发展历程“点石成金”的故事(图)

很多“点石成金”的点子都掌握在郭梓文的脑子里。资料图片　　“点石成金”新解

　　好的点子能把石头变成金子，把土地变成城市。

　　引子

　　1996年并非是大家都看好的一个年头，在这一年，郭梓文一头扎入了房地产业。从一个烂尾楼起家到今天形成了有七个开发项目、一个上市公司的大型房地产集团公司，奥园走过了一条不寻常的快速发展之路。

　　围绕给业主创造一个健康优美的人居环境这一主题，奥园通过复合地产这种模式把体育元素、文化元素、教育元素及住宅产业有机结合起来，跳出地产来做地产，一方面使得自己的产品具有独特性，另一方面同时使奥林匹克花园成为畅销的代名词，甚至使这种操作模式为业界普遍学习效仿，在地域性极强的房地产行业，奥园创造了通过品牌输出和操作模式输出实现的地产品牌扩张，或许正是奥园七八年来成就最大的一点，但郭梓文似乎还没有满足，又提出了城市运营的理念，奥园正在走向更高的发展阶段。

　　郭梓文曾经以“郭承包”而闻名。承包经营是一条像他这样没有什么背景和祖荫的人不多的选择。选择承包可以让郭梓文发挥多年积累的管理能力，同时弥补上了最欠缺的资产。通过承包，郭梓文可以将自己的优势与资本嫁接，从而实现“借船出海”的目的。

　　承包，使郭梓文获得了第一桶金，但是却不能让他得到满足。因为承包往往是短期行为，承包期一到，企业就要还给发包者，虽然赚了一些钱，但没有长期的保证，更为重要的是，承包的付出是没有累积效应的，一旦承包结束，一切都得从头再来。

　　1996年，已经积累了一定资本的郭梓文无时无刻不在考虑着一条长期发展的路，蓬勃发展的房地产业就进入了他的视线。

　　把烂尾楼变成精英别墅

　　1996年，由梅山建设综合开发公司开发的楼盘成为烂尾楼，香港和番禺等地业主不断上访，最后引起番禺市政府的高度关注。番禺市政府给梅山建设综合开发公司发出最后通牒：如不解决烂尾问题，就取消其房地产开发的资格。真格一动，梅山建设综合开发公司只好到社会上寻求支持，公开招标发包这个楼盘。正在为品牌问题寝食不安的郭梓文敏锐地把握到了这个机会。郭梓文在香港注册了金业集团，并以这家公司的名义与梅山建设综合开发公司结成投资组合。

　　在金业别墅花园的开发过程中，为了营造金业别墅花园在番禺房地产市场中独树一帜的文化气息，吸引知识阶层的注意力，郭梓文将番禺画院引进金业别墅花园，并请关山月亲自题写院名。在一次展销活动中提出，凡在国内获过奖的广东省书画协会会员，都可以用书法或画来换取别墅银行按揭30％的首期，这个被称为“用宣纸换票子”的策划一下子吸引了50多位书画家现场创作。郭梓文笑称，“我通过这次策划收藏的书画作品，价值可达5000多万元。”更重要的是，通过这些文人雅士的影响力，全面提升了金业别墅花园高品质的形象。

　　将体育成功嫁接地产

　　金业别墅花园的成功，没有使郭梓文沾沾自喜。他说，金业别墅花园的成功只是小试牛刀，只是他跻身房地产业后的热身。他从来没忘记思索下一步该如何走。

　　1996年，郭梓文在台湾书店里看到了一本由美国都市土地协会住宅及社区开发研究部门主管所写的关于休憩设施开发的著作，书中介绍了美国佛罗里达州的一个Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ开发个案：选手村（Ｐｌａｙｅｒｓ　Ｐｌａｃｃｅ）。该项目占地44英亩，从1984年3月首次发售到1986年全部完成。面积从864到1400平方尺不等，共有440个单位。同时有游泳池、温泉浴池、网球场、排球场等体育设施。他看了之后，很感兴趣，1997年就此专程去了一趟美国，经过考察，他认为这样的房地产开发模式应该能够移植到国内来。这样一个思路也确实顺应了我国经济发展、社会进步和居民生活水平提高的趋势。在广州流传这样的口号：“请人吃饭，不如请人流汗（锻炼）”，花钱买健康是为自己投资，越是成功人士越注重自己的健康。

　　就这样郭梓文确立了把体育元素引入房地产的开发理念。金业集团于1998年在洛溪拿下了现在广州奥林匹克花园地块，郭梓文决定拿它来做试点。后改为奥林匹克花园。他们找到国家体育总局，主动引入中体产业股份有限公司共同开发。

