瘪了，所以投资的时候要看，你这个投资品种是怎么样的选择。在上海，房子的平米价格在7000人民币以上的，基本上25%来自于外省和外资的人购买，买那么贵的房子，是台湾、香港的歌星，新天地这一条街，基本上商铺都是香港名牌，而且这个商铺是不卖的，只租，你承受得了你就做，承受不了你就走，这是很厉害的。我们北京其实也是这样的，比如说这个广告牌子，我不知道怎么测算的，一百平米给你一千万的回报，一百米看你经营什么，选择什么地方，通常我告诉大家，对于一个商业街上来说，中间的铺，销售不如角上的，两头差不多，概率是一样的，用经济学的模型分析，我逛完西单了，逛王府井，一到王府井找喝水的，王府井大街从来最挣钱的就是卖冰棍的和卖糖葫芦的，但是并不是每个都可以。还有拐角的地方最挣钱，步行街里面基本上是逛，商业街里面基本上是购，就是买的，你看你投资的地点的选择是在商业街还是步行街，比如说中友的八层，这是我第一次来过，这太孤陋寡闻了，为什么把就餐环境放在八层呢？能做直梯上来的人目的性很强的，不坐的都是拐来拐去的，下面的时候也这样下的，每一层在楼梯口都是卖水的，告诉大家，所有商铺卖水的都绝对不租，自己做，最挣钱的是它，卖首饰的，卖玉器的，基本上都不看，就走了，而且看起来很便宜的，一块钱的东西，一瓶水一个冰棍，就是一块钱的定额税。老太太的市场营销学得特好。所以大家一定要分析，不要随便跟风，你要看你的商业街的环境。
刚才讲到王府井大街是什么人去，西单什么人来，燕莎商城什么人去，赛特购物中心什么人去，万通小商品市场什么人去，都有特定的消费群的，外地的说，我到北京，我在王府井买的，特得意，北京得说，你没事吧你？真正买世界名牌，得去王府地下二楼，国贸都不行。有人在王府地下二逛瞎溜达的吗？你经常说这个牌子还有CD这个牌子的店怎么只有一个销售的小姐？上货、卖东西、开发票、收钱只有她一个人？怎么只有车水马龙呢？那根本不是逛的地方，都是送货，毛阿敏买一条裙子，告诉服务员，给我打包，送到我住的地方去，燕莎多牛啊，对不起没送过，后来他们说请师一下领导吧，说这是谁啊，毛阿敏啊，那得好好侍候，从此开了送货的头。那里消费者的定位特别准确，就是两种人，一种是需要包装自己的，我大款，买东西哪儿也不去。还有一种我要送礼的，我的带子内外包装都是燕莎商城，李宁运动员，是不能进燕莎的，燕莎里卖的产品，必须是外国独资产品，至少是合资产品，否则不许进这个店，门槛很高，你不傻你上那儿干什么去？你那么聪明，万通购物就可以了。据说西单是新新人类，头发弄成这样那样的，我说我从来没有在这种地方讲课，大家都很认真地坐在这里，让瞎逛的听，这不行，没有区别待遇，我们是有身份的人，他们吃着饭就听啦？那哪成啊？你怎么也是上了网、看了报纸来的，虽然是免费的，但是你也是有目的的，有这种投资需求的，应该尊重才是。因为这种知识，说实在话不是这么需要普及的，所以我想，这些事情的想法是告诉大家，你除了选址以外，你要看最终你这个商铺做了投资以后，是你自己要经营，还是要把它再转手出去。看你今后给你投资的商铺的招商是怎么样的定位，你要在北京西客站，是那种定位，你要在这儿，就是这种定位，你在王府井，就是王府井的定位，你要是作华联，那就是华联的定位，那是不一样的，绝对是不一样的。
北京有和其他城市不太一样的地方，北京的商业形态有两种，一种是成为中心的，最有代表的是燕莎、赛特。还有就是这样一条街，西单一条街，还有就是片，这个经济片，这一片都是干什么的。通常情况下，你选择的时候会看到，凡是住高尚区域的住宅的人，他的商业需求和购买需要环境，凡是公共交通比较发达的地方都是散客，随意性很强的，所以要求产品的种类多、档次中低档，然后不确定的因素很多。在不同的地方，有不同的人群定位，你在选择面积，大概一条街或者一片或者在这个楼层里面位置的时候，你就要精心考虑这件事了，你到底是卖什么的？是卖冰棍的还是卖炸酱面的？还是卖烧鹅的，绝对不一样。捱着卖烧鹅的，旁边准有一个卖粥的，隔一个是卖水的，知道你吃得差不多了你就该有那个需求了，所以你自己要分析，你的上下游，左邻右舍都是谁，这很重要，否则你很勇敢，该出手时就出手，最后就出不去了，就砸你手里了，你就惨了。所有书面的风险，刚才潘总都讲到了，以外我给大家增添这么一些所谓理性思考的依据，一定要控制自己手中的主动权，让自己的资金在可控范围内去增值，你都不要期待最大限度的增值，那是属于痴心妄想。我告诉你，道高一尺、魔高一丈，当你发现挣钱的时候，你的利润一定被平均化，特别是在中国，都不动脑筋，你干什么赚钱他就干什么，本来想当分子来着，一不小心就变成分母了。
有一个国际注册商业房地产投资师，这个概念从美国芝加哥发起，全世界都通行这个资格，英文缩写叫CCIM，这个品牌走了34年的历程，1969年诞生的，经受了历史的考验，我们国家能够经受三到五年考验的东西不多，这个理念是成功的，无论是自己投资，还是今天看到一些上些年纪的同志，也希望大家走访我们的网站，关注一下人家怎么做的，人家做一个小的药店或者一个小的洗车的商铺，怎么几十年了还挣钱，刚才潘总讲的今天是这个，明天是那样的，老是变，就是不确定性。
今天的讲话，对大家理性的形成比较有帮助，今天是周末，时间不多占用了，在买未来希望获利的同时，要想好事先规避风险，事中有措施控制，事后别上当一回再来一次，每次当都上，吃一堑长一智，谢谢大家。
