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房地产市场需求特征分析
20至40岁高学历者是购房主力
个人买房成主流
深圳自实行土地有偿使用制度和逐步推行住房商品化后，个人购买住宅占全部商品住宅销售量的比例持续上升。从个人购住宅比例来看，1998年个人购买住宅占总量的比例为69.4％，2002年达到88.4％，个人购住宅已成为房地产市场的决定性力量。有关数据表明：目前房地产市场仍以满足无房户住房需求和改善有房户居住条件为主要特征；房地产市场绝大多数商品房是用于自住或自用，炒作现象不明显，购房者比较成熟和理性。
年轻人、高学历者购买力强
住宅消费群体继续保持年轻化，高学历占有较大的比例，首次置业人群占较大比例，房地产需求具有很大的增长潜力。
根据有关机构2002年所进行的抽样调查，近年来房地产市场的置业者年龄主要集中在20~30岁年龄段置业人群上升较快，比上年上升约4个百分点，而30~40岁年龄段下降较快，比上年下降约4个百分点，其他置业群体变化较小。
置业者来深年限多集中在2~6年的比例占绝大多数，为55.4％。由于这一群体来深后资金上有一定的积累，具备一定的购买力，对住房的需求也较强烈。
置业者学历较高。从置业者的学历来看，高学历占有相当大的比例，大专及大专以上学历占到了90.3％。
置业群体家庭结构趋于小型化。从置业群体在深圳的家庭结构来看，单身占到34.2％，两口之家及二代同住占到60.4％，三代同堂的很少。
首次置业人数继续保持多数。从置业者的购房次数来看，首次置业的占到71.7％，二次置业的占到25.3％，三次及三次以上的占到3％。
外销市场不断活跃
从2000－2002年的数据看，住宅外销市场每年基本保持52万平方米以上的销售量，较上世纪九十年代后期增长了近一倍。港人在深置业将呈现以下特征：
在深置业港人更年轻。介于30－40岁的买主占到一半以上。而因较年轻的中产阶层转移到内地置业，消费的支付能力更强，购房单位面积增大。
区域选择范围更广。以前港人在深置业主要选择在罗湖区，目前港人在深置业则涉及罗湖口岸、文锦渡口岸、皇岗口岸、中心区、宝安新城、布吉镇等诸多区域。
购房群体多样化。过去在深置业的都是一些低收入的工薪阶层、货柜车司机或退休养老人士，目前则出现了不少高收入群体在深购买高档住宅基本是豪宅的情况。
置业安家趋向明显。1999年以前，不少港人在深置业主要考虑的是投资因素和“落脚”，而现在更多的考虑是置业安家，“香港上班，深圳居住”的占有较大比重。此外，购买的户型面积也逐步增大，九十年代港人在深购房一般选择50－70平方米的小户型，而目前一般都选择75－90平方米的大两房或三房户型，超过100平方米甚至是150平方米以上的大户型也不在少数。（摘自《2002－－2003深圳房地产发展报告》）
（图片见PDF版D2版）
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