房子就是金钱(组图)

　　开发商开发了无数山头，在山上盖了数不清的楼房，却都没有窗框、没有内装修、没有水电。“一座座赤裸裸的六层建筑物像骷髅头似地耸立在起伏的山峦之上，黑夜，你偶尔走过这里，月亮就悬在骷髅头之上，愈发地诡秘、深不可测。”本版插图／李小焉

　　刘小姐，35岁，广州某公司主管。1995年7月买入人生第一套属于自己名下的房产，不幸烂尾；2000年买入第二套番禺高层江景单元自住，等待升值；2003年4月买入人生第一套真正为投资养老的市区小户型，月租金每月2500元。在她看来，将抽象的银行数字变成具象的砖瓦是一件让自己有安全感的事，而投资成功能收取稳定租金更是将来自己不用工作的生活保障。

　　第一次置业：套了

　　事件：楼盘烂尾了

　　尽管刘小姐已有过三次购房经历，但她坦承自己仍不懂行，回想起购置第一套××××的二房二厅时，依然感叹不已。

　　1995年，广汕公路的一个项目刚开盘，那时的预售真叫“预售”，根本不用主体封顶，有块地就可以卖楼花了。恰好刘小姐的一个女友已经买了那里的房子，约她喝茶时说起买房的事，什么现在是内部认购期呀，买楼花就好比买原始股，它会使你猛地发财之类的。刘小姐想着自己没本事做生意，这种机遇很难碰得上啊！再说，无息分期付款，一平方才1980元，便宜！

　　那时楼盘的售楼部在广州世贸大厦Ｎ层，极够排场，她们把距离广州35公里外的那块地描绘成仙境一样，她也第一次十分贴近地掌握了四个新词：“内部认购期”、“原始股”、“无息分期付款”，“买楼花”。虽然后来看楼时只见到荒山野岭，但总想着，在香港只有富豪才住得起山上的房子啊！

　　母亲来看楼前，听人说买楼前要看几个证，刘小姐如今有印象的，就是当时一个镶在镜框里的印刷品，说这家房地产公司的注册资金是2000万。“当时我一定是觉得2000万是很多很多的钱，足够在6666亩山地上盖房子的。”所以她毫不犹豫地从银行取出全部存款——4万块钱，去交了这张蓝图上的某栋楼宇里第四层一个单元的首期，66．5平方米的两房一厅，东南朝向，对面是帽峰山脉连绵不绝的青山，而隔壁邻居正好是她的女友张小姐。

　　结果，开发商延迟了一年才交楼，刘小姐花了无比的心血在这套属于自己名下的第一套房子。可是，几年来，房款早已付清，可那个地带始终没旺起来，她们全家在这里一年住不了一个晚上，也从没成功租出去过一天。上周，朋友打来电话说，那套房子好像有人想租了，每月600元，如今也没下文了。

　　刘小姐曾想过把这套花了差不多15万元的房子卖掉，但后来连10万元都卖不起价，近年更是跌到了8万元。因为这个楼盘后来烂尾了，开发商开发了无数山头，在山上盖了数不清的楼房，却都没有窗框、没有内装修、没有水电。“一座座赤裸裸的六层建筑物像骷髅头似地耸立在起伏的山峦之上，黑夜，你偶尔走过这里，月亮就悬在骷髅头之上，愈发地诡秘、深不可测。”

　　教训：不要被美丽迷惑

　　刘小姐自己总结了一下购买这套房子的教训：

　　1．不要为了任何一个浪漫的理由去买房子。尤其是当你只有这么一个浪漫的理由时。曾经有位上海朋友这样笑我：“像你这种人，买的房子就算不是烂尾楼也会是人气不旺的楼盘。”可见是否趋之若鹜在买楼这件事情上也是一项不得不考虑的重要指标。

　　2．买房子是一笔大投资，而投资是需要有回报的，而回报是需要冷静计算的。买山居之初，我忽略了它离城足有35公里，交通不便，本以为城区每年外延10公里，很快就可以令山庄邻近旺地了，偏偏广州外延的触角却没有伸向东北部的这片山区。过去八年了，广汕公路的这一段依然如故，再过若干年，也许它能兴旺起来吧？但山上的房子一直人烟稀少，水管什么的到时恐怕都已锈烂了吧？

　　3．当一所房子的出租前景惨淡，出售前景也渺茫时，你最好不要去买它，不管它看起来有多么迷人！因为这样的房子是你的资金陷阱，当你不再享用它时，它又变成了你的鸡肋，你的钱显然是打了水漂。只有像我这样的蠢人才会犯这样的错误——在距离上班地点35公里之外的山上，买一所堆放杂物的房子，你一年在它那里住不了一个晚上，可是你每个月仍得为它支付66．5元的物业管理费。

　　第二次置业：赚了

　　事件：回报率8厘以上

　　刘小姐表示，其实那套山庄物业也谈不上是真正的投资，因为当初打算买来自住的，结果盘活不了而已。但今年4月买的东山区小户型真是一次投资。

　　4月份，刘小姐终于又攒了15万元，于是又动起买房的念头。由于番禺那套江景物业住得实在喜欢，现时价位又很低，未来前景好像还不错，她打算再买一套用于投资。一个已经买过6套市区小户型的好朋友听说后坚决反对，说她买了两套郊区房还没买够啊？不过，朋友还是说了若真想给这15万元找出路，就去看东山和天河的小户型吧，当时朋友推荐了两个楼盘。

