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六份评估报告“恶之花”：变数下的亿元土地财富争夺战
本报记者 朱平豆
厦门、安溪报道
四家评估所对“茶都”三期工程拆迁土地进行评估后，得出6份不同结果，估值差值达4000多万。
在六份截然不同的评估报告背后，隐藏着一场对近亿元土地财富的争夺。
“但愿这只是传闻。”谢明华表情凝重得像一座泥塑呆立路边。
谢是安溪新鑫工艺品有限公司董事长，他对记者表示，他从多种渠道得知，9月15日，茶都公司将强行进入他们公司进行拆迁。
茶都公司全称为“安溪茶叶批发市场开发有限公司”，此公司进行“安溪中国茶都”茶叶批发市场三期扩建，谢等十余业主土地进入拆迁范围———谢等人正面对一场拆迁土地的保卫战。
半年期间，业主与茶都公司就拆迁地估值意见分歧，先后有4家评估所进行评估，有6份评估报告，报告间估值差值达4000多万，最低估值仅最高估值的三分之一。最终茶都公司与县政府认定厦门同建评估所的评估，而此报告接近评估中的最低值。
“玉石俱焚，在所不辞。我决不能容忍这种强行剥夺业主财产的行为。”谢明华认为，此项目评估结果是政府强行干预的结果，“这是极不正常的”。
“茶都”土地价值几何？
土地乃财富之母。
“安溪中国茶都”是中国规模最大的茶交易市场。这一市场发展迅速，2000年建成后，至2002年交易额已达4.26亿。近百亩规模的三期工程原来定于明年年初开业，但此工程至今连拆迁也没有全面开展，其问题出在拆迁土地的估值上。
今年3月，安溪县政府公告三期工程征地，所征地正在茶都公路对面。此地有近百亩，内有十多户业主开设的工厂或茶店等，业主们提出，关于征地费用一定要通过评估确定。
茶都公司所聘请的第一家评估所为福建石狮市诚信房地产评估有限公司。该所评估师鲁苗根、蔡渊博深入安溪进行调研半个多月，并与茶都、业主广泛交流，最终出具评估报告。但此报告遭到县政府“茶都三期工程建设领导小组”反对。理由为评估值过高。
当诚信所拿出第三份评估报告，但又遭到业主强烈不满。该评估所认为做该份评估风险太大，最终作出决定退出评估。
事至今日，诚信所终于将三次评估的详细内幕透出。第一份评估报告，商住地每平米确如传言的7000多元的“市场价”，同时，该所还在“市场价”的前提下，搞出一个“补偿价”———商住地每平米4000多元———因此地块附近的地价“市场价”升值过快，故而可以补偿价实施拆迁补偿。第二份评估报告，是由领导小组决定评估值，但评估所因认为离实际价值太远而决定不能拿出，第三份评估报告由拆迁办适当调高了评估值，商住地每平米为1200元，工业用地每亩95000元，要求诚信所照此出报告，最终双方确定，根据领导小组“指导价”出报告，但诚信所先不予盖章签字。
但此报告公布后遭到业主们联合起来的反对。
诚信退出后，茶都公司又聘请厦门均和评估咨询有限公司进行评估。据该公司总经理透露的消息，此公司的评估价为商住地或商业地6230元／平米，工业用地12万元／亩。但是，这一并未公布的评估报告遭到领导小组的否定，认为评估值过高。均和由此退出。
直到8月中旬，领导小组委托厦门同建房地产评估事务所进行评估。据该所出具的第一份“初步报告”，该所“估价作业日期”是8月22日至25日，8月25日即作出报告。
政府意志
在这块动迁地上，有数家资产规模达数千万的民营企业或中外合资企业，另有加油站以及十数家自营与租赁的茶叶店等。
10年前，此地还一片荒芜，业主们通过购置、拍卖而获得土地使用权，将其开发利用。当地政府在此路、水、电三通，此地经济逐渐活跃起来，尤其是茶都建成后，成为安溪经济重地，地产价值也一路飙升。此中，谢明华自行报建的房产开发项目甚至已到了主要手续已获批，只等施工图和施工许可证的地步。
据涉足此项目的评估师透露，领导小组给予评估师限定的指导价为业主购地价“略有盈余”。
然而，业主们却认为，按照国务院和福建省有关法规，必须按照“市场价”来确定拆迁估值。业主、中外合资企业安溪县隆山盈益工艺品有限公司董事长谢进益认为，在定拆迁前，此地业主的店面生意以及企业的运作均获利颇丰，“天时地利”的价值功不可没，如今要拆迁，将“地利”的升值价值一笔勾销，全球均无此先例可循。
在此过程中，十多户业主们抱成团，“要维护自己的合法权益”，并逐步形成以谢明华、谢进益，以及加油站谢开全、绿如蓝园艺公司傅仰群为核心的群体。
谢明华认为，领导小组委托的评估并不成功，要么评估出来的报告极不完整规范，要么其“指导价”不被评估师接受，以至使评估“扭曲变形”。为此，业主们商量后决定，自己委托评估师进行评估。7月中旬，厦门中利评估咨询有限公司进入评估，8月10日，该评估公司出具了新鑫公司和隆山盈益公司的评估报告，前者工业用地14万元／亩，商住地5985元／平米，后者更高些。