特约专家主持高巍：谢谢梁教授的精采演讲，非常轻松，相信大家也渡过了一个难忘的下午。下面我们欢迎碧溪集团董事长助理、销售总监侯锦先生为我们大家做演讲。
侯锦：各位下午好，我是碧溪集团董事长助理、销售总监。我演讲的题目是委托经营管理，是投资商铺的最佳方式
首先我们看看投资商铺的目的。投资商铺与投资住宅最大的区别便是不是自用，主要考虑的应该是投资回报的最大化。投资商铺可以获取两块收益，一是所购买的房地产所带来的房产增值收益；二是投资商铺享有的投资回报。因此，商铺投资首先是房地产投资，目的是赚取项目增值所带来的回报；其次是商业投资，赚取经营收入。因此，作为商铺投资者，在做出购买决定时，要仔细衡量二者，在其中找到一个最佳的平衡点。
那么，投资商铺要考虑哪些因素呢。
首先，从房地产的角度，商铺作为不动产，应该考虑到不动产的特性，最主要的是地段。主要是地理位置，包括所在的区位，交通条件，市政配套。考虑这些目的是考虑项目的增值潜力。如果区位好，交通便利，市政配套成熟，那么就要考虑项目的价格水平，是否还有足够的上升空间。这个时候最主要的参照系是相邻的住宅。从北京市场的情况将，一般来说，商业楼是附近住宅价格的3-5倍。低于这个水平，项目还有升值潜力，高于这个水平，就要考虑从地产的角度投资是否合适了。
其次，从商业的角度，项目所在周边地域的商业状况，包括商业氛围，商业形态等，是作为商业投资的另一重要因素。成熟的商铺要求有方便的交通，成熟的市政配套，固定而且知名的商业圈，具有鲜明特点的商业形态以及稳定的客流。一般来说，应该选择在行业内有较大知名度的企业，或者在一定区域内有垄断地位的商业设施，也就是说该项目的辐射面要广。这样的选择可以保证稳定的高回报。
商铺经营的方式有三种。一个是自己经营，买一块铺面，自己经营，风险自己承担，常见的是买一个柜台，自己进货，自己出售。好处是自己掌握经营权，盈亏责任自负。但缺点有两个：其一，从房地产角度来说，底商项目可以办下房产证，以柜台形式买卖的商铺很难办理产权证，投资者的所有者权益得不到充分保证，办不下产权证，自然无法上市交易，没有通畅的退出渠道，物业升值的潜力也就得不到保证。其二，从商业角度来讲，一旦开发商将铺面售完后退出，无人对该商业楼的整体进行包装、宣传、进行活动策划，那么经营将会面临极大的挑战。
第二种经营方式是出租，包括出租柜台或者出租店面房。好处是投资者坐收租金，无须承担经营风险，但缺点是随着商铺市场投放量的增加，租金会有下滑的危险，另外寻找合适的租客也牵扯到大量的精力和财力。出租还有一个弊端就是业态不容易稳定，流失率高，租户各自为战，形不成良好的商业氛围。
第三种经营方式是委托经营。投资者将名下的房产统一委托专业的投资公司进行管理，由该投资公司向广大业主返还租金。好处是投资者可以收取固定的回报，商场也可以有统一的市场定位、形象、包装、策划，有助于房产的增值。缺点是投资公司的经营能力成为业主回报的关键因素。因此选择这种方式投资商铺一定要对投资公司的经营理念、经营能力进行仔细的考量。
下面以碧溪家居广场的投资方案为例作个剖析。碧溪家居广场位于西南三环边，丽泽桥的西北角，是一个定位于专营家居建材的大型主题商场。在考虑出售碧溪家居广场时，我们充分考虑到目前商铺投资的各种类型以及投资者的各种需求，并采取各项措施化解投资者的疑虑。
首先谈谈碧溪的三大承诺。一是拥有完全产权。碧溪现在销售部分是拥有产权、并且正在营业之中的现房，对房屋的分割、面积的计算、交易手续，完全按照房地产业的通行做法运作。自去年年底开盘到现在已经成功销售出去3万多平方米，2000多个单元，第一批投资者的房产证正在制作之中。二是可以自由转让。投资者在拥有所购物业的产权后，可以自由上市交易，这样投资者拥有畅通的退出渠道。三是统一委托经营管理。为保证碧溪广场的市场价值，全面展开专业有效的经营，提升项目的行业地位、品牌地位及市场价值，投资者购买的商铺碧溪统一委托北京腾飞物业投资有限公司经营管理。由该公司向广大投资者返还租金。
其次是碧溪的三大优势。一是所购房产保值回购。投资者购买房产后，如果找不到合适的受让方，由碧溪以不低于先期买入的价格回购房屋，三年之内原价，三年之后，每年递增5%。二是委托投资期长达十年，十年的委托期足以保证投资者收回房产的投资。而且投资回报按季度返还。市场市同类操作的项目均按年度返还租金，但我们是按季度返还，主要是考虑到投资者对资金回笼的急迫心理。
三是除了购房款之外，免公共维修基金、免物业管理费、免经营管理费用，投资者不用再承担其他名目繁多的杂费，真正真到无忧理财。
第三是碧溪的三大保证。选择商铺，投资者最关心的是租金回报能否得到保证。碧溪为此提供了三块保证。一个将整个碧溪家居广场的营业收入做为保证，二是将碧溪集团的其他收入作为保证，即碧溪温泉饭店的营业收入。目前饭店已经全面修缮完毕，新增了许多娱乐项目，将会成为集团的另一经济增长点。三是将碧溪家居广场二期工程的五万平方米作为担保，在前两者一旦经营不善，投资者租金得不到保证的情形下，业主可以直接行使权力，将该房产处置。
正是基于这种情况，中国工商银行北京市分行为此项目提供按揭，个人六成十年，企业五成五年，如果个人购买一个单元，贷款十年的话，其收取的租金，支付完按揭还款数后还有400多元的富余。