　　结果，刘小姐在看第一个楼盘时就当场下了定金，随后，就把自己全部的积蓄15万元和向母亲借的10万元支付了首期款，首付七成，三成做五年按揭月供1000多元。

　　那套房子地段相当不错，在区庄立交一带，邻近金融商务区，面积50多平方米，赶上清货尾单价才6000多元／平方米，还附送装修。刘小姐把原来山庄里的家电搬过来，再买了一套沙发，就开始放租了，月租金2500元。

　　按惯例计算，刘小姐的这套物业投资回报率在8厘以上，算不错的了，但她后来发现，其实自己可以多赚一点的。因为当初买这套单元时，很大原因是自己看中了那个漂亮的大阳台，旁边那套不带阳台的单元总价差不多低10万元，但如今，邻居的租金也达到2000元／月。

　　经验：地段非常重要

　　1、不要为了一个浪漫的理由去买房子。尤其是当你在投资一套准备租给别人住的小户型时，大阳台、好景观之类的情调元素基本上作用不大，因为没有多少租客愿意为这些而多付几成的房租。

　　2、用来投资的房子一定要好地段。要么是金领、白领们聚集的，要么是高校云集的，反正租客要多、价位要中上。好地段的概念是未来情形良好，当前情形也不错，因为那些在蓝图上预示得天花乱坠的新地头，前景一定是好的，只不过等到真好的那一天都不知猴年马月了。

　　投资观

　　安全感很重要

　　刘小姐其实是个非常感性的人，她对房子的情结绝不止投资那么简单，安全感很重要。

　　房子是底线

　　她一直认为，房子是一切的底线。当年每个单位邀请她去工作时，她提的第一个条件就是有没有房子？后来自己置业是因为觉得一切都有变数，单位的宿舍也并非坚实保障。置业投资是养老的好办法，哪天自己真的不工作了，收租金至少也可以过活。

　　房子就是钱

　　别人很纳闷她为什么喜欢把钱变成房子，刘小姐自己坚信，房子就是钱。“房子是我能理解的东西，不容易被骗走，不容易花掉，不太受金融变动影响等等。”她每一次置业都会倾囊而出甚至向母亲借钱，以求尽早付清房款，即使是按揭，她都只愿选择5年贷款期，贷款额不超过10万元。

　　她的想法是：第一，不多付银行利息；第二，房款一旦付清，后面的租金就是纯利，因为本金就是房子本身，日后变现了就又成了资金。

　　投资要留资金后路

　　这是今年“非典”到来时刘小姐才惊觉的。“当时我和母亲所有的钱都投在了房子上，我一直认为反正自己每月有固定收入，生活有保障就行了，但那场ＳＡＲＳ确实把我吓坏了，如果真有家人病了需要大笔药费，我们真的拿不出了。”

　　这次后怕也让刘小姐改变了投资观：还是要留一定的资金储蓄。

　　旧房子其实挺麻烦的

　　现在刘小姐和母亲常住番禺的房子，原来那套房改房就放租，但刘小姐觉得很麻烦。因为旧房子虽然好租，但租不起好价钱，又常会发生水电线路、邻里噪声等问题，动不动就要自己回去处理。一年下来的租金差不多有一半打进再维护里了。所以真想投资她还是更愿意买新的一手楼，找楼、办手续等都好像更快捷安全些。

　　链接

　　如何计算投资回报率？

　　到现在，刘小姐自己还不会算房子的投资回报率，当然她也很想知道。

　　投资回报率一般有两种算法。　第一种比较通用，年租金÷总楼价。比如刘小姐在市区的小户型月租金2500元，年租金约为3万元，除以总楼价36万元，这套房子的投资回报率就是8．3厘左右。这个回报率在住宅而言是比较理想的，普通住宅的投资回报率通常在8厘左右，豪宅的回报率约为8．5厘，理想的商铺则在10厘上下甚至更高。

　　第二种方法是，年租金÷首期款＋未租前的月供款＋空租款＋各类手续费等。由于刘小姐这套小户型的首付款高达7成，那么按这种算法投资回报率约为10厘左右。

　　记者手记

　　买下房子就相当于理财

　　刘小姐实在不像一个拥有几套物业的人，她到现在还是每天工作超过10个小时，一个月几乎休息不到一天，每月生活费全靠工资支撑，银行存款少得可怜。这样的人用她自己的话来形容，是“买楼买上了瘾”，甚至有朋友预言，她一旦再攒了几万元一定会再拿来买楼的，尽管她一再保证绝对不会。

　　也许没人会对这种竭尽所能的置业狂表示追捧，可她自己的另一盘账却算得很让她满意。

　　她以前酷爱旅游，单西藏就去了好几次，钱也同样进得快出得快，但从买房开始就有所改变了，所有的积蓄全拿来买房，每月固定缴付一定的供楼款。

　　当刘小姐掰着指头把自己几套房子的总值加起来时，无论如何也想像不出自己居然成了一个拥有Ｎ个万元的“有产”人士，虽然拥有的都是“不动产”，但她很庆幸，自己用房子“逼”自己攒了许多钱，这对一部分人而言，也许还是人民币转化成物质的最好方式。

　　如今，她正眺望着日后那段不再工作、单靠房租供自己过活的美好日子。当然，这个美好的心愿很多人都跟她一样，大家都把希望托付给了房子。

　　本版撰文／本报记者王卓江　实习生　李培