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土地开发整理产业化投资机会凸现信托助推城市土地开发
重庆国际信托投资有限公司总裁助理 孙飞博士
随着我国经济建设的发展，人民生活水平的不断提高，对建设用地的需求量也呈刚性上升趋势。但是，我国是一个人多地少的国家，耕地资源严重不足，只有世界平均水平的1/
3左右。因此，土地作为一种不可再生的稀缺资源，土地开发整理产业化的投资机会凸现。
土地开发整理具有高成长性和广阔的市场前景
土地开发整理产业化是资源产业化的一个重要内容，是近年来全国各地土地开发整理实践中探索的一种新思路、新办法。在政府资金有限、国家投入机制未完善的情况下，通过对土地资源的综合整理和优化配置，可以实行土地资源开发整理的专业化、市场化和社会化。
目前，全国各省市基本都成立了土地储备中心。土地储备中心的职能就是统一收购闲散土地，通过拆迁、平整之后，以招标和拍卖的方式出让土地使用权。但是，现阶段各土地储备中心大都面临严重资金短缺的问题。对于土地的开发整理，目前基本上是行政推动为主，参与主体是政府或政府委托的有关机构，其最大的缺陷是单一依靠政府出资，资金来源和资金渠道受到局限，直接制约了土地开发整理的发展和产业化形成。在这种情况下，信托资金参与土地开发整理，将成为土地开发整理产业化发展的一个最重要突破口。在这方面，沈阳的银基发展（深市上市公司）作为企业参与土地开发整理，取得了较好的业绩。目前北京国际信托投资公司推出的CBD土地开发信托，与重庆国际信托投资公司即将推出的土地开发整理信托均属此列。
利用集合信托方式筹集土地开发资金的优势
信托投资公司通过设立土地开发整理信托，一方面可以把居民手中的闲散资金集合起来投向具有稳定收益、风险度较低的土地开发整理，使投资者的资本有稳定的收益，同时又解决了土地储备中心资金不足的问题，从而形成“多赢”的局面。
依托信托自身具有的特点，利用土地开发整理信托筹集资金具备以下多项优势：
第一，资金成本低。由于土地一级开发需要的资金量大、周期长，仅仅依靠政府的财政收入无法保证土地一级开发的进行。目前大多数政府机构在资金筹措方式上选择的基本是以银行贷款为主，现有银行的长期贷款利率一般在5.5%－6%左右浮动，相对而言利率较高，财务费用负担重。而信托投资公司是直接募集社会资金，利润来源主要来自收取的手续费，其经营方式与银行差别较大，因此能够以较低的成本运作资金。一般而言，与银行利率比较，信托利率水平要低1%左右。对于资金需求量动辄几亿的土地开发而言，这将极大地节约资金成本。
第二，募集资金灵活方便。国内银行监管十分严格，项目审批特别是这种特大型项目审批手续繁琐，效率低下，有时会出现无法及时满足项目方资金需求的情况。而根据人民银行有关规定发行集合信托，只要信托投资公司认可，无需报人民银行批准。只要项目需要，随时可在市场上发行集合信托，并且募集的资金量不受任何限制。
第三，资金利率可灵活调整。随着金融市场的不断开放，资金利率波动将会增多。而银行利率在贷款时已签订有关合同，无法更改，当国家利率出现变动时，有可能导致项目方财务费用增加。而发行集合信托，可以根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率水平，灵活性更高。
第四，符合政府鼓励发展方向。许多城市政府在城市基础设施建设上鼓励多方面、多渠道筹集资金，特别是运用社会资金参与城市建设。通过发行集合信托，可以在拓展投资渠道、创新金融产品、推出新的建设模式等方面做一些有益的尝试，为各地的经济发展积累经验，开拓新渠道。
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