总而言之，碧溪家居广场销售策略的制定，是在充分考虑了商业地产的现状、各种操作方式的利弊以及为最大限度的防范投资者风险等诸多因素后推出的，我们坚信这是一个值得投资的项目，是一个高回报低风险的项目。
特约主持高巍：谢谢侯总的演讲，我看一些朋友也做了一些笔记，如果大家没有记下来的话，也欢迎大家回头到新浪网或论坛的网站(www.kexuelicai.net)去看会议的实录。也有一些朋友收到了我们的一些问卷，我们系列论坛经常请各界的名家介绍一些理财的方方面面的问题，比如说我们讨论过保险的问题、基金的问题，今天是商业地产的问题，我们有时候做活动不是在媒体上公开发广告，有时候是限定的范围之内，所以我们发了一个征集现场观众的表格，大家有兴趣的话可以填一下，如果我们遇到了跟您的条件相符合的活动的时候，我们会主动地通知大家。下面欢迎交通银行的信贷专家邹海涛先生跟大家谈谈商铺贷款的问题。
邹海涛：前面几位嘉宾已经对商务的一些基础知识和一些现状给大家做了介绍，从我做的，不光是商铺，还有商用住房，各方面来讲，自己感觉对房地产有这么一些小小的体会，供大家参考一下，这当然都是一些个人的想法。总体来讲，在北京市的房地产投资市场有这么几个特点，归结了四个，严格说应该属于三个特点，第一个就是资本大、回收慢、周转率偏低，这是一个必然的现象，因为大家都知道，现在北京市的平均房价就是偏高，不管是商品房，尤其是个人投资的这种商用的住房，就是我们所谓的商铺，我们买一处商品房或者商铺的话，投资一般来讲商品房可能达到八十到一百万左右，一家商铺肯定要上百万的，所以投资相对于我们个人来讲确实是很大的。回收期也相对偏长一些，我们股票都是属于短线投资，房地产市场都是属于中长线的投资。第二个是不易变现，但是比较耐用，比较安全，这也是房地产的特点。第三是回报率比较高，收益大，但是风险小。我们大家看北京市房地产市场，尤其是一些比较好的楼盘，投资回报率确实比一般的投资高一些，风险小，我们看看对房地产风险的一些评价。
我们把房地产投资的风险归节为5点风险，第一是时势的风险，就是国际国内大的宏观政策方面的风险，第二是政策风险，中央、国务院，包括人民银行等等这些机构的一些政策性的调整。第三是市场风险，这可能是我们从事房地产投资的一个比较重要的环节，因为最近的舆论上都在说，北京的房价是最高点，房价的走向应该是投资者最关心的市场风险，但是我们平时操作贷款的时候的经验感觉，北京房地产市场价格偏高的一个主要原因就是因为北京的一些土地价格的成本还是很高的，即使市场有很大的波动，但是土地成本的波动不会很大，所以市场的风险还是控制在一定的范围内。第四个，刚才我们的财务风险和利率风险，这几个风险变动的空间不会很大，也不会很敏感，投资者最关心的就是风险上，所以整体来说，风险还是偏小一些。
我们对房地产投资总结了十个重要的环节，大家看，我们在投资方面，投资者应该注重几点要素，但是作为银行来讲，我建议大家最关键要重视的还是第一点，就是投资商与建筑商的一些情况。为什么这么说呢？大家在前几年房地产投资都有一个说法，好的位置会出一个好的房地产项目，也会出现非常高的投资的回报，这段话比较片面，也有一些错误的因素在里面。举个例子，大家注意在西直门附近的项目，95年左右开发的楼盘非常多，但是大家现在看一看，那时候的楼盘现在还有一部分搁置在没有封顶没有完工的状态下，原因何在？西直门商圈是北京市价格比较高的这么一个地段，但是为什么做不下去？其中关键的风险就是在开发商身上，所以我们总结，首先这个房地产项目必须要具备一个好的地理位置，尤其是我们个人投资的商铺，一个好的位置能够决定将来整体的经营环境和经营走向。第二个，在开发商、建筑商，包括后期的物业管理上面，一个开发商和建筑商的条件，实力怎么样、资金情况如何，决定整体的项目能够顺利地交付给大家使用，不会出现以前的现象。一些投资者还不是很重视，举一个非常简单的例子，大家看木樨园的商圈主要集中温州、浙江的小商品比较多，但是我们做一个新的项目，我用另外一个模式组装一个小商品的市场，不会取得温州这种模式的成功的经验，所以大家购买楼盘的时候还要考虑一下。
第二是信息准确，包括后面的明确产权，这都是跟大家买房子的时候息息相关的环节，大家都应该适当重视。包括竞争信息，就是我们需要投资的项目和周边项目的横向比较，看我们购买的项目和其他的项目到底有什么优势，比如说价格上的优势，还是位置上，包括一些整体环境上的优势，这些大家在购房的时候要注意一些，当然重视的程度还是要注意区分一下。
对于房地产的总结，银行主要从事的不是房地产的工作，我讲讲个人信贷，最近银行的个人信贷业务在增加，包括汽车贷款、商业贷款还有住房的贷款，消费信贷是一种全新的理财方式，所谓的消费信贷用白话说就是用明天的钱圆今天的梦，就是提前消费，现在开始，隐身出一个个人理财包括公司理财的概念，大家传统意义上讲，所谓的理财就是我应该把自己所有的收入和支出的项目了然于心，或者我有一个专门的帐目，今后我预算和收入支出的项目，这是理财最原始的阶段，就是所谓的帐目学。理财在信贷这个概念推出以后才推出的理财的概念，大家都知道，从公司的角度来讲，因为这个也可以隐身到个人，从公司的角度来讲，如果一个公司一点负债都没有，这个公司严格意义上讲不是好公司，因为他的发展只限于目前的规模，不会迅速扩大整体的业务和资产的规模。如果一个公司负债太多的话，肯定会有问题，承担的风险偏大，不管是公司还是个人，理财角度来讲，一定要选择一定的负债，通过负债经营扩大再生产，扩大自己经营和资产的规模，迅速达到扩大资产规模的目的，所以这就是为大家提供了一种手段，也就是说，通过银行我可以给大家一部分金融的支持，大家节省下来的这部分资金，也完全可以投入到另外一个回报更高或者更短的项目中去，可以给大家带来多重的选择。
