许荣茂：“我根本不是民营企业家”(图)

第一访谈　　本报记者　王云帆　左志坚　王长春　上海报道

　　许荣茂显然不愿将自己与那些前期祸事频仍的内地问题富豪们相提并论，12日许氏父子接受本报记者两个半小时专访的第一句话就是：“我根本称不上民营企业家，世茂注册地在香港，从来国家都是按外资企业在管理我们。”

　　作为香港世茂集团的当家人，许荣茂说，尽管市场近期对世茂旗下业务时有不利传言，但他始终能以一种平常心待之。

　　毕竟，这位20岁出头就前往香港闯世界、今年才53岁的福建人，已经体验过太多风浪：许荣茂早年打过零工、做过医生，替人理过财做过金融，再转到制衣纺织业，上世纪80年代末方转至地产，一步步从老家石狮、做到澳洲、到北京，最后到如今的重镇上海。其个人资产，也在数十年内年，逐步扩张到了现在的过7亿美元。

　　许荣茂解释说，现在外界对地产业存在太多误读，一牵涉到土地问题，许多人就会生发种种负面联想。

　　“比如说，世茂最近在南京下关一带，拿了很大一块地，市场反应是很突兀，但其实我们去年底就已经开始在做详细的研究和现场论证。”

　　世茂集团如今在上海拥有总值过百亿的世茂滨江花园及其它四个豪华地产项目、总值预计过百亿。许荣茂说，上海的业务，特别是仍在滚动开发旺期的滨江花园，其回笼的大量现金，仍是外地扩张的主要资金驱动力。

　　当然世茂面临的难题也不少：121号文就是一个。

　　但许荣茂认为，所幸世茂集团一直以来开发地产项目，主要靠的还是自有资金和海外融资，在国内银行的借款较少，不超过20％，所以新规定对世茂影响有一些，但不算大。

　　谈及资金问题，许荣茂颇为自豪于世茂稳健的财务政策。“就算现在，世茂手头上能动用的现金，也不下10位数。”

　　《21世纪》：“南京地王”6月9日才挂牌，为何早在5月17日，世茂股份就发布了包括规划、投资预算、收益的详细公告？为什么公告中已指出该项目投资额为50亿，到8月底许世坛又称该项目投资额未定？

　　许荣茂：南京项目的规划方案是根据南京市规划局、南京市土地储备中心于5月7日在网上公布的该地块规划要点，以及世茂对该项目的规划设想草拟的，该方案并未涉及具体的规划要求细节。由于该次拍卖底价高达18亿元，福建世茂参与拍卖需支付定金就达2亿元，所以我们必须在拍卖前公布上述信息，否则会违反证监会、上交所的有关规定。

　　5月17日公告中提到的50亿投资是粗略估计，当时是按照全部交毛坯房来做的预算。但是我们开发结果可能是交一部分毛坯房，交一部分精装房，但具体交多少精装房现在还未确定，所以具体投资额仍待定。如果全部交精装房，总投资可能要100亿元。

　　《21世纪》：那么这块地的价格是贵还是便宜？对于这块地引起的拆迁纠纷，你作何评论？

　　许荣茂：我们对这个项目感兴趣，源于2002年秋季下关区政府的招商会，当时下关区官员对该地块的估价是11亿元。后来南京国土局挂牌价格18亿元，这比我们的预期高太多，当时公司内部对要不要上这个项目也有争议，但最终我们认为南京的中高档住宅市场还有空白，所以还是上了这个项目。

　　至于拆迁问题应该问政府，因为18亿元里面已经包括了拆迁成本。这块地如果拆迁成本是10亿元，那么政府赚8亿；如果拆迁成本20亿元，政府就亏2亿元。

　　拿地不是世茂集团的强项，我们经常拿一些比较贵的地，但因为有规模效应所以开发成绩还不错。

　　《21世纪》：由于你极少接受媒体采访，所以外界对你财富积累的过程有颇多猜疑，能否大致勾勒一下你的致富轨迹？

　　许荣茂：1970年代我来到香港，从药店伙计开始做起，后来又做了好多份工。因为一个偶然的机会做了证券经纪人，并以此掘得第一桶金———但是这部分资金并非如外界所说的有5亿元之巨，实际上绝对不超过1亿元。1980年代初期，我开始转行办服装厂，主要做美国的来料加工。

　　1989年之后，我开始做房地产。最初还是在福建的一些项目，但是金额不大，只有两三亿。后来儿子去澳大利亚读书，我也在那边投资一些房地产项目，但澳大利亚的房产市场已经很成熟了，所以利润空间并不大。

