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2003年9月17日星期三继万达购物广场商铺开出每平米6.67万元的“天价”后，昨日有消息传出，有着外资投资背景的盘谷·亚泰广场商铺，其每平米最高价已突破7万元。据称，这是南京商铺的最高价。有关负责人透露，该商铺从8月30日起销售，目前一楼、二楼商铺已所剩无几。“天价”也吓不倒投资者，显然，南京的商铺投资迎来了一轮热潮。
【调查一】
商铺价不断追涨投资热该否降温
最近南京商铺越炒越热，不仅新街口等中心地带的商铺热得烫手，甚至出现了还在招商的市场，就要采用设立竞标上限来限制恶意炒作的现象。商铺为何价格不断上蹿，其中有无恶意炒作的因素呢？商铺热是否应该降温了呢？
8月份，刚建成的南京鑫桥市场采用招投标的形式正式对外招商，招商当日就卖出500多份投标书。一个8平米的铺位，1楼竞标价最高达12万，二楼达到8万元，比新街口有的商铺价格还要贵。鑫桥市场负责人介绍，位置较好的精品室的认购人数多达数十人，无奈，市场在10月中旬开标时，将严格按照上、下限价格运作，设立竞标上限，以防止“炒手”们竞相抬价，恶意炒作。
业内人士分析，南京的商铺投资热，已持续一段时期。在中央门，玉桥市场二期一楼，进场费达到了8万元，一个标准商铺8平米，月租金、广告费、空调费加起来，三年需投资14多万元。但平均水平还是比不上新街口，据一些人士透露，属于新街口二三类市口的一些针对年轻人的市场内，16平米左右的商铺，三年总费用加起来要16万多元，正洪街沿街大约8平米小门面房仅一年租金以及其他费用就高达10万元。万达购物广场还出现过几十万元的天价商铺。业内人士告诉记者，商铺热一是因为近年来南京以商铺为主要经营方式的各种市场热度还在上升，去年商品交易市场实现的社会消费品零售总额占全市的比重已达22．5％，金桥、玉桥等亿元市场众多，手头有闲资者投资其中有获利空间，并且商圈配套设施的完善也激活了中央门等地的商铺，另外还是因为这几年瞄准商铺热，出现了大量商铺“炒手”，他们买进一个商铺后本身并不经营，再转让，以获得其中差价，一个几年前从金桥、玉桥盘的商铺，转手获个10万元没问题，起码能赚两三万元，业主私人之间最贵的转让成交价居然高达32.5万！而反过来，这又促使商家不断推出商铺来给投资者。
南京商铺热是否应该降温？对此业内却是看法不一。南京问策商业管理顾问公司总经理苏晓晴说，一般来说，商铺价格应该是租金除以回报率，而商铺的回报率多在6%—8%之间，低于6%，人们就不愿意投资了，按此计算，12万元的商铺并没有超出合理的范围，商铺和房地产投资不同，只有经营好才能让它升值，因此产生泡沫的可能性要比住房市场小。南京经济学院王开田教授指出，浙江等地大市场广泛运用竞标选商铺的办法，在南京刚刚采用，就遭遇部分客商的盲目炒作，还是说明商家缺乏理性，市场不够成熟。业内人士认为，商铺最主要的功能还是进行经营来获得回报，商铺热要建立在实实在在的商业发展基础上，减少炒作，想购买商铺的市民不仅要考虑眼下能“生钱”，还应注意商圈质量、业态搭配、商圈商业开放度和在开发上的后续支持。檀利维祥薛蓓
【调查二】
投资商铺的关键择机进场充分规划
寸土寸金、号称“中华第一商圈”的新街口，任何一点风吹草动都会吸引到投资者的注意。原“金海马家具城”1－4层1万平米要建“大市场”的消息，也同样迅速就听到两种不同的声音：欣喜者认为，新街口一直多中高档商品、少价廉物美选择，1万平米“大市场”的进入，不仅可以平衡格局，更可让消费者选择面拓宽，甚至逛一次新街口，该买的就能买够；忧虑者则表示，新街口已经这么挤，而且毗邻新华大厦的华新商场，就是较成熟的小商品市场，竞争岂不异常激烈？记者昨日联系到这个“鑫澳天新商城”的负责人孙先生，对方指出：投资这样的商铺，挑准进场时机、做好充分规划是关键。“拆迁拆掉了不少沿街商铺，这些扎根新街口多年的小老板会往哪里去？”孙先生认为，每个小老板都有大批的固定客户，他们不一定是东方、金鹰、大洋、新百等大商场的白领、金领客户，而以爱赶时髦的大中学生、年轻人为主。建成后的“鑫澳天新”，其“大市场”的价位、“个性化”的定位正好能解决小老板和客户的难题。