提供了选择，也是双刃剑，好处是缩短资本积累过程、扩大资本和利润，获得更多的盈利机会。它也有弊端，就是所谓的风险，首先是通过融资，必须要带来一部分的成本，还有一些市场的风险，比如说房子的价格等等方面，如果市场风险出现比较大的波动，非常容易导致损失本金，比如说房价突然降低的话，可能会导致处置房产的时候带动本金的情况，但是目前北京市场来讲不可能有这么大的波动。
底下有一句话，天有不测风云，人有旦夕祸福，有一些风险是不好估计的，所以大家投资的时候，一定要找到一个平衡点。
银行融资跟我们中国一句古话借鸡生蛋的含义有点相同，我们借用借鸡生蛋的名言，我们借钱的时候就要考虑两个方面，首先借钱必须考虑成本，贷款产生的一些利息，肯定是一些费用，归到投资成本中去，如何把成本和我将来的利润进行配比，这是我们事先做好准备的。比如说我投资一个项目，我通过融资贷款，结果发现我每年不够支付的，这个项目必然导致回收期偏长，对大家来讲不是好的投资项目。我这里有一个案例，有一个餐厅，约租金每个月两万块钱左右，后来这个商铺对外销售了，店主人把商铺购买下来，花了123万，他付了40%的首付，通过银行的融资借了127万，我们给他算了一下每个月的还款金额，五年期贷款，月还款二万四千块钱，本身他是有正常经营的，餐饮的流水可以作为还款来源，但是交了二万四千块钱的贷款还完之后，跟他交租金没有太大的差异，如果他正常租的话，每年掏24万，如果他要是通过银行贷款的话，一年在28万贷款的本息合计上，也就是说他首付了85万，基本上是五年的房租，他一次性预付了五年的房租，五年之间照常付房租，五年之后就可以停止付租金了，这个房产归到他名下了，这就是一个非常好的投资，第一五年之后不用再付租金了，第二是获得了自己的资产。
借鸡必须要生蛋，而且最好是生金蛋，我们融资的目的就是为了让它产生更大的利润，这句话的概念是提醒大家一定要注意将来投资商未来经营的方向，经营的走向，为什么这么说？同样购买一处商铺，经营是多种多样的，选择什么样的店位，从事什么样的经营，刚才潘总已经做了介绍，打个比方，木樨园的商圈，买一个商铺，如果要开一个高档的餐饮，开一个美容美发馆和小商品的市场，收益是不一样的，因为我根据市场的环境决定投资的走向。一些项目，比如说麦当劳、肯德基寻找经营地点的时候都采取一些方式，我们这里也有一个情况，580万块钱购买一个商铺，230万的首付，贷款350万，正常测算，每年偿还的贷款本息额是47万元，然后他马上洽谈了国际知名的快餐店，一个是国际品牌，第二是金融机构，银行和证券，信用机制还是非常好，信用体制比较完善，不会轻易违约的，所以租金交付是比较及时和正常的，这样每年的租金达到80万到90万，而且呈现递增的趋势，我们算了一下，每年的盈利是33万，7年就可以通过盈利把前期投入的资金给收回。所以我们考察商铺的时候，不光是考察地理位置，还要考察开发商的情况，我们脑子里还有一个数，这个铺到底是定位在哪里，做什么样的生意，作为它来讲，也是我们比较关注的方面，一个是着重考察现有资产的情况，第二个是现有的工作能带来收入的情况，第三个重点就是在将来的预期收入方面，预期收入肯定是这个商铺的收入，这个是我们银行和所有投资者最关注的一个问题。
这几点是做银行融资方面需要注意的几个问题，因为借贷肯定是有风险的，不管是市场风险还是信用风险，所以大家做这个决策一定要慎重，我们给大家提了几条建议，这也是大家需要考虑的问题，也是我们银行对借款人考虑的切入点。首先是收入的稳定性，我们商业银行个人贷款的时候，中长期的时候都是采取每个月按揭的方式，每个月大家都需要固定支出一部分成本，贷款的本金偿还银行，每个月都有现金的支出，一定就要有现金的流入，支出是稳定的，流入也应该是稳定的，所以一个是考虑自己本身现有的收入水平，第二是结合将来的经营走向和盈利的情况，一定要做一个综合的测算，然后确定自己贷多少钱，当然我们银行内部也有一套选择机制，做一下详细的选择。
第二是个人的资产，大家做贷款，虽然是说拿投资的商铺做抵押，但是大家知道，这种风险法律责任是连带无限的，我处置完这个商铺以后，剩余的部分还可以追偿个人其他的资产。首先从商铺角度来讲，按人民银行的规定必须有40%的首付，如果将来在还款上出现问题的话，如果房子再有一些折价的因素，处置起来大家的首付这部分会损失一部分，如果银行卖房子还收不回贷款本金的话，也有可能还要追查个人其他的资产，所以我们一定要量立而为，千万不要超出自己的支付能力。
第三是投资回报率，贷款是有一定的成本的，所以回报率最好要高于贷款的利息。其他的就是通货膨胀率和风险承受程度。
