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本报记者 王小霞
最近，规范房地产业发展的有关政策出台得比较多。前不久出台的央行121号文件引起的震动还没有完全平静之际，国务院又新下发了18号文件——关于促进房地产市场持续健康发展的通知。然而房价还在一天天不断上涨，政府出台挂牌、招标、投标的土地新政策，本是希望有效控制土地供应，实现市场交易的有序化，但是专家认为，目前市场的表现尚未证
明政府已实现了这个目标。与此同时，有政府背景的开发商却有计划地迅速完成了大量的土地储备工作。
主管部门眼里的土地新政
在9月7日闭幕的“第三届中国房地产学院派论坛暨中国别墅论坛”上，国土资源部土地利用司司长胡存智表示：
现在出台的一系列政策实际上是要房地产资金适当收缩，土地供应向市场方向转变。
第一个变化是土地供应方式的巨变。原来业界惯用的模式是，低价或者是用定金方式获得土地，然后再用高价方式获得银行抵押贷款，实际上是用银行的资金和预售资金来进行开发经营。胡存智说，2002年7月1日国土资源部11号令和2003年2月28日国土资源部发布45号文以及央行121号文件，要促成的最大变化是土地供应市场的规范化，改变土地供应主体的多头，使“一个水龙头供水”成为现实。可以说，采用挂牌、招标、拍卖土地的供应方式，使整个土地供应的主体发生了根本变化。
第二个变化，国土资源部门不再是一个供地程序的审批者，或者说只是一个手续办理者，变成一个实际的土地供应主体。
第三个变化，政府对土地调控作用的能力得到提升。我在上海与土地管理部门的同行谈到一个问题，土地整理储备中心现在要迅速对每年房屋供应的总量、土地供应的总量有多少，一手房有多少、一手地有多少，二手房有多少、二手地有多少，进行整理和调控。
第四个变化，开发商取得土地的方式、程序更为简单明了。过去获得土地要从协议方式开始谈很多次，现在开发商只要对某个土地有意向，在获得土地时或者参加拍卖、或者参加投标、或者参加挂牌的竞价就可以。获得土地的直接成本可能要有所增加，但是，获得土地的间接成本可能要减少，这里包括时间成本、各种花费、协调费用、公关费等等，一切看不见的费用都要大大减少。综合起来看，总的土地成本、获得的价格应该是持平或者是稍有上升，这是一个市场态势。
第五个变化，土地供应的市场化程度会有较大提高，其他行业的资本或者是社会资本进入房地产业比以前容易得多。以前那种由于认识人或者和哪个区域的关系好，或者是由于长期建立的关系可以获得廉价土地的优势渐渐没有了。
在北京、上海这些大城市，圈地现象非常普遍。按照过去的方式，拿地首先和乡、村、镇谈好，把这块土地圈下来但没办相关手续，但法律上这块土地并不是开发商的，只是由于某个开发商先入为主签了协议，拥有了优先开发权，再去规划报批、立项，最后通过土地部门办理手续；现在，开发商也可以和乡镇继续谈，还可以定协议，但是经营性土地最后一道手续要到土地整理储备中心办理，进行挂招拍卖，才能最后确定这块土地是谁的。此时，前期进行圈地的开发商要么就退出，但前期的圈占费用很可能拿不回来；而且现在要获得土地，就必须全价或者支付大部分地价。这些使开发商的资金风险大大增加。
以前土地交易上的腐败案件非常多，今后会少一些或者说不那么明目张胆，我个人也不敢说从此就完全没有。但是，确实是减少了。而且，获取土地的时候不用再公关了，我听说这部分费用也很高，不用再找人送礼，成本自然也就降下来。
专家坦言土地市场仍有问题
清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受中国经济时报记者采访时认为，现在的土地整理储备中心很难具备统一的土地开发能力。原来北京市一年有2000宗土地要出让，现在一年可能收购储备整理开发的只有10宗，很难满足市场需求。不光是北京，上海、广州、深圳，全国各个城市很少有土地储备中心能够具备这样的能力。从过渡期来看，现在还有大量土地进行协议出让。
其次，收购储备的资金不落实。一般土地整理储备中心只是一个事业单位，在操作过程中，还得靠吃“皇粮”。政府财政拨款去搞土地开发，开发成“熟地”卖掉，收回来的钱还给财政。问题是财政有钱的时候土地整理储备中心可以要去运作，财政没有钱的时候怎么办？没钱时土地供应肯定跟不上市场需求。
刘洪玉说，市场对土地的需求是持续的，这个时候如果供应和需求达不到平衡，很容易导致土地价格上升。现在土地供应普遍选择了一种招标拍卖的形式，但实际上导致的结果往往是把这个地价往上抬，房地产价值偏高，老百姓的生活成本上升。
开发商自述找地方法
虽然新华远集团董事长任志强此前在一次会议上表示：土地不是解决企业生存的唯一条件；但随后他又告诉大家：去年一年时间里，华远不但完成了大量的土地储备工作，而且正在储备2005年、2006年的开发用地。在这次会议上他表示：
今后，投标的地块可能会越来越大，比如北京广渠门土地拍卖价要30多个亿，对中小公司来说，很难有这样的实力。如果几家公司联合投标，组成投标联盟，中标几率会加大；大家维持一个共同的竞争价值，使土地价格维持一个固定水平，宁愿私下里大家分，也不要让土地价格无限制地向上涨。其实这也是用一种虚假交易的方式。至于违规不违规，现行的法律没有说明。
这次国际奥委会2008年的项目几乎全都是联合投标，这个联合体有的是开发体的联合，有的是开发和建设联合，有的是设计、设备、建筑、安装联合在一起。最终受益后可以各取所需。
还有就是进行资本运作。一种是投资参股，包括资金入股、土地入股，有土地的没钱，或者有钱的没有土地，用参股的方式来互换，这种情况在最近一段时间来看非常多。在国土资源部11号令后，北京市要求在一定限期内，必须把原来协议出让的土地出让金补齐，很多开发公司满足不了这样的资金需求。因此，必须寻找一些有资金的公司合作，出让一部分土地权益给合作公司换取资金。
第二种情况是土地收购。一般会改变土地的权属，要按国家规定缴纳契约税，等于是买卖土地，最后收购土地使用权。但变通的方式可以收购公司而不是土地，这样可以不涉及契约税而降低成本。拥有土地的一方成立一个独立的公司，然后由有资金的一方对土地项目公司进行收购，最后形成公司股权的转让，有资金的一方就拥有了土地使用权。
还有一种是置换，有的是用地换地。比如，有块地不能用于开发，只能用于某些特殊行业的项目建设，那就把这块地换给愿意在这里进行特殊项目建设的企业。还有的用城区里的一小块地换城区外的一大块地。可以说，这也是寻找土地的一个好方法，只是操作起来有点麻烦。
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