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豪宅断起链来，大家就没有追求；追求停止了，生态链也就不动了。一方面是豪宅的天天向上，一方面是二手楼的生生不息。两大链条环环相扣、相互促进，地产市场在不断地创造着多元需求，它不仅对再次置业者，也对首次置业者起着正向激活的作用。
因“豪宅”（高档住宅）引发的房地产市场是否产生“过热”或“泡沫”，一度引起全社会对房地产领域的高度关注，并直接导致有关调控政策的出台。《2002－2003深圳市房
地产发展报告》认为，2002－2003年度深圳房地产市场整体运行处于平稳发展阶段，高档住宅供应存在过热迹象，但市场不存在泡沫；同时也提出目前深圳可供开发高档住宅的优势土地资源已经十分稀缺，高档住宅的集中供应将加剧日益突出的人、地矛盾。政府部门需要加强宏观导向的市场调控作用，遵循土地资源适度开发原则，控制开发用地的出让。半数在福田根据统计数据分析，2002年全市住宅供应面积为1342.2万m2,其中高档住宅供应136.17万m2,占全市住宅总供应面积的10.15％。为2002年各区住宅供应总量与高档住宅供应量对比，福田区高档住宅供应量为全市最高达到71.38万m2,占总量的52.42％；其次是南山为43.83万m2,占总量的32.19％；再次是罗湖为19.18万m2,占总量的14.09％；盐田、宝安、龙岗高档住宅供应极少均不超过10000m2。
从各区域普通住宅供应量与高档住宅供应量的关系看，普通住宅基本占住宅供给总量的80％以上，尤其是特区外均达到99％以上；而特区内高档住宅稍多一些，且以罗湖最高达到21.41％，福田次之为17.13％，南山为11.65％。从户型结构看，全市高档住宅户型供应中，三房占17.16％，四房占55.82％；五房及以上户型占10.01％，复式占17.01％；四房占据主导。均价超万元关外销量不足5000m2
2002年全市住宅销售面积为724.41万m2,其中高档住宅销售43.67万m2；占全市住宅总销售面积的6.03％，全市高档住宅总体销售率为32.07％。福田区高档住宅销售量为全市最高达到22.88万m2,占总量的52.38％；其次是南山为17.91万m2,占总量的41.01％；再次是罗湖为2.14万m2,占叫量的4.91％；盐田、宝安、龙岗高档住宅销售量极少均不超过5000m2。从各区域普通住宅销售量与高档住宅销售量的关系看，除福田和南山外，普通住宅基本占住宅销售总量的96％以上，表明市场所需房地产产品的主体仍以普通住宅为主。福田高档住宅占该区销售总量的比例较其他各区多为12.28,南山次之为10.34％，表明高档住宅需求的主要区域在福田、南山的部分片区。
盐田、宝安、福田、南山高档住宅均价均在万元以上，而罗湖、龙岗较低在8000－10000元之间。由于龙岗、宝安、盐田的高档住宅交易量极少，均价水平仅是个别楼盘的特色户型价格，缺乏代表性；而福田、南山、罗湖由于交易量较大，高档楼盘众多，其价格即代表深圳目前高档住宅价格的普通水平。此外，各区高档住宅总成交金额中，福田最高占52.59％，其次是南山占40.85％，罗湖、盐田、宝安、龙岗所占比例较少。几年内仍将热销根据《深圳高档住宅市场研究》分析，深圳住宅销售面积增长与近3年的常住人口数增长的发展变化非常相似，模型分析表明：常住人口每增加1个人，将在3年后产生0.9m2的住宅销售面积增量，并对住宅供给形成相应拉动。根据对住宅消费者的抽样调查，目前深圳中高收入群体占常住人口的41.9％，其大多已进行了首次置业。出于满足多层次居住需求、提升住宅价值、提高生活质量的需求，多数中高收入群体具有以换房为主要目的的二次及二次以上置业偏好。而年收入20－30万元的经济基础以及完善的住房金融支持，都会使其在5年内可以购买单套价值百万元以上的高档住宅。这就导致了高档住宅的潜在需求可以转化为现实有效需求，并对高档住宅供应形成强劲拉动和支撑。2002年高档住宅热销现象，实际上是这种需求能力的翻译。预计未来几年这种热销趋势仍将保持，以满足深圳居民改善居住质量的愿望。具有投资价值
我市已售高档住宅户均面积与均价明显较供应面积高，表明高档住宅销售首先从最好的单位开始；而对部分高档住宅项目的房均居住人数调查表明，近年新推售高档住宅的房均居住人数小于1.2,房均居住人数水平接近中高收入国家水平，从另一个侧面反映出高端客户的超前消费意识。高档住宅完善的使用功能和良好的环境质量，使其具有较高价值，其价格也有别于普通住宅，具有一定的抗跌性。深圳高档住宅的二手楼价普遍为原一手楼价的95.5－115％，基本高于片区内新盘的价格。高档住宅价格在二手市场的坚挺，显示高档住宅价格具备极强的抗跌性，同时也表明高档住宅是一种投资风险较低的投资品，是极具投资价值的一种住宅物业。
【名词解释】
豪宅
名称来源于香港，实际是指地段位置好、价位高、产品素质完善的高档住宅，如香港的半山豪宅、贝沙湾海景豪宅等。对于高档住宅的标准，国内外均未有严格的量化定义；而建设部有关文件中也仅仅将其与普通住宅、别墅并列作为住宅的一种类型。在深圳的正式文件中，一般规范地称为“高档住宅”。
深圳：≥140m2＋≥8000元／m2＝豪宅
参考我市的有关统计年鉴，较高收入群体的家庭年均可支配收入≥人民币12.4万元；按照房价收入比，深圳较高收入阶层承受总价≥人民币112万元；按照产品标准140平方米计算，目前深圳高档住宅价格选标准为住宅单价≥8000元／平方米。
各区住宅供应总面积及高档住宅供应面积对比（单位：万m2）
各区住宅销售总面积及高档住宅销售面积对比（单位：万m2）
高档住宅销售价格分布特征
高档住宅已售面积与供应面积对比
高档住宅供应面积
高档住宅供应面积
户均面积169.13m2177.93m2
均价8500－9000元m210066元／m2
中档精品住宅也在日益加强精品意识，与豪宅物业相互促进，共同推动住宅产品推陈出新。
（图片见PDF版D1版）
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