刚才给大家介绍了很多宏观的东西了，现在讲一些非常具体的条件。这张表可能是大家最关心的，是按照人民银行规定的基准的贷款利率。大家看看这个表，第一贷款金额是按1万元计算的，后期所有的数据，除年限、利率亿，月还款、总还款、利息等等都可以直接乘以倍数的，如果是50万的话，在后面的位数上乘50就可以了。按照人民银行贷款分了四个档次，那个都是千分之，如果折算年息的话，就乘以12就可以，一年是4.426，两到三年是4.575，5年以上，最多不超过十年是千分之四点八，根据年限不同、月还款不同，都有一个金额。最后有一个利息的总额，大家换一种方法想想，我前面报的费用实际上是我们名义上的月息，拿总额除以贷款金额再算算平均的，由于年限的不同等等，实际的年利息也有一点差异，平均下来应该是在3%左右，这也是给大家提供一个很好的机会，就是通过银行融资，大家完全可以把自己的另外一部分资金用到更高的或者相同的回报率水平上，只要每年的回报率平均下来不超过3%，就完全可以偿还贷款的利息。为什么会这样呢？我们是采取按揭的方式，每个月是要偿还一部分的本息的，本金在减少，导致基数减少。如果资金完全能够支付的话，那么第二通过银行投资，一年超过3%的话，可以把贷款贷回去，一年超过5%的话，资金有2%的利点。
下面是银行对开发商的资格的要求，如果我们把这点作为今天给大家介绍还款贷款项目的重点，大家可以看一下，实际上银行要求的各个方面，也是所有我们投资者需要重视的一个环节，比如第一项，依法经营、业绩很好。原则上我们企业必须要做的基础的程序，第二是要有房地产开发的资质，第三是必须提供真实、有效的营业执照和土地使用证、还有建设用地规划许可证、工程规划许可证、开工证、销售证，这就是所谓的五证，投资的时候要注意一下，我看大多数不管是购房者还是商铺的投资者，可能在买房时都没有注意到，要求开发商提供这些必要的证件，其实这应该说是我们所有购房者和投资者的权利，我们应该是有权利要求开发商提供这些证件，因为这跟大家办理产权息息相关的，投资也好、购买消费也好，一定要注意开发商的这些证件，在法律允许的范围内合理保证我们的一些权利。
大家看，我们对开发商为什么有这么多的要求？其实这些主要是从开发商的规模方面考虑的，作为银行来讲，我首先要保证开发商有这种资质，有这方面的资金实力，能够把这些项目完全做好，支付给购房人，把购房的房款用于抵押，这方面是为了保证个人的利益，如果大家试想一下，如果一个开发商没有资金实力做一个楼盘的话，大家把住房20%、商铺40%的首付交给开发商，银行给你做了80%或者60%的按揭，钱都被开发商用到再去投资，不管这个项目也好还是其他的项目也好，如果房子建不完的话，损失的不光是开发商的前期投入，大家的损失也是首付款，银行损失的是按揭款，所以我们的要求是非常严格的。
如果大家经常关注的话，发现人民银行前些日子提出121号文，对全国房地产市场优质道政策，今天主要来谈的环境就是个人商铺，121号文里明确规定，商铺的工程一定要等竣工以后，这和以前有区别，以前说商铺就是现房，现在要经过工程验收才可以，这种限制一个是把中小开发商完全从市场当中清出去，第二是保证了保证了所有投资者和购房者的利益。
现在这一屏是交通银行对个人按揭的一些要求。比如说我们的目标客户，综合素质较好的自然人、个体工商户和个人独资企业。大家通过这个名字就可以明显地感觉到，商铺贷款的个人就是用于购买商铺的住宅，过去购置的商铺必须是现房，现在讲是经过验收以后的现房。
期限是这样的，按照人民银行的限制，购买商铺的贷款期限最长不超过10年，一般是5年比较合适，大家算算，平均的投资回报率，房地产商铺投资应该在5到7年，最长到8年能收回。额度不能超过购置房屋商铺所需要总额的60%。
现在大家看一下，这个是从事商铺贷款需要提交的资料。首先是本人的身份证明，基本情况是身份证、户口本。第二是资质证明，现有的单位出具的收入证明，如果是个体经营业主或者是股份有线合伙人的业主，他可以提供所在的公司的营业执照副本和复印件，有时候也会要求个人提供一些证明。还有商品房买卖的合同，还有发票和定金。
下面是一些法律程序，包括大家需要提供一些结婚证明、离婚证明，包括需要签订一些抵押合同、保单、其他协议等等。我今天只是给大家简要地介绍一下交通银行现行的商铺贷款需要的一些条件和需要准备的一些资料，我给大家的建议是，银行的融资只是提供了一个渠道，不管是选择银行融资还是其他方式的时候，一定要根据自己的实际情况考虑，选择一个比较适合自己的方向。刚才潘总介绍得比较多，希望大家投资之前，首先要对这个项目和开发商进行比较细致、严格的考察，这样确定一个好的位置，一个好的项目，还有包括未来经营的方向一定要比较明确，比较合理的经营方向，对将来的投资回报非常有帮助的。
银行融资通过贷款利息表，实际的贷款利率还是比较低的，3%，说句白话，钱存在银行里，一年定期1%多，其实差不了太多，银行提供了非常便利的渠道，大家可以选择，但是定要做到量力而为，如果其他的还有需要咨询的，我们这边还有一个展台，如果大家有什么问题，可以给我们交通银行的客户咨询打电话。谢谢。
特约主持高巍：下面我们欢迎优士阁项目经理马云波先生为大家演讲。
马云波：各位来宾，大家好，很高兴有机会跟大家做现场的沟通，今天谈到投资的问题，刚才许多专家学者也针对投资给大家做了深入的分析，包括一些学术性的建议，我们也是针对房地产市场的投资，尤其是商铺投资，从我们公司的角度，给大家做一些投资的分析。
