市场评价指标一:投资风险系数。
计算公式:1-自筹资金/总投资资金来源。
分析:从今年上半年投资看,总资金来源同比增长1/5强,但增长主要来自国内贷款和其它资金(订金、预付款等)的增加,自筹资金虽有3.6%同比增长,但相对比例却下降
了4.7%,比例不尽合理,投资风险问题值得关注。
投资风险系数在2003上半年较去年同期上升7.1%,总体风险系数已高于0.7,投资主要靠国内贷款和预售(日益增长的个人购房消费信贷资金实际也来自银行)的现象应当引起足够注意,虽然并未出现危机,但也要保持警惕,防范金融风险于未然。因此最近央行推出新信贷政策(121号文),未雨绸缪,收紧银根,对于控制房地产的投资风险应有一定帮助。(见表1)
市场评价指标二:市场土地存量变化系数。
计算公式:购置土地面积/完成土地开发面积。
“市场土地存量变化系数”旨在了解一定时期内市场(开发商、土地开发中心等)土地使用资源的变化情况。
分析:2003年上半年,市场购置土地面积大于完成土地开发面积,市场土地存量增加90.04万m2,因此,资源变化系数大于1,达到1.0925,较2002年同期,同比增长11.1%,土地控制问题进一步突出。(见表2)
市场评价指标三:新增商品房消化系数。
计算公式:销售面积/(k×竣工面积) 分析:广东房地产空置问题在全国一直引人注目,空置数量约占全国总数的1/6~1/5,比例高于建设和交易。令人遗憾的是,2003年上半年,广东空置面积又有15.5%的同比增长,其中,待销面积更增长近三成。其中,住宅空置问题相对较严重,待销面积和总空置面积均有两位数的同比增长;办公楼空置表现参差,一方面,待销面积大幅增加,另一方面,滞销和积压面积回落13.3%,总体空置也有4.7%的同比增长;而商业楼宇空置与去年基本持平,仅小幅增加。预计未来市场压力会进一步加大,竞争会进一步加剧。
市场评价指标四:有效商品房消化系数。
计算公式:销售面积/(k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12)。
市场评价指标五:总体商品房消化系数。
计算公式:销售面积/(k×竣工面积+空置面积×以月为单位的时段数/12)。
以上这三个商品房消化系数主要针对商品房销售环节而设立的,反映市场消化能力(见表3)。陈韩晖
表1 投资资金来源基础数据及生成指标数据表(表略,详见报)
表2 按类别完成开发投资数据及生成指标数据表(表略,详见报)
表3 商品房消化系数表(表略,详见报)
|