业主们尽管认为这份报告的评估值与真正的“市场价”还有一定的距离，但“已比较接近事实，更重要的是，这份报告是所有报告中，操作最为符合程序，报告也最为规范的”。
但是，此份报告被领导小组否定。领导小组组长、县委副书记陈水潮的看法是“没有政府授权认定的都是无效评估”。陈对业主委托的吴建光律师答复：“无效评估你尽管去请，无效评估你尽管去评，这个跟我没关系。”
“欠缺太多”的报告
9月5日上午，记者在厦门同建所内采访所长郭俊柱。郭告诉记者，县政府认为其评估报告价格还是偏高，“县政府已做好充分准备，近日内将会对拆迁采取强制措施”。
也就在此时，茶都公司正将该所的评估报告送达业主手中，同时送达的还有茶都公司给安溪县规划建设局的拆迁《裁决申请书》，规划建设局的《提出答辩通告书》。记者注意到，此三份文件均签署于“9月4日”。
但是，此份评估报告连封皮仅3页多。中国土地估价师协会一位专家认为，此报告“要素欠缺太多，包括评估所选择的方法也存在问题”，由此，该专家对该评估公司的评估资质，以及评估师的评估资质表示怀疑。
令记者惊讶的是，该评估报告没有评估师签字栏———当然更没有评估师的签字。6日下午，郭打电话给记者，称此报告是所内有人私自盖章发出的，事后又忘了向他汇报。他表示，已将此报告收回，并将发出新的修改过的有其签字的报告。
但是，在此之后，茶都有关人员仍以此评估报告及初步报告，与多家坚持了数月的业主签定了拆迁协议。而到记者发稿时止，谢明华等业主并未收到新的评估报告。
对此份评估报告，其评估的一个重要事实依据，是茶都700间商业用房中的186间的售出价，其价格一般在每平米32003744元。而这186间房，绝大多数已售出近两年。吴建光律师认为，应该选择接近评估时点的交易房价才行。
而记者在茶都采访两家业主均于今年5月购进二手房，因所处位置不一，陈某所购房（含夹层）每平米约7552元，潘某为每平米约10860元。而茶都公司公布的三期店面的预期价为每平米54009360元。
而同建所的评估中还有一个“小插曲”，记者发现，某户的评估报告中，其商住地、工业用地面积竟比该户与政府的协议中所标的土地面积大幅度“缩水”，作为该项目评估师的郭俊柱说“对此情况不清楚”，其当场打电话给另一位到过现场的该所员工。而该所员工说是根据委托方提供的数字评估的。记者当场询问为什么不以土地使用证的土地面积为准？郭无法回答。只是说“原来的数字是对的，要按照原来的改过来”。
拖延已久
茶都三期工程已被拖累太久。9月4日，安溪县国土资源局委托拍卖公司在媒体发布茶都三期土地拍卖公告：拍卖起叫价7000万。已有数家福建地产商跃跃欲试。
据一位地产商估计，近百亩土地的竞标成交价应不会低于1.1亿，如果操作充分，甚至可以达到1.5亿。而另一位有接盘意向的地产商透露，该商品房项目售价可达到2.5亿，按照1.1亿中标，收益可达6000万，按启动资金8000万计算，8个月工期资金回报率最高可达75％。
吴建光律师根据前后几份评估报告和茶都三期土地拍卖预期成交价测算，若按领导小组给诚信的“指导价”（即第三份报告），茶都公司所需花费的拆迁总费用约为3800万，其获利空间为5630～9630万；若按同建报告，则总费用约为4170万，获利空间为5260～9260万；即使按诚信的第一份报告，其拆迁总费用约为5559万，获利空间也可达到3871～7871万。
但业主们提出新的疑问：同建评估所9月4日的评估报告是否合法有效？按照有关法规，茶都公司是否具备合格、合法的拆迁资质，其持有的拆迁许可证是否合法？为此，业主就前者于9月8日向厦门市思明区法院提起民事诉讼并已获受理。9月10日就后者向安溪县法院提起行政诉讼，但至发稿时止，安溪县法院还未签发受理通知。
与此同时，领导小组正加紧时间做业主的工作，据业主透露的消息，“领导小组给予了业主很多优惠条件”。
目前，已有数家业主已与茶都公司签下协议。9月7日，业主核心成员谢开全继傅仰群之后，也与领导小组签下协议。当晚，他打电话给谢明华：“如果我不签字，他们就要吊销我的加油站执照。我挺不住了，对不起你们。”
有关评估之事，已引起中国土地估价师协会关注，该协会对记者称：“很重视此事，我们会与你们积极合作，对行业中的类似问题会密切关注。”
记者打电话采访陈水潮副书记，陈拒绝了记者的采访，随即挂断电话。
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