我们公司对投资这一块提出了一个四维投资论，今天主要跟大家谈谈四维投资的观点。因为投资是多角度的，这个大家比较清楚，在很多情况下，我们都没有意识到这个多维性，比如举例说，传统意义上的投资，有投资黄金，是一个维度的，我们只关注它的价格，类似的还有古玩、字画，这些都是艺术品，我们长期收藏的时候，只是一个维度。现在证券和期房的投资，是一个二维的世界，除了价格，时间也起着非常重要的作用，包括炒股票的朋友比较清楚，任何股票的计数都无法逃脱时间和价格的两大因素。所以我们利用好这些投资的经验来投资房地产的时候，我们还希望考虑更多的，比如我们提到的四维，何为四维投资呢？简单介绍一下，简单地说，点线面纸四个纬度，首先是房地产时间的点性价值、价格的线性价格、区位的平面价格和产品的空间价格，视房地产为黄金的收藏性的投资，这种需求回报只看到了价格的线性价值，不考虑地段，产品会有贬值。如果视为股票为买卖的投资，更多的是为时间的价值。如果视房地产为房地产者关心价格、区位和产品，往往忽略了买进卖出的时间，我们觉得重要的是，知道四维投资的专家也很难把握好四维变化的度，受常理和逻辑或者其他的短线的市场因素、政策干扰、以及来自朋友和感情的冲动，根本把握不住分寸，比如说炒金、炒画、炒票，投资者经常被套，赔钱的比例也比较高，所以房地产投资里面，如何把握度是非常重要的问题。
我们结合实例讨论一下，也就是我们大家看到的项目，刚才谈到四维里有一个区位是很重要的，有一个双井的地区，也是财富的聚集地，配套的我们提供了共享性的服务空间，开发商大家比较熟了，是华润置地公司，他是国内比较知名的一个企业。区位来讲，大家知道，在北京的CBD区域是炙手可热的区域，集中了大量的金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，有完善的市政条件、通讯条件，不仅是国家地区对外开放的象征，也是国际大都市的重要指标，世界上著名的CBD，有纽约的曼哈顿、香港的新环等等。北京商务中心区的范围确定为朝阳区内，西起东大桥路、东到东大旺路，北至朝阳路之间，定位于北京的CBD，优士阁的项目国贸的正南1500米，触手可及的商务繁荣，双井桥西南金角，我们的广告语有京广、国贸、优士阁三点一线，据守CBD桥头堡，握手财富0距离。风景区域有富丽城，包括苹果社区、珠江丽景、后现代城的项目，成为CBD区域最有发展潜力的区域。优士阁占地面积一万平米，地上26层、地下5层，5层的商铺，我们的理念是小面积做大公司，周边的配套也比较齐全，有饭店、写字楼、商场、银行等等，华润置地是中国最大的房地产企业之一，是具有50年历史的香港华润集团的控股子公司，是一家中外合资、具有国家一级资质的综合性房地产开发企业。自1994年起，成功开发建造30多个房地产项目，如西单文化广场、盛华苑小区、建功南里小区、京通苑阳光华苑、华亭嘉园、凤凰城、翡翠城等，累计开发面积超过400万平方米，多次获得国家荣誉奖项，拥有丰富的土地储备，是投资置业的理想之选。
为什么我提到具体的项目呢？根据我刚才提到的四维投资的理论，我们可以以优士阁为例，从时间的维度来讲，是现房，九月份外力面已经落下，有人认为，投资价值比方圆几十公里都有比较高的价值，价格维度，比周边大多数的项目的价格还是比较偏高，我们的均价是达到九千每平米，但是商务方面来看还是偏低的。比北京最热的黄金地段CBD和新区国贸有一站多地的距离。看空者提到CBD是有泡沫的。并且实现了最小单位的投资，钱多着犹犹豫豫，四维投资领域中，
即便有这样的产品，投资者也不会相信，不敢投，因为四个维度中，我们介绍了，一个是时间，一个是价格，一个是区位，一个是产品，点线面体的四个维度中，每个都有变化，比如说线性的价格，北京的房地产市场价格从低到2000多元高到几万元，从平面的区域来讲，就北京城而言，大分十个区，小分成百上千，再有空间的产品，从种类以及质量，以及规模产品，论风格，受到户型、功能以及配套管理，大类还有若干个小类。时间的维度，期房到现房也有相当长的过程，所以说每个维度都需要综合的考虑。比如说你已经熟知的项目，已经决定投资，那么您是想在期房的时候投，还是现房的时候投，需要一个价格的把握，是要买看得见国贸的公寓还是选离国贸比较远的那套呢？这是区位的把握，需要买几套呢？是空间的角度的把握。关键的问题是还是找到感觉后综合考虑。
刚才有的专家也提到了，投资需要有决策性，找到感觉了，把综合分析比较透彻了。所以如何把握这个度，消费者，包括职业投资人，在市场中，即便是发展商有时候也是难以顶多的，所以因为没有买而后悔，或者买完更后悔的发展商也是很多的。
从投资方案来讲，尽管有这么多的变化，但是我们可以简单地分为几大类，我们投资者分为三类，一个是积极冒进的投资者，勇于选择期房，选择最高价，选择黄金地段，消极保守的投资，会选择现房，价格比较低的，差级地段和中低档的产品，中间的是中用的一类，选择准现房，普通的地段，一般的产品。按三档标准和四维来看，有64种组合，所以分类是比较分散复杂的。
我们刚才提到了，一个保守的投资者，期望他的风险最小，但是相应的高收益高风险，这个道理是非常清楚的，所以他的收益不会很高，有时候甚至风险更大。我们也看到了，远郊的、低档的房屋的租金，是低于月供的，相反在外销房、写字楼的回报是比较高的，所以冒进者风险大、收益也大。现实的投资，我们看到，会投的人都会选择比较好的、贵的绩优股投的，不会的才选择垃圾股。当然前几年垃圾股也会产生黑马，绩优股也有假帐跳水的案例。理想的投资方案当然是比较中庸的，时间居中、价格居中、地理位置居中、产品的性质也比较居中的产品来投，除了内部的价格靠自己经营的产品以外，基本上以这个标准进行投资的，甚至个别以此为标准，放弃自己营销的高档产品。
