关于“地王”的质疑与答疑(图)

　　南京世茂外滩新城鸟瞰　　[新闻索引]　两个月前，2002年度福布斯中国富豪榜第二名、世茂集团董事长许荣茂一掷18亿，在南京买下了一块高档住宅用地，创下南京土地成交价之最。近日，有媒体以“许荣茂南京18亿问题圈地”为题，称世贸集团在南京下关宝善地块拍卖过程中有问题嫌疑。昨日，世贸集团华东区域总裁周黎明先生来宁与媒体见面，在端出南京外滩世贸新城规划的同时，对“地王”的资金链及开发投资风险等问题作了详释。

　　18亿拿下“地王”前后

　　背景：从地图上看，宝善地块北起南京中山北路，南至外秦淮河北岸，东沿惠民大道，西临长江，总用地面积达59.4万平方米，实际出让面积为48.5万平方米，容积率住宅部分为2.2。媒体此前报道，宝善地块的开发是整个南京市沿江开发战略的重点区域。与世茂一起看上这块地的还有中海、万达、万科等地产大鳄。但在正式挂牌出让时，仅世贸一家，无竞争对手。

　　质疑：是否事先“沟通”，互有默契？

　　答疑：早在去年金秋洽谈会上，下关区政府就推出了宝善小区的招商项目，对外界传递了很多信息。世贸集团对该项目很感兴趣，并进行了大量的前期调研。今年1月底，南京土地储备中心网站向外公开推介宝善地块，5月7日又在网站上公布了该地块的设计要点。世贸集团在征得董事会同意下正式决定介入竞争。按照规定，所有参与竞牌的客户必须首先支付2亿元的保证金，一旦竞拍成功，还要立即支付总额12%的首付费用。由于资金巨大，公司对股东发布公告。公告时，我们其实并不像媒体分析的那样得悉全部内情，只是告知股东，集团准备参与这个项目了。当南京市公开挂牌出让底价时，说实话，公司董事会进行了激烈争论，因为这一价格已高于我们事先的评估，同时正值央行121文件出台，公司承受着较大压力。但最后达成一致，参与竞争。一切过程都是全透明操作，我手头有南京市公证处所做的公证。挂牌竞争，是放在公平的市场平台上，“沟通”支配不了市场，一家拿下，是市场竞争的结果，是符合法律程序的，拿下“地王”，我们理直气壮。

　　100亿开发资金何来

　　背景：最近南京“世纪豪庭”高档房地产项目因拖欠巨额款项，被法院查封，敲响南京房地产买房与投资风险的警钟。从整体规划效果图上看世茂外滩新城，第一层面为紧邻滨江大道，以高档商业、景观办公及休闲娱乐为主的多层建筑群，建筑以4-6层为主。第二层面为精品住宅群，住宅规划为沿南北方向布置的两排31-53层高层、超高层住宅。规划建设除了酒店前的南市民广场外，还有一个大型的北市民文化广场，同时还要建三个居住区以及商业带入口的小广场。规划绿地面积约30万平方米，绿地率约为58％，自南向北通过“沙滩与半岛——湖水与小溪——森林与绿地”的中央公园景观来协调建筑与环境。如此豪华的高档居住区，粗算的开发资金将达百亿元。

　　质疑：你认为央行新政对世茂有压力，100亿资金的开发，你们的自有资金能承受吗？会否给今后的买房人带来风险？

　　答疑：确实，宝善地块土地出让金18亿，完成全部开发项目预计需要100亿左右。按照央行121文件的相关精神，对集团的融资能力是个考验。但我们最终没有改变开发初衷，是认为央行新政是双刃剑，对于像世贸集团这样一个以房地产开发为主业的国际集团，可能利还大于弊。世贸集团旗下拥有两家上市公司，资金雄厚。宝善地块的开发并不是一次完成，资金不仅有一个逐步到位的过程，而且宝善建设分成三期来进行，也是一个逐步回笼资金的过程。世贸是一个国际集团，我们是有诚信的企业，而且有实力来保证我们的诚信。按照新城开发进度，首期启动的是超豪华五星级酒店。酒店地处秦淮河入江口，楼高15层，总建筑面积47万平方米，只在临江面单侧设客房，视野开阔，客人能望至江心洲和江对岸的山景。这一项目是省政府重点项目，要在2005年9月十运会前竣工。与这样一个项目并举开发楼盘，对买房人更是一份“信誉保险”。

　　1万元／平方米卖给谁

　　背景：根据18亿“地王”价与土地面积平摊，业内人士估算，宝善地块每平方米地价达3711元，加上建筑成本和合理利润，开发成功后起价最起码超过7000元／平方米，而普遍的估计可能突破万元／平方米。

　　质疑：从规划上看，宝善地块开发的楼盘有16幢高层，总量约8000套，这么多1万元／平方米的高档住房，在南京卖给谁？南京有这个市场容量吗？

　　答疑：不要低估南京市场。我们在上海开发的滨江世茂，50％外销，25％是面对非上海中国人，25％是上海本地人。南京，其实也不是南京人的南京，南京这个城市对海外华人是有相当影响力的，所以世贸将采取内外销并存的方式。我们将在澳门、香港等地进行销售推广会。预计整体营销费用在3亿元人民币左右，将占预计销售额的3％。我们认为，即将沿江岸展开的约1.3公里的南京世茂外滩新城，具有突出的区位和环境优势，到2007年底全部建成后的滨江建筑群，可与上海陆家嘴地区、香港黄金海岸等相媲美，成为南京财富中心和城市形象的标志。本报记者　金燃　赵霞　顾燕