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郝洪
只有在法律框架保护下，在符合社会发展规律的经济政策支持下，海岛才可能散发出迷人的色彩
关于私人可购买无人居住海岛的消息是今夏的旧闻。今天之所以拿它来说事，缘于最
近两条与之有些牵连的新闻故事：
一则是，自7月1日，国家关于《无居民海岛保护与利用管理规定》正式实施以来，投资海岛就成了一个时髦话题，一些媒体也不惜以最浪漫的文字来描述未来岛主的无限风光，以至于浪漫过头，造出了诸如《江苏要“卖”百座海岛首位“岛主”正在申请》、《苏州欲卖太湖无人岛》之类的假新闻来。
另一则是，前不久发生的，因不满房屋拆迁价格，南京拆迁户自焚案。
有人要说，前一条马马虎虎与“投资海岛”的新闻搭着边，后一条与之有什么相干？其实，这两条新闻与无人居住海岛投资开发之间不仅相干，而且，还可视为其投资开发政策制定中可资借鉴的一面镜子。
尽管假新闻很快被澄清，但它多少证实了市场上对于“买岛”的热情的存在。近两个月来，各种各样关于“投资海岛”的小道消息不断辗转传过来———买小岛可以度假休闲；可以投资升值；可以经营赢利，比如建设生态旅游中心、海岛港口、海岛仓库、海岛资源开采等。一番消息，把沿海的那些个小岛屿说得热闹极了。那么，那些散落在偏远海域、无人居住、鲜为人知的海岛真的能够掀起成为新一轮投资热潮吗？当明年各地关于海岛开发的实施细则出台后，海岛投资市场将是什么样的情形？谁能够从海岛开发中渔利？社会对投资海岛的热情是否会演变为类似炒楼花、炒地皮一样的不理智的疯狂行为？
要回答这个问题首先要弄清一些基本情况，包括我国海岛分布情况，沿岸海域的自然环境及气候条件等等。其中最重要的是，对于沿海开发的长期规划我们了解多少，或者说，沿海省市对于各自辖区内的海洋、海岛资源的管理与开发是否有一个可持续发展的、不会随意变更的详细规划？
一个详尽、稳定的长期规划，将有助于投资人的决策，减少投资风险，这是海岛投资的前提。《无居民海岛保护与利用管理规定》有明确的一条———单位和个人在利用无居民海岛之前，必须履行申请审批程序。也就是你拿海岛做什么用？怎样用？这不是你自己说了算的，必须服从于当地的大规划。
依以往城市规划、发展的经验，我们的规划往往是跟着领导意志走。所谓“规划规划，墙上挂挂，不如领导一句话。”尽管近些年来我们在严肃规划上有了不少进步，但对于类似投资海岛建设一类的长期投资行为而言，这仍然是一个不可忽视的潜在的风险，岛主们得时刻提防着不期而来的“拆迁征岛”这样类似城市“拆迁征地”的行为。一旦“征岛拆迁”真的发生，而海岛的价值市场评估体系尚未建立，且评估权力仍掌握在某些部门手中，“拆迁征岛”中就难免不会发生类似南京的“拆迁征地”的悲剧。
除了不确定的规划因素以及审批程序之外，另一个不可忽视的细节是对海岛开发使用的年限规定———根据《无居民海岛保护与利用管理规定》，无居民海岛属于国家所有，个人或单位法人只能申请使用权，最高年限不得超过50年。如果一个人购买某处海岛后，在岛上建起休闲度假别墅，那么，50年后，他就不得不面临这样的尴尬局面———升值的海岛已远去，那栋他拥有永久产权的别墅将如何立足？他如何维护当初在海岛上投资的权益？如何确保自己能够分享海岛升值后的利润？
在这样的不确定的风险面前，投资人很有可能选择短期的炒作获利，而非长期的投资发展。所谓“生态旅游中心、海岛港口、海岛仓库、海岛资源开发”等等，皆会因缺乏长期投资预期，而成为一时的应景之作。这不仅于投资人不利，于国家海洋资源的保护利用也不利。
“买岛”并不是件浪漫的事，只有在看起来丝毫不浪漫的、缜密、细致的法律框架保护之下，在符合社会发展规律的经济政策支持之下，阳光、海水、沙滩等等浪漫元素才可能散发出迷人色彩。
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