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9月的北京房地产市场利好消息不断。就在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(以下简称18号文件)发出后不久，国务院机关事务管理局和中共中央直属机关事务管理局向在京的中央和国家机关各部门、各单位发出了《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》。该管理办法指出，从今年10月1日起，中央在京单位已购公房(以下称“央产房”，即原产权单位为各部委以及中央直属机关的房产)首次进入市场出售。
在北京的二手房市场，房源短缺已成为阻碍其发展的主要瓶颈。与此同时，北京却拥有数量巨大的央产房，根据北京中大恒基房地产经纪有限公司总经理马永先生的估计，央产房占北京市整个二手房房源量的42%左右(更有人估计该比例可占到一半)。由于此前央产房不准上市交易，因此急于“等米下锅”的二手房市场对这些央产房只能“望梅生津”，早就在盼望着央产房上市的这一天。
国务院18号文件指出：“继续推进现有公房出售，认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。”
如果说这些指导意见让人们对“央产房”上市还怀有某种期待的话，那么《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的公布则意味着“央产房”上市进入了实质性的操作阶段。消息传来，业内人士精神振奋，不少开展二手房交易的房地产中介机构更是额手称庆。
三大瓶颈制约北京二手房市场的发展
1999年11月，北京市开放了商品房二级市场，但二三级市场一直处于低迷状态。2000年至今，在多项利好政策的刺激下，北京市存量房成交量逐步上升，根据“我爱我家”房地产经纪有限公司(以下简称“我爱我家”)提供的数字，2001年北京市二手房成交量为5000多套，2002年上升为9000多套，今年上半年已突破1万套，即便没有“央产房”上市，全年也应该在2万多套。虽然上升势头不错，但与上海比起来，差距甚远，去年上海达到了16万多套，几乎与上海的一手房交易量持平。
北京首创金丰易居房地产经纪有限公司副总经理王鹰表示，其实北京老百姓对二手房的需求还是比较大的，但房源不多。据悉，该公司虽然目前在北京已有十几家门店，但去年在北京的二手房交易量仅有几百套。
“我爱我家”房地产经纪有限公司控股公司企划副总裁胡景晖认为，有三个瓶颈导致北京市二手房房源不足，并一直阻碍着北京二手房市场的成长。
一是政策瓶颈，主要就是市场准入问题。现在央产房允许上市，这个问题已基本解决了。胡景晖估计北京央产房的总量大概有60多万套，这部分房源上市后，可以有效缓解二手房市场供应不足的问题。
二是金融瓶颈。胡景晖认为，北京的二手房存量很大，但上市的很少，因为大量的二手房都处在按揭中，即便现在很多银行提出做转按揭业务，但基本都是“雷声大雨点小”，原因在于银行对此类交易的风险控制还没有找到合适的办法。如果转按揭问题解决的话，会有大量的商品房进入市场，二手房源就更多了。
三是消费心理瓶颈。胡景晖告诉记者，“为什么上海的二手房交易量那么大？主要是因为上海市在90年代初就在推‘小小补贴换新家’的工程，这中间就出现了许多二手房的交易，使上海人认识到二手房买卖带来的好处。就北京来讲，老百姓在消费心理上有三个不成熟，一是‘一步到位’的消费观念，在购房中片面地求新求大。二是不愿‘挪窝’的心理。三是相对淡薄的理财观念，还没有意识到二手房的投资价值。”
不过，胡也认为，近年来，随着新政策的出台和二手房市场的不断发展，以上三个瓶颈正在逐步改善。
另据“我爱我家”的测算，北京二手房的存量有230万套左右，市场准入的问题解决后，北京每年的二手房交易量应该在18万套以上。
央产房上市：你好我好大家好
从市场的反应来看，央产房的上市确实是众望所归，因为它带来的好处是多方面的，而且意义深远。
胡景辉认为，央产房上市除了使二手房市场可出售的房源大为增加外，交易量也必定会增加。因为央产房一般都在三环以内，地段好、交通便利、社区配套成熟、物业管理完善，而且没有期房风险，肯定会成为购房者追逐的对象。
