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范鲁贤：按照中国目前房地产发展的趋势，许总能不能说一下，现在还有一些新的货币政策的发展，这些对将来中国的房地产发展的状况可能会有怎么样的影响。
许荣茂： 大家比较感兴趣可能就是中国房地产市场有没有泡沫，下一步房地产发展如何。我有一些有关的数据给大家分享。我首先第一大部分，就是说房地产的生跌和升价的关系主要和GDP有密切的关系，因为中国的经济的发展，就会拉动中国房地产的发展。中国的
GDP一直保持8%的水平，而中国房地产的增长水平是在2%的增长的水平。上海的增长水平比较大，但是上海的GDP每年增长接近11%。可能大家还记住1992年、1993年是咱们中国房地产可以说疯狂涨价的一个阶段。那个时候房地产的增幅在很多城市每年都以50%的速度增长，那个时候GDP的增长是12%、13%。所以1992年、1993年以后中国的房地产有一个下降的趋势，这种趋势中国是这样的，在美国也是这样的。比如说在日本，在三十年代，到五十年代中间，日本的房地产增长是56倍，而GDP的增长是17倍。所以这个导致的危险也很大。所以在六十年代以后房地产的市场有一个比较大的下降。这几年来它的GD增长平均不到1%，香港最近四五年来GDP的增长是4.3%，而又导致了最近的日本、或者说香港房地产都会低落，或者说继续在低谷中徘徊。所以说房地产的增长和经济的发展是有密切关系的，这是一大部分。
第二大部分，我觉得中国房地产的有利因素还有很多方面。比方说最近中央政府提出了一个加快农村城市化的进程。现在中国的城市化水平是38%，中国政府计划在2005年这个比例有可能达到45%，那这样就估计每年有将近一千多万的农民要进城，所以对中国城市房地产有一个很大的推动。第二点就是中国城市的加速改造，城市基础设施的膨胀发展，对旧城改造，这个量是相当大。以上海为例，现在每年都有十万户以上的旧城拆迁，旧城拆迁就意味着旧城户要买新房子。十万户要买新房子，就意味着到八百万到一百万的新增加的需求。还有一个在推求的证券，就是公务人员的住房货币化的补贴。当然这个层面还不光是公务员，还有一些其他的机构。所以这个也会有利的推动中国房地产的膨胀发展。因为政府这一块，你只能买房子他才给你钱，你不买房子这个钱也不会给你的。昨天韩正市场做报告的时候，也提到，说上海是一个很好的城市，外国人来买房占整个市场需求的25%，当然这种现象在沿海经济发展发达的城市也有这样的现象。也就是说这也是很大拉动中国房地产发展的很健康的一面。还有就是说现在老百姓生活好了，收入高了，他们有了钱就要改善居住环境，他们可能小的房子要换大的房子，旧的房子要换新的房子。还有一个我们了解比较有乐趣的数字，像上海为例，现在每年有十万对夫妇结婚，举我们了解有70%的人他们都愿意搬出来住，就是说想找一个小天地，如果七万对夫妇都来买房子，这对需求又是一个庞大的数字。
所以目前房地产的长势还是非常健康的，现在的一些政策都对房地产的建设奠定了比较好的基础，比如说土地主要就是靠政府来拍卖，也就是说土地的一级市场掌握在政府的手里，政府可以通过土地来调节这个阀门。房地产增长比较快的，它供应量就比较快一点，通过这种手段来控制房地产的一个，整个需求的平衡。所以我本人觉得中国的房地产应该在目前的一段时间内，应该是一种健康发展的态势，要让它涨得很高，涨得很快这种情况没有了，因为政府在调控，要让它大变也不可能的。有很多的媒体都说中国的房地产是不是已经泡沫了，这个不是的，以上海比去年同期又增长了10%。所以我本人认为，中国的房地产在近一段时间内还会有一些健康稳定的发展。谢谢。
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