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2002—2003年度《深圳房地产发展报告》显示深圳房地产市场总体运行平稳
本报讯深圳市规划与国土资源局组织深圳市房地产研究所等多家单位于近日合作完成了2002—2003年度的《深圳房地产发展报告》。
《报告》共分综论与专题两大部分。综论部分系统总结了2002年到2003年上半年深圳
市房地产市场发展的基本情况和特征；分析了房地产市场中存在的问题；展望了未来房地产市场的发展趋势；并在此基础上提出了房地产调控的政策建议及措施。
报告显示，2002—2003年深圳房地产市场总体运行平稳，市场呈现需求旺盛、价格平稳、交投活跃、景气程度高等特征，供求基本保持均衡，房地产业继续保持快速、平稳、理性的发展局面。据介绍，近年来深圳的房地产价格涨跌幅度较小，住宅价格已经连续5年保持在5%的波动范围之内；房价收入比为5.74，在国际公认的4—6倍的合理范围内（房价收入比：套房销售价格与户均年可支配收入比率。目前计算标准一般为每套房屋按100平方米计算，每户按3.4人计算）。
行业现状：
人均利润率高 工业化水平低
据统计，自2000年开始，深圳综合开发企业的数量呈现逐年减少的趋势：2000年有159家，2001年下降到151家，而2002年则下降到了146家。与此同时，深圳房地产开发企业也打破了国企一统天下的局面，开始形成了国企、民企、外资三分天下的局面。
尽管深圳当前的房地产市场已经相当规范，但房地产业目前仍是一个回报较为丰厚的行业。报告统计，深圳的房地产开发企业的年度人均利润呈现逐年上升趋势：2000年全市开发企业人均创造利润为215993元，2001年度达到224692元，2002年度则达到了历史新高311031元。
与房地产企业的人均利润率较高相比，深圳房地产建设的工业化水平仍然很低，混凝土结构房地产的建设周期约为12个月，而发达国家可缩短到3个月以内；建筑工人的平均劳动生产率仅为每人每年30平方米，而发达国家可达到150平方米左右。
政府调控：
严控土地供应 取消购房入户
今年上半年，深圳批准的预售商品房仅414万平方米，增速明显下降，与商品房销售面积383.55万平方米相比，两者差距仅8%，供求总量基本接近，供求关系趋于平衡，表明政府严控新增商品房用地等防止供给过快的调控政策已取得显著成效。
据了解，2002年，深圳的商品房空置面积达到246.48万平方米，比上年增长了8.01%，房地产市场出现了供给过大趋势，供求失衡压力明显增长。究其原因，主要是单位存量房地产用地集中入市而导致的住宅供应增长过快。为了扭转这种供给增长过快的态势，深圳从今年初开始采取了一系列调控政策和手段，不但严控新增房地产用地尤其是住宅用地的供应，还把单位存量土地供应纳入了年度土地供应计划，以引导其逐步释放。
据介绍，今年上半年，由于政府实施了减少房地产供地、将存量土地纳入计划、取消特区外“购房入户”等宏观调控措施，商品房施工面积、新开工面积增长率分别由去年底的8.52%和6.74%变为4.49%和-4.32%，批准预售面积增长率则由去年底的37%降至10.21%。据统计，今年上半年深圳的房地产开发投资增幅也由上年末的27%减少到了19%，房地产开发投资占固定资产投资的比例也有所下降。总体来看，随着深圳市政府房地产调控措施的出台，商品房供给过快的势头得以遏制，房地产供给得到有效控制。（郑健美）
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