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本报记者 李小刚
“住宅本身的概念就是为人服务的，因此生态型住宅其实是没必要提出来的，发展商本身就应该在选材用料和设计上遵循生态化的标准。”
“其实住宅本身就应该是以人为本的，生态化住宅并不是住宅更新的大革命，只是每
个时代‘以人为本’的标准不同，因此住宅是一个渐进式的发展。”
如果用新材料来衡量生态型住宅可能会显得有些片面，毕竟市场上需要的住宅是多层次的
近来有关生态型住宅的概念频繁出现在房产业界和各路媒体之中，生态型住宅开始为百姓所关注。根据上海市的相关计划，在2004年上海将在每个区建设一个生态化住宅小区，到2005年争取达到20个左右的生态、节能、环保住宅小区。
生态型住宅是新鲜而又陌生的，上海市生态型住宅的提出，最早是在2003年3月1日，上海市房地局和市环保局在这天开始实施《上海市生态型住宅小区建设管理办法》。
而时隔近6个月之后，上海第一个真正意义上的生态型住宅项目才走进上海市市民的视野。上海万科房地产有限公司的朗润园生态型住宅小区项目通过了市政府有关部门的评审。
8月28日，上海市房地资源局和市环境保护局在联合召开的“上海市生态型住宅小区创建工作会议”上，各路评审专家给万科朗润园住宅小区打出了424分的高分，成为全市第一个列入创建一级生态小区的项目。
新技术、新材料集中应用
为了深入了解生态型住宅的核心内容，记者9月10日采访了上海万科工程管理部经理华立冲。
长期从事房产工程项目的华立冲简单地向记者介绍，“生态型住宅就是住宅要‘以人为本’，住宅的舒适性、人性化管理和环保功能的统一。这就需要将目前的建筑业内的新技术和新材料，集中应用到住宅建设中。”
根据万科的材料，万科早在1999年就投资4000万元成立了房产技术研究中心，收集和研究建筑新材料，其中部分研究成果已经在先前的一些项目加以应用了。用华立冲的话讲，其实很多的新技术和新材料都已经存在了，但是都没有像朗润园这样系统性地综合利用科研成果。
朗润园这次集中应用了26项技术成果，在分为三个等级的上海生态型住宅小区评比中，以424分被评为一级。根据此次评分标准，满分是500分，400分以上为一级，350分以上为二级，300分以上为三级。
从某种程度上看，朗润园能够成为上海市第一个一级生态小区项目，并不是偶然的结果。没有几年前万科对新技术和新材料的收集研究，是不可能在短时间内通过专家的鉴定验收的。
而更多的像是巧合，万科的发展思路在几年后却与现在政府的规划不谋而合，在遭遇非典的冲击之后，对于住宅的健康标准开始为广大市民所重视。
为此，华立冲在谈到朗润园的时候，更愿意回到住宅开发的原则上来。在他看来，开发商对于地块的开发更应该遵从地块的原始风貌，最大限度地保留地块上的自然特点，按照地块的自然特点来设计和建造住宅。
华立冲介绍到，住宅小区应按照城市生态学的原理来建造具有一定生态效应、人与自然和谐共生的聚居群落。它包括小区的布局、绿化、环保、资源综合利用，以及住宅建筑的节能、隔声、日照、通风等各项要求，充分体现人居环境的健康性、自然环境的亲和性、居住环境的保护、健康环境的保障。
万科提供的资料称，朗润园坚持了7个特性，即高起点设计、高度的舒适、充分的环保性、高效的节能性、居住便捷性、安全耐久性和人性化管理等优点。华立冲也列举了朗润园中使用的许多新技术，如太阳能集中供热、太阳能照明技术、雨水收集系统、中水回用、有机垃圾生化处理、自平衡式通风系统、人工湿地、人工湖生态自平衡等技术，最大限度地使小区达到生态平衡的效果。
政府引导与市场之路
尽管生态型住宅小区得到了上海市政府有关部门的积极倡导，而且许多的发展商也都认为生态型住宅小区建设管理办法的实施细则也有很强的操作性，但是仍然对生态化住宅的市场前景表示了疑虑。
疑虑者的理由很简单，生态型住宅大规模地使用新材料和新技术，必然要导致建筑成本的上升。华立冲坦率地告诉记者，按照朗润园的设计标准，每平米的成本至少要提高350元。
在目前上海房产市场中，没有大量使用新技术的住宅，在价格上将占有绝对的优势，普通市民在选购住宅时，生态化住宅能否打动购房者，目前还很难说。而且万科也很清楚，目前的朗润园只是一个生态化住宅的示范小区，要真正地进入市场进行商业化运作，万科方面也坦言难度不小。
不过，华立冲对此也表示了自己的乐观估计。“生态化住宅离普通市民越来越近了，我想三五年后市民就会住进这样的住宅。”
戴德梁行旗下泛城综合住宅服务的执行董事吴少聪也认为，生态型住宅是以后住宅的发展方向。
从业界来看，毕竟上海市政府对环保提出了更高的要求，而且城市的规划建设也要向花园生态化城市发展，生态化住宅有其向好的一面。据统计，生态住宅的能耗是一般住宅的三分之一，甚至只有五分之一。
生态型是渐进过程
虽然生态型住宅被认为是新近提出住宅发展方向，但是其以人为本的核心住宅思路却是始终存在的话题。
“住宅本身的概念就是为人服务的，因此生态型住宅其实是没必要提出来的，发展商本身就应该在选材用料和设计上遵循生态化的标准。”上海财经大学房地产研究中心主任印堃华教授表示了自己对生态型住宅的看法。
印堃华强调，目前上海房地产市场还是比较混乱，一些发展商受利益驱使，明知道建筑材料有毒有害仍然使用，在住宅的设计上也追求短期效益，因此造成了现在政府和发展商提出各种住宅概念，其意在规范市场。他认为，不管提出什么样的概念，最终衡量住宅的标准应该是经济效益、环境效益和生态效益的统一，抓住宅开发应该从源头开始。
吴少聪也表达了与印堃华相似的观点，“其实住宅本身就应该是以人为本的，万科提出的生态化住宅并不是住宅更新的大革命，只是每个时代‘以人为本’的标准不同，因此住宅是一个渐进式的发展。”
中房指数办公室高级分析师陈晟认为，目前生态型住宅的新技术和新材料其实已经存在，只是有些住宅中使用得较少，有些使用得多些，如果用新材料来衡量生态型住宅可能会显得有些片面，毕竟市场上需要的住宅是多层次的。
尽管对于生态型住宅各界有各自不同的认识，但是建筑技术和材料的发展趋势是必然会进入住宅之中。标准化的生态型住宅将会促进住宅联带产业的发展，比如推动半成品、原材料、装修等统一标准的制定，将使住宅产业的发展更加规范化。
政府部门对规范市场亦有打算。上海市房地局和环保局提出《上海市住宅产业现代化发展“十五”计划》，旨在通过示范引路，不断总结，不断完善，提高上海市住宅建设的水平。
据悉，日前安亭新镇创建生态型住宅的方案基本完成，初审已经达到一级水平。证大水清木华、新宇花园、大时代高尔夫球场和国际网球场等一批项目已提出了审报，正加紧前期准备。
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