以上谈到的这些因素，综合考虑我们针对刚才提到的CBD的区域，包括一些金融街，包括一些非常热的地段，我们给大家投资上做几点建议。具体来看，我们发现价格在一种区域中逐步走高的，建议中小投资者，或者追求性价比的投资者，一定不要在CBD的中央区域来投，接近这个核心区域的房价是最好的，比如说CBD区域的价格中心区曾经是9000多一平米，但是现在已经是11000以上，我们提到的项目，保持在9000平米。另外从区域选择中，大家不一定要选在CBD、中关村、金融街等核心区域，可以选在中心区域相邻的地段。我提到CBD的南侧，北侧不要投，价格已经被发掘得比较明确了，南侧这一段，房价的根本，并不影响其高的增长性。从长远来看，投资来讲，不建议大家选择甲级的标准，可以选择低标准为最佳。千万不要把鸡蛋放在一个篮子里，尽量分散。优士阁给大家提供优良的品种，分散组合都很自由。时间段来讲，我们拒绝期房，但是也不建议大家到现房时再来投资，因为那时候不但选择不到你满意的单位，而且享受不到10%—20%的房价的增长。
我们的优士阁项目九月份，十几间样板间也开放了，我们认为是比较好的投资时机，比较关注的朋友可以到现场参加我们9月20号现场的活动。如果大家有兴趣，可以进行现场的沟通。
另外再提一下优士阁的商铺，简单谈一下投资分析数据理念，北京市的商铺市场，在北京市经济发展中的作用日益增长，各跨国零售企业、服务业、焦距机构在京开业或者拓展新店做积极筹备以摄取作为投资对象的摄取型商业激增，大量的临街商铺被拆除，经营者急需找到新的经营场地。
我们再谈一下CBD区域的商铺市场，一千万平方米的建筑面积，50%是写字楼，25%是公寓，25%是商业配套，现在商业这一块开发得比较缺乏，由于投资收益高，为了保持形象，商铺都是开发商保有，以出租形式进入市场。
我们对前景做一个分析，距国贸1.5公里，商业价值是比较高的，我们保证价格的支撑，随着北部工业区的改造，我们有CBD的核心区域，南北贯通，CBD目前从产权出售的商铺，是最先能够交房，也聚集了大量的高档楼盘，大家可以关注一下。底商为例，售价是2.5万平米，租金是30美元/月，投资收益15%，如果您按揭的话，六年到十年，还可以提前。以上的投资前景，我们觉得华润置地的品牌是实力的保证。开发投资型物业受到市场的追捧，我们有完善的物业、管理、租售、商务经营。欢迎大家到现场跟我们做沟通，今天也有我的同事在现场，欢迎大家到优士阁参观，进行投资的探讨。
特约主持高巍：下面欢迎肯德基餐饮集团店面选址专家付昆先生为大家演讲。
付昆：我讲商铺的选址一些注意事项。我们现在去选址，怎么去选，选在那一个商圈，商圈里到底选哪一栋物业，选哪一块位置最好，能够保障我们的投资收益，当然，我这里面基本是结合一些我们选址的要求，和大家投资方面注意好坏的注意事项
首先，我讲一下投资方向，首先是确定投资的类型，这是很难预估的，我们希望小业主投资的时候，选择好自己投资的方向，就是投资之前，知道我投资的地方做什么？如果我没有选择投资方向的时候，我选择全能的，我可以做任何的东西，可以做银行、餐饮等等，第二就是了解一个环境，做一个商圈的调查，下面我会详细的讲。第三就是市场的分析，第四就是新址评估，还有就是投资回报，这个对大家来说比较关心的问题。我投资的钱多长时间能够赚回来，并且是否稳定。
下面我讲选址要素，首先是确定商圈的类型，大家知道，所有的商业都有一个商圈，商圈是指什么，就是商业覆盖的范围，具体商圈类型我会详细的讲。其次，有聚客点类型的商圈，比如商场、超市、广场、娱乐场所。第三就是你所选的物业，在这个商圈内的位置，一个商圈里面，我们评估一个范围，可能面积三平方公里，里面有七八栋物业都可以做投资，这个投资到底哪一个好，我们也有一个选择。第四就是看这个商圈有没有天然障碍，就是说不可越过的空间，比如不可跨越的道路、河流，第五就是人流动向，人从哪过来的，从商圈怎么出去。
商圈的类型，我们大概分全市的购物中心，拿北京来说，就是指王府井、西单，全市的人都会去，第二就是以区域消费为主的购物中心，比如说海淀区的双安、当代。西边的公主坟就是区域的购物中心。第三就商业居民区，商圈内有大量的居民，也有明显的零售商业行为，但主要吸引附近居民。例如：天通苑社区，第四就是居民区，商圈里有大量居民但明显缺少商业行为，例如：草桥。第五种就是商业区，商业区像CBD，中关村都是商业区，金融街也是商业区，一个是高科技、一个是金融，一个是商务。第六种就是特殊的商圈，例如：体育馆、展览馆之类的，我分这几项，只要符合这些商圈的特性我们认为大家可以重点选择。