　　复合地产大行其道

　　不出所料，广州奥林匹克花园一推出就赢得了市场的热烈反应。郭梓文又将这种模式推广到南国奥林匹克花园，并且将复合地产的模式进一步丰满，增添了教育元素和文化元素。

　　企业重组变阵

　　与中体分手后，奥园集团迅速对企业业务进行了重组，分成了六大块。董事局主席由郭梓文出任，六大块分别是：奥园置业、奥园控股、广奥置业、奥园大型房地产管理公司、广东奥园物业、南沙国奥投资有限公司。

　　变阵之后的奥园集团仍然坚定不移地推进奥龙计划，几大业务团队一并出击，奥园置业负责在今年完成45万平方米的开发总量，占地787万平方米的南沙奥园新城已经开始动工了，同时番禺奥园、南国奥园也在奥园置业的操控下正准备推出下一期，广奥置业负责的佛山奥园已经奠基开工，番禺大岗镇的大岗奥园也在紧锣密鼓地策划之中，奥园大型房地产管理公司负责的重庆奥园也进入了具体操作的阶段。同时，惠州和江门的两个奥园项目正在酝酿之中。

　　另外在城市运营方面，奥园集团也开始迈开了步子，由广州南沙资产经营公司和广东奥园集团共同投资组建了南沙国奥投资有限公司，其中广州南沙资产经营公司占股45％，广东奥园集团占股55％，该公司将由奥园集团董事局主席郭梓文亲自抓，主要负责城市运营，整合与地产相关的优良资产，开展多方位合作。该部门目前负责南沙城市建设项目的总体规划与开发。

　　“分手”之后的奥园集团不仅扩大了房地产的开发规模，同时也加快了其开发的进程，其“奥龙计划”正有条不紊地进行。

　　上市为发展加油

　　如此大规模的发展，人才和资金无疑将成为最主要的两个原动力，如果在这两个中间任何一方面准备不足都将导致扩张失败。奥园也认识到这一点。

　　2002年以来，为加速“奥龙计划”的推广，奥园集团一直在寻求资本市场的支持。

　　奥园与诚成原大股东湖南出版集团从高层接触到正式签署协议、发布公告前后用了不到一个月时间，今年7月，奥园将诚成文化改名为奥园发展，在集团内部也专门成立奥园控股，负责上市工作，推行资本运营和品牌战略。

　　今年6月21日，奥园又成立了奥园职业经理人学院，这无疑是其在人才储备方面也开始迈开了大步子。当然这些只是为奥园战车加油，他们还远远没有止步。

　　奥园集团大事记

　　1996年4月，郭梓文在香港注册成立香港金业集团；

　　1996年10月，金业别墅花园正式立项；

　　1997年4月，金业别墅花园正式动工；

　　1998年5月，广东金业集团在洛溪地区储备土地245亩，筹备开发以体育为主题的“广州奥林匹克花园”；

　　1998年7月，广东金业集团在广州南沙经济开发区储备土地1000亩；

　　1999年1月，广州奥林匹克花园正式动工；

　　1999年7月，广州奥林匹克花园正式公开销售；

　　1999年11月，广东金业集团全资开发的番禺奥林匹克花园正式立项；金业集团董事雷建文先生出任总经理；

　　2000年7月，由广东金业集团、中体产业、华新国际三家共同投资开发的南国奥林匹克花园正式立项；金业集团董事张维伦先生出任总经理；

　　2000年12月27日，南国奥林匹克花园正式动工；

　　2001年7月8日，上海奥林匹克花园公开发售，数百名消费者排队认购；

　　2001年7月21日，南国奥林匹克花园公开发售，创造两天销售800套的楼市奇迹；

　　2002年7月，经广东省工商局批准，广东金业集团有限公司正式更名为广东奥园置业集团有限公司；

　　2002年10月，奥园集团输出奥园品牌和管理，合作开发佛山奥园；

　　同月，通过与中体产业、华新国际进行股权置换，奥园集团对广州奥园、南国奥园绝对控股；

　　2003年2月18日，奥园集团成功入主上市公司——诚成文化；

　　2003年3月21日，奥园集团与广州南沙国有资产经营公司共同组建广州南沙国奥投资有限公司，拉开了城市运营的序幕。

　　奥园广州项目一览

　　南国奥园　累计总投资超过15亿元，总建筑面积70万平方米，占地面积1000亩

　　广州奥园　累计总投资超过3．5亿元，总建筑面积18万平方米，占地面积250亩

　　番禺奥园　累计总投资超过7．2亿元，总建筑面积42万平方米，占地面积600亩

　　天麓湖奥园　累计总投资2．5亿元，总建筑面积15万平方米，占地面积300亩

　　南沙奥园　累计总投资2．5亿元，总建筑面积60万平米，占地面积1200亩

　　本版撰文　本报记者　何海鹰