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主要信托品种在中国的发展前景（三）以不动产信托解决房地产开发资金缺口
杨林枫 罗志华
实物财产信托的特点及种类
实物财产信托也可以简称为财产信托，是以管理、运用、处分不动产、动产及其他实物为目的的信托。这种类型的信托，信托财产为实物形态的财产，不论设立信托的目的是保管，还是管理、运用或处分，信托财产的所有权在信托期间为受托的信托机构所有，为此，需办理信托登记或产权过户手续。
实物财产信托中，最重要的是不动产信托和动产信托。其中，不动产信托是整个信托制度和信托业发展史上最为悠久的信托业务种类。在信托业形成之初，以土地财产为主的不动产信托是信托的主要形式。
明确不动产信托概念
不动产信托业务是不动产的所有者为了管理或增值之目的，将不动产委托给信托公司，同时作为受托人的信托公司依信托合同的约定，对接受委托的不动产进行管理、运用或处分的信托业务。不动产是指土地及地上固定物。因此，不动产信托业务经常被称为房地产信托业务。
在信托期间，不动产的名义所有权归信托公司所有。因此，设立不动产信托须按有关规定办理不动产过户手续或信托登记手续。
不动产信托设立目的多种多样，委托人可以为保管财产的目的、销售房地产的目的设立信托，亦可以为通过不动产的出售、出租及各种运用而增值的目的设立信托。设立信托的目的及管理、运用、处分方式由信托合同或信托文件确定。
在不动产信托中，委托人交由信托的财产其初始状况为实物形态的不动产。但在信托终止时，可能信托财产会以货币、证券等形态出现，具体情况以信托合同的约定为准。
不动产信托在国外经历了一个由传统不动产信托业务向开发性不动产信托业务演变的过程。国外所称的不动产信托，实际上是包括了涉及不动产中间业务及运用于房地产开发的资金信托业务的广义不动产信托业务。而我国信托业界所称的房地产信托或不动产信托，大多数情况下指的是信托资金运用于房地产开发的资金信托业务。因此，不动产信托的概念特别容易发生混乱。
传统不动产信托与开发性不动产信托
总结国外林林总总的不动产信托种类，不动产信托可以划分为两大类：传统的不动产信托业务和开发性不动产信托业务。
所谓传统的不动产信托，主要包括二战前发展起来的宅地分块出售、不动产管理以及战后发展起来的中介业务、公寓分宅出售业务、合作业务、鉴定业务等。所谓开发性不动产信托，是指发达国家出现的许多不动产信托的新形式，包括房地产信托、土地信托、不动产流动性信托、不动产投资信托等。
根据信托的含义及所确定的信托业务分类标准，笔者认为，在确定中国不动产信托的概念、范围时，本着严格遵循信托原理和分类标准的原则，不宜照搬使用西方国家的不动产信托概念，否则将可能引起理论上的混乱和操作上的困惑。
首先，所谓传统的不动产信托业务，有相当部分属于信托公司兼营的中间业务，如房地产的买卖中介服务、咨询服务、评估鉴定业务等。这些业务应还其本来面目，归类于信托公司的中间业务，不宜列为不动产信托业务的范围；其次，土地信托业务实为将土地信托业务与信托机构的其他业务相组合而创设的一种新型信托业务。当信托机构接受土地所有者的委托后，可以通过自有资金贷款或投资、集合资金贷款信托或投资信托筹措资金，开发土地。因此，土地信托业务是一种综合运用各类业务的新型信托业务，不是纯粹的不动产信托业务；第三，不动产流动性信托业务实际上是通过资产证券化方式或技术，也是一种新型的不动产信托业务；第四，不动产投资信托实际上是一种集合资金信托业务，从理论上说，不属于我们所定义的不动产信托业务。根据其资金运用的方式不同，可以归类为贷款信托、投资信托及贷款与投资组合运用信托等。
很明显，美日等国家所称的“不动产信托”是包括了不动产中间业务及不动产开发的资金信托业务的广义不动产信托概念。对此，在借鉴时应明了国外不动产信托业务的概念及范围。在借鉴使用“不动产信托”一词时，要考虑到现代不动产信托业务几乎都以不动产的运用增值为目的，因而在管理、运用、处分不动产信托财产时，组合运用贷款、投资等资金信托方式或投资基金方式，以及在更大范围内组合运用各种有助于不动产开发增值的资金运用方式、资产证券化方式等几乎是必然的。因此，我们应当接受将广义的不动产信托概念作为通常使用的不动产信托概念。但是，房地产买卖中介之类的中间业务不应包括在内。
发展前景广阔
不动产信托业务在中国具有广阔的发展前景，理由在于：第一，中国社会财富的积累，首先表现为居民拥有金融资产和不动产数量的迅速增长，确保了不动产信托市场中信托财产供给的迅速增长；第二，房地产开发需要巨额资金，信托公司通过不动产信托方式尤其是不动产投资信托、集合资金信托方式可以有效地融通房地产开发投资所需要的资金，使发展商的开发资金缺口得到了弥补；第三，作为社会公众而言，不动产既是一种消费品，也是一种资本品。不动产信托通过多种具体方式为其小额投资提供了多样化的不动产投资、有价证券投资渠道，解决了不动产开发需要巨额资金及专业经验与单个投资者资金有限、单个投资者具有的投资需要之间的矛盾；第四，与商业银行相比，信托公司可以将多种信托方式及融资方式进行组合运用，在房地产开发方面可以以更加主动的方式（股权投资）介入管理，控制风险。
中国刚刚进入小康社会的门槛，房地产业在90年代中期之后开始成为中国经济的支柱产业。据有关专家的研究表明，房地产业的发展将成为中国今后20年持续经济成长的重要推动力量。因此，不动产信托在这一大背景下具有广阔的市场前景。
不动产信托的具体品种多种多样，信托公司在具体实践中可根据中国的国情与市场的需求创设各类不动产信托业务品种，尤其是可以将多种信托资金筹集运用方式进行组合，并利用资产证券化技术确保信托产品及信托资产的流动性。
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