第三，我们说店址的问题，选择一定物业业态的时候，要考虑这个位置的展示面是什么样的，最好在十米以上，所以，你买这个商铺的时候，最低门面不能低于一跨，也就是一个柱间距。另外就是能见度，我们所说的能见度是两方面，一个是店铺的能见度，二是店铺所能做到展示的能见度，就是店铺的招牌的能见度，这个能见度给大家一个参考，为什么？这个能见度不但大家去看，租户也需要去看，顾客更需要看。一般来说一楼的位置能见度在100米左右双方向，就是说一百米以外能不能看到它或者招牌，如果是在广场或在比较空旷的地方定位在200米。如果在商场里面，在超市里面，或者说在一些商业街里面，是不是在聚客点的出入口就很重要，聚客点的出入口就是指商城(或其他商业)的出口和入口，第三就是如果是店中店做的，所选择的位置一个是出入口，一个是中庭，也就是大堂，还有就是人流主动线上，就是说顾客走出去看得到，我们看一个商场，顾客怎样进出，我们所选择的位置是不是能一进一出可以看到，如果能够看到，说明你的位置选择的正确，
聚客点是方便大家选择投资物业的一个帮助大家做做决定的东西。界定地理范围并按优秀次序开展商业圈调查，什么是聚客店？百货商场、大卖场、大型公园、地铁、轻轨各交汇站、例如：国贸，交通枢纽，例如：动物园、展览馆和表演会场，还有运动场馆，这些都算是一类，展览馆，包括运动场馆，我们要考虑它使用的频率，一年使用多少，没有界定的标准，但是使用频率决定了人流量，比如说国展来说，做展览的时候人非常多，家乐福的人也非常多，如果没有展览，家乐福的相对就人比较少。第三就是大型的公园和标志性的广场，还有商业街，目前在北京商业街不是很多，但是以后会越来越多，商业街就要有选择性，怎么选择最好的位置，是选择两边的街角还是路中。还有就是旅游景点，
所有的上面的都集中在一点，就是人流量是考虑的最重要的因素。不管怎么来讲，人流量是非常重要的，没有人流就没有商机。通常多少人最好呢？通常周流量在十五万左右是最好的。考虑到大家的时间，测人流可以在一天中抽三个时间段，早中晚。可以选择抽时间段的测。
下面我讲一下怎样了解环境做什么样的商圈调查。大家要了解目前的市场，了解商圈，了解一些东西，这些东西非常重要。另外，你选择一个地址之后，我建议去规划院查一下资料，在规划院基本上五年中的规划都有，你可以知道你选择的区域里什么时候拆，盖什么样的楼，包括它的容积率、限高、用途都可以知道，这些东西方便你掌握周边的变化，你投资一个房子，商业是五十年，居住是七十年，你必须了解以后的规划，不能说现在很好，有一个大商场，周围有很多的居民就好，实际上商场可能会搬迁，居民也可能会迁移。所以掌握这些资料可以让我们的风险降到最低。
基本的资料包括商业体量，就是指聚客点的凝聚力，就是商场的凝聚力，在于它的营业额，一个很好的商场，年营业额在八亿以上，如果营业额高，人流量非常大，那样的话，我们做任何的商业的捕获率非常高，这样才会选择这个区域来租。第二就是市政的规划，我说大家需要注意的东西，周边有没有新的聚客点进来，如果你想马上挣钱的话这个观点是错误的，投资是长期的东西，所以有些需要大家多分析，就是这个商圈，以后会不会有其他的业态进来，以后的规划是什么样，以后是以什么东西为主。我们有一些东西，可能需要大家去做评估，大家认为这个区域有没有发展，这个商业会不会做的很好。第三就是市场信息，我们从一些渠道得到的一些资料，包括报纸、电台或者其他的方面。
第二，就是实地调查。在我们确定一个区域，比如说中关村这个区域，有几个商圈，第一商圈最好的是双安、当代商圈，这个商圈最好的。第二个商圈是海龙为中心的商圈，电子商场为中心的商圈。第三就是硅谷为中心的商圈。苏州街也是一个商圈，但是苏州街不是一个成功的商圈，因为本身的营业额不是那么大。另外就是方便程度。方便程度就是说我选择这个区域，你来人方便不方便，不管是开车还是骑自行车，过来方便不方便，这并不是为大家自己来想的，是为谁想的，是为租户或消费者来想的。
能见度对于商业来说，对各行各业的零售业来说，都是非常重要的因素。很简单的东西，能见度差五十米，在商业里面就是很大的差距，方便程度是非常重要的因素，我们所选的物业最好在主要道路上，不在主路线上的最好离开主要路线不超过五十米。
最后就是人流动向，就是出和入的地方，我们希望每个人都看到这个商铺，所有的商业的选址都有一条，要他的店的一个展示程度，一个形象。
投资的回报方面大家比较关心。关于投资回报，我们想，投进去的钱要回来，实际上投资回报不象大家想的，每个人的计算方式不一样，从经验来说，一般正常的一个业态的话，拿餐饮来说，一般投资回报率是在12年到13年左右，租金是大家最关心的问题，排行来说，应该说证券类、金融类、银行类，租金相对来说比较高，也比较稳定，但是大家都不会说都有银行做，一栋物业最多有一家银行，餐饮类可能比较多，其次就是服装类的品牌，它的租金可能也很高，但是它的稳定性较差。
我不反对大家在做投资的时候，给大家一个建议，大家做投资的时候，我们在谈你的开发商的同时，你可以去谈租户了，因为这样有一个什么保障，有一个你对开发商给你的一个售价，你能承受的合理，我说的合理，并不是说这个地方就是这个钱，是你能出租的价格，是不是能抵得回来你买房价钱，所以这个东西可以同步去做，同时做几家不同类型的，餐饮、证券、电信类的，都去做一个了解。这样同时去做，可能对大家更有帮助。
特约主持高巍：时间过得很快，本期论坛已经三个多小时了。大家看到业内的专家就家庭基金理财的问题进行了热烈的讨论。相信通过新闻媒体的传播，在座的朋友和社会公众对商铺理财会有更为科学的认识，也掌握了更为实用的操作理念与技巧。
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