　　上个世纪90年代初期，北京房地产低落时期，我开始进入北京市场。2000年，北京房地产再上高峰，上海却是低谷，世茂又将投资转向上海。

　　《21世纪》：我们注意到，你是在1999年进入上海市场的，当时正是上海房地产最萧条沉寂的岁月，整个浦东的发展前景也还没有像今天这样明朗，特别是高档市场在金融风暴后所受的冲击极大。那你当时怎么敢以世茂滨江这样一个高档大盘作为冲击上海滩的赌注？

　　许荣茂：这里有个背景，就是1999年底美国同意中国加入WTO了。我一直认为WTO后上海会是中国最大的受益城市，而且当时经过亚运概念的北京房地产市场，已经被拉升到了一个很高的平台，上升的空间已经比较有限了。

　　我进入上海后，拿的第一块地就是今天世茂滨江的所在地，我们是以每平方米300美金，既2500元每平方米的楼面成本，从浦东新区政府手里买的。当时，他们的开价就是300美金，我一点都没有还价。像你所说，当时浦东根本还没发展起来，很多人都认为我拿得不划算，但我们的眼光和别人不一样。

　　世茂有个习惯，每个项目的前期调研投入成本都非常高。我们当时发现，上海的房价只有香港的五分之一，但租金已经相差无几，说明升值潜力很大。当时，浦东陆家嘴高档商务金融楼宇已经有20多栋了，但高档居住楼却没有一栋。

　　另外，我们当时从上海规划部门了解到，这个地段正好处于上海城市天际线的变化地带，上海的规划要呈现出“一波三峰”的景观，一个高峰带就是现在的陆家嘴，另一个高峰带是现在南浦大桥那个地段，还有就是今天世茂滨江这一带，当时叫兰园。这意味着我可以把楼层造得比较高，当时看去很高的地价就能被摊薄了。

　　《21世纪》：最近世茂又在南京、福州等地拿下了大规模的土地，开发类似的滨江高档住宅群，似乎世茂已经形成了一种“滨江模式”。你能否概括一下这种模式的特征和核心竞争力在哪里？

　　许荣茂：第一当然是临水，我在国外走得比较多，发现这种地段具有稀缺性，在各国都是高档住宅的集中地。第二都是大盘。我们的滨江地段可能拿地的价格成本比较高。

　　这就要求我们通过规模效应降低成本。还有就是要快速运作，我不习惯把面铺大，而是把各个项目之间衔接得比较紧凑，以应对庞大的财务成本。

　　《21世纪》：无论是具有稀缺性的地段、还是规模开发、快速开发，最后都会归结到对资金的压力。世茂在资金来源主要有哪些？特别是最近出台的121文件，是否对世茂造成影响？

　　许荣茂：如果是指目前世茂的资金状况，应该说是比较充裕的。我可以非常自信地告诉你，目前我手头有10位数的可动用现金，主要是因为前两年是世茂的投入期，今年下半年是世茂的收获期。

　　向国内银行融资的比例我一直控制在20％以下，另外，我在国外的融资通道比较通畅，而且国外的利率比国内低，所以国外融资也有一定比重，但也不会超过20％。上市公司这一块目前融资有一定难度，而且现在这两家上市公司的盘子太小，在集团里只占很小的一个比重。可以说，现在满树都是桃子，我目前正急于寻找更多的桃园去种桃子。

　　至于121文件，应该说对房地产市场的门槛是一次不小的提高，而且确实提得有些太高了，特别是所有土地款都必须是自由资金和必须封顶后才能按揭这两条。对中国三万多家房地产企业而言，对能跨过这个门槛的就是个利好消息，跨不过的就是利差。

　　《21世纪》：世茂的负债率在房地产公司里面算极低了，如此多现金在手中并不是一件好是吧？世茂会继续投什么样的项目？另外，北外滩项目进展如何了？

　　许荣茂：所以我们现在急着把钱花出去啊。

　　昨天（9月11日）我在成都考察，觉得当地的高档住宅市场还很有潜力。9月底和10月份，我们还可能会参加上海两个地块的拍卖会，这两个项目都不小。

　　每一个城市的高档物业应该占到这个城市物业总和的10％，中国的这一市场还很大，即便是上海高档物业的比例也才3％。

　　北外滩那边，我们的五星级酒店已经打桩了。剩余的土地大家都没有拿到，还需要经过拍卖程序。我们尚未决定是否参加拍卖。