胡景晖还向记者描述了所有央产房上市交易以后房地产市场的前景。他说：“央产房再次进行交易时就没有‘央产房’这个概念了，直至最后“央产房”的概念完会消失，像粮票、布票一样就成为历史性的东西了。因为已出售的央产房再次回到二手房市场时已是商品房的概念，因此，我国房地产市场的权属关系将越来越简单，以后所有的房子就只有一手房和二手房之分，完全可以同国际接轨。”
在分析央产房上市的深远意义时，胡景晖还引用了潘石屹曾经讲过的一句话，“1910年到1929年经济大危机这段时间，纽约的房子在20年之内就基本盖完了，现在纽约的城市格局基本还是那个时候的。”从北京的情况来看，到2006年将不允许新建开工项目，可以说目前北京的一手房市场已开始进入收宫阶段，一手房的开发行将结束。据了解，北京一级市场的启动可以追溯到1990年亚运会前后，到2008年开奥运会正好是20年左右的时间，北京到那个时候房子也基本就盖完了(联系纽约的情况，这是巧合还是发展规律？)。胡景晖称，届时，一手房市场淡出江湖之后，北京未来的房地产交易将主要以二手房交易为主。“所以说央产房上市能更好地培育北京的二手房地产市场，对未来整个北京房地产格局具有非常大的意义。”
不过，尽管央产房上市是全面的利好，但也有业内人士认为，央产房上市不会马上对市场产生影响。北京中大恒基房地产经纪有限公司总经理马永认为，由于央产房上市是逐步放开的，所以刚开始房源的上市量不会很大，对整个二手房市场不会有太大影响，其对二手房价格的影响至少在今年年底前不会显现出来。北京首创金丰易居房地产经纪有限公司副总经理王鹰表示，未来央产房上市后的发展势头还要看政策的明细，从二手房交易本身来说，它是需要提供非常多的配套服务的。
有业内人士指出，已购公房的放开、央产房的上市、政策的放开、税费的降低、消费观念的改变、中介市场的规范壮大以及房地产金融服务的配套跟进，才会有一个发达的、繁荣的二手房市场。
一、二手房市场间存在联动效应
随着国务院18号文件明确提出“搞活住房二级市场”和央产房的允许上市，二手房市场必将日趋活跃，成交量也将不断增加，同时对一手房市场的影响也将越来越明显。
马永表示，二手房市场肯定会冲击一手房市场，拉低市场房价。北京市今年上半年二手房的成交量大增，结果今年上半年商品房的平均价格就已经往下走了。那么这是否意味着二手房市场是跟一手房市场对立呢？
胡景晖则认为，应该说二手房市场为一手房市场带来的主要是正面的影响，二手房市场对一手房市场的促进表现在三个方面：
一是提供市场支撑。胡认为，如今随着人们消费观念的改变，越来越少的人会一辈子只买一套房，只住一套房，购房者无论是自住还是投资，更多的人具备了根据生活水平提高而提升居住品质的置业升级观念。因此，购房人在踏进新楼盘销售中心的那一刻起，就已经开始盘算未来的房子如何在二级市场里卖个好价钱。由此可见，二手房市场对投资人购买新房起着决定性的作用，二手房市场是否繁荣，对一手房市场有着直接的影响。可以说，没有二手房市场，一手房市场等于说是涸泽而渔。
二是为一手房市场提供了购房人群。据“我爱我家”统计，50%的业主卖掉旧房是以购买新房为目的的。这部分购房者无疑丰富了一级市场单调的购房人群。通过二手房市场运作以旧房获得资金，再购买新房，将成为连接北京一、二手房市场的重要模式。“以旧换新”、“置业升级”无疑为一手房市场提供了规模可观、较具购买力的购房生力军。这将是推动一手房市场长期、持续的一股力量。
三是为一手房市场提供了市场参照。胡景晖认为，一手房开发在什么地段、什么样的户型、卖什么样的价位，可以看一下周边的二级市场交易的情况，根据同地段二手房价格以及新楼盘的物业档次，综合消费者可接受的心理价位，就可以产生新物业的合理定价，从而不致让购房者觉得房价高得离谱，也不会使开发商遭受利益损失。
显然，一个成熟、健全、理性的房地产市场，需要一、二级市场的互相支持、相互促进和共同繁荣。在此基础上形成的房地产市场梯级消费格局，才是符合市场规律和百姓需求的良性模式。
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