对已小有名气的华新商场，孙先生坦言，华新毕竟早了几年、市场较成熟，但昂贵的租金也是人所共知。稍微像样的一个小柜台，年租金就要十几万；而他们那里的租金大约每平米是6元/天。
据介绍，9月28日开业后，4层楼的格局分别为：一楼个性化的化妆品、饰品、鞋类；二楼女装；三楼男装、女装；四楼搞娱乐。7位民间资本家组成的投资决策层在10年承租期的前两年，“已做好不赢利的打算”。孙先生表示，在他们的“十年规划”中，计划头一年不赢利，第二年收支平衡，把收益先让利给小老板和消费者，等打出名气、形成气候后再图长远考虑。据说，现在进场的小老板就有300家左右。马燕
【观点一】
商铺投资的四项原则
商铺租金的持续上涨，吸引了更多的投资者参与到商铺投资、炒作中来，然而和任何投资一样，商铺投资也存在巨大的风险。同时，主观判断商铺价位的高低，也有可能使商铺价格出现过高或过低的可能。在商铺投资决策过程中的影响因素很多，但精明的投资者一般先考虑以下四大要点。
一是千人客流成本。即获得一千人以上光顾或经过，需要在店铺租赁或购买上投入的成本。这一概念源出于广告传播理论，但现在借用于店铺投资，被认为十分有效。核算公式如下：千人客流成本＝每平方米单位日租价÷每日商圈固定客流量×1000人次。以上海南京东路商业街为例，其目前的每平方米商铺年租赁价格为3万元／平方米，以每年360天计算，其日租金约为80元／平方米，而商圈每日的客流量约为80万人次，那么其千人成本约为：0.1元／人次。在这项指标上，中心商业街比普通的社区商业更占优势。因为尽管中心商业街的单位租金是社区商业的几十倍，甚至更多，但是，其客流聚集能力，通常是社区商业的几百倍，甚至几千倍。
二是单位营业面积平均日销售额。这是单位营业面积所能直接产生的销售额，也是体现商铺价值的实际数字。但是，由于各行业、各产品的单位销售金额不同，销量也存在差异，因此这一方法，更适合于具体商圈的调查、比较上。
三是人均消费金额。比如，上海南京东路尽管具有每日八十万人次的客流量，但人均消费每天仅数十元，其单人消费能力相对较弱，适宜那些消费金额在百元以内的品类和品牌进行销售。
四是所在地知名度。不少品牌商业楼宇因其市场定位和品牌聚集，在特定的消费群中具有深广的影响。比如在上海，卢湾区的新天地休闲街坊、徐家汇的港汇广场、南京西路的恒隆广场等，这些楼宇通过集聚了一批个性化的品牌，打动了定向消费群，保证了楼宇稳定的客流，也吸引了有鲜明个性特色的品牌厂商的入驻。熊海钧杨羚强版面编辑慧梅责任校对清泓
【观点二】
警惕商铺投资陷阱开发断层升值无望
目前国内的商业地产开发明显存在着开发上的断层。只有地产开发，缺少商业开发，或是地产开发与商业开发互不搭界。这种断层的商业地产开发不仅难以使地产升值，同时又因为没有商业开发的支撑使得地产开发本身也难以获得成功。一旦开发失败，遭受损失的就不仅仅是开发商、投资商和经营商，甚至会波及金融机构，并形成一个难以解开的债务链。
为了获得未来的升值，商业地产开发不仅要将地产开发与商业开发统一起来，而且还需要一支由具备一定实力的开发商和投资商以及富有商业经营经验的经营商组成的团队来共同运作才能实现开发目标。尤其是在商业运营的开始阶段会出现许多矛盾，这些矛盾的化解需要经历一个较长的磨合期，只有经历了这样的磨合期，使商业运营走上有条不紊的轨道，才可能带来商业地产的逐步升值。
分割出售遗留后患
国内的商业地产开发由于难以找到大的投资商，开发商自己缺乏资金实力，在开发理念上又都停留在住宅开发上，所以便沿袭住宅开发的模式即建好房屋就出售，而且又因为难以找到有实力的投资商一次出手，分割出售便成为他们的必然选择。一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性，这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的，结果就会出现主力店不进、品牌店不跟，成了街头上的大排档，实际回报与预期收益相差甚远。而且为了能够尽快将这样的地产分割出售，开发商们惯用的手法就是利用虚假广告大肆炒作。投资商或中小投资者们在这些虚假广告的误导下买了这些地产，当他们发现上当受骗时，就会群体上访甚至采取一些过激行动。张道航
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