空降18号“定心丸”(图)

　　对于很多发展商来说，国务院18号令更像一颗“定心丸”。资料图片

　　楼市聚焦　2

　　事由

　　日前，国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知（简称18号令）。通知对完善住房供应政策、调整供应结构、发展住房信贷、整顿房产市场秩序等方面作了明确规定。国家各有关部门将根据这一通知精神制定实施细则。

　　从《通知》来看，中央政府对房地产信贷的态度和央行121文件流露出来的央行的态度差距甚大。央行的出发点是为了防止房地产过热，但《通知》明确提出发展住房信贷，强化管理服务，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。

　　如果说，自121文件出台以来，发展商一直对资金链感到揪心，那么，新出台的国务院18号令无疑是一颗定心丸。

　　文件解读

　　国务院18号令ＶＳ央行121文件

　　央行121号文件要点

　　6月13日，中国人民银行正式对外发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。根据该通知：

　　1、房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；

　　2、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款的，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的30％，贷款期限最长不得超过2年；

　　3、承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备；

　　4、商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；

　　5、购买二套以上住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。

　　国务院18号令主要精神

　　上个月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号令），以下是《通知》的主要内容：

　　经济适用房

　　不得建成别墅式建筑

　　通知要求，要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。

　　通知还要求，对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

　　普通商品房

　　大多家庭要能承担房价

　　通知说，要根据市场需求，提高普通商品住房在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

　　高档商品房

　　严格控制并可暂停审批

　　通知要求，各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目，也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。

　　廉租住房

　　低收入者可得三种保障

　　通知说，要以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

　　公房出售

　　非成套房也可卖给职工

　　通知要求，对能够保证居住安全的非成套住房，可根据当地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后，向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。

　　公房上市

　　任何单位不得设障碍

　　通知说，要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。

　　除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。

　　住房个贷

　　建立全国性担保体系

　　通知说，要加强对住房置业担保机构的监管，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系。

　　土地调控

　　房价过高城市可增供土地

　　通知要求，各地要健全房地产开发用地计划供应制度，利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。

　　土地市场

　　不得偷换名义搞开发

　　通知要求，进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。

　　信息系统

　　建立房产预警预报体系

　　通知说，要加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。

　　关于两个文件的几点思考

　　121文件是否适合广州？

　　国家统计局总经济师兼新闻发言人姚景源指出：从整体上看，目前房地产业投入和销售都处于较好的态势。6月份全国房地产新开工的施工面积增长为27．9％，销售面积增长37．4％。开工的商品房中，住宅开工增长28．1％，住宅销售增长36．4％，销售大于开工。

　　与此同时，今年1—7月，全国11个省份房地产投资增速超过50％，35个大中城市中有10个房地产投资增速超过70％，有些城市连续两年房价每年上涨20％，有的甚至上涨30％。“泡沫说”盛行。但就广州的情况而言，近年房价稳中趋降，经济界和业界都否认广州“泡沫”一说。那么，“一刀切”的121文件是否适合广州？

　　是否出现全民地产的迹象？

　　据统计，今年1月份至6月份，房地产开发投资3817亿元，同比增长34％，高于同期固定资产投资增幅1．2个百分点，根据ＢＮＰ百富勤经济学家上个月发表的报告，今年一季度，中国所获得总投资中有近40％流入房地产业和地产服务行业。

　　其次，房地产业牵涉甚广，拉动行业众多。但资金向房地产过度倾斜，也会严重削弱其他产业的发展，香港就是一例子。按中国房地产协会秘书长顾云昌公布的数字，房地产业的发展将拉动24个相关行业的发展，其拉动比为1：1．3。一荣俱荣的背面自然是一损俱损，根据ＩＭＦ对过去30—40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰弱情况的研究表示，住房市场价格泡沫造成的损害比股市泡沫要大出一倍，这是因为房地产泡沫的破灭对一国的消费增长造成很大阻碍，而且，由于该行业过分倚赖银行资金的因素，本国银行系统面临资金链崩断的危险，严重者将引发金融危机。

　　银行资金监控不力该谁负责？

　　在房地产开发的资金来源中，银行资金主要以两种形式存在：一是银行直接向开发商贷款，二是银行对个人的购房贷款通过个人的购房交易转化为开发企业的自有资金。据有关方面的保守估计，房地产开发中实际使用银行资金占其全部资金来源的50％以上，据业界流传的说法，在广州这一数据起码为70％。在全国，2002年开发企业拖欠款比上年超过15％。

　　有关专家警告：开发商过多运用银行的资金进行开发，拖欠款大量增加，一旦市场发生逆转，开发商和个人发生还款困难，金融机构的风险就会加大，尤其是出于投资和投机需求的商品房购买者，如果大量运用银行资金，更容易对银行带来风险。

　　但银行资金监控不力的恶果难道应该让发展商承担？

　　急刹车合不合适？

　　房地产业牵涉甚广，对目前存在的种种问题，任何激进或“一刀切”的改革方案都可能会导致更大的风险。业内人士生动地打了一个比方：一辆高速运行的列车，在前进过程中出现了诸多安全问题，其速度也稍微偏高。但是突然刹车的危险远远大于在运行中逐渐调整。

　　目前已经展开的房地产项目已经注入了大量的资金，并必须不断有资金的支持，突然提高门槛，很可能截断资金链，导致先前投入的资金无法收回，反而加大金融风险。

　　部分数据引自《中国再刮房产风暴》（《财经文摘》2003年第三期）《业内人士告诫金融部门重视二手房贷款》（《光明日报》）

　　记者观察　用温和取代激进

　　中国的开发商愁眉终于迎来了舒展的一天，尽管还略带些忐忑不安。眉头舒展的原因是，8月31日国务院“18号文件”为房地产业和开发商送来了一缕温暖的阳光，而略带忐忑不安的是，央行又会如何进一步执行国务院文件精神，修正先前出台的“121文件”，这让他们捉摸不定。

　　对过分依赖银行“输血”的中国房地产行业来说，银行丛林中掉了任何一片叶子也足以砸伤或砸死一些开发商，而两个多月前央行这棵大树上掉了来的却是一个足以致命的大椰子。6月13日，央行为“清理内乱”，严防违规信贷，祭起“121文件”，从开发贷款、土地储备贷款、建筑施工贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款等方面严控借贷。

　　“121文件”最致命的地方是，它不仅用了最严厉的措词来抑制“过分膨胀的投资市场”，如适当限制向高档商品房和别墅项目发放贷款，还回头一刀砍向信贷消费，比如它规定购买第二套房及以上房子的个人，银行给予的支持力度将减小。

　　这一刀的犀利之处等于在为开发商造血的心脏上戳了一刀，因而当激进的“121文件”一出台，全国开发商一片哗然，深恐大势不妙就在情理之中了。

　　与央行对房地产行业的激进态度相比，国务院日前下发的“18号文件”显然温和得多。“18号文件”肯定了全国的房地产市场是健康的，虽局部地区有些问题，但并非全局的问题。这一“定性”判断与“121文件”有天壤之别，就后者措词中呈显出的态度来看，央行实际上是把银行业出现的系列问题完全归罪于房地产业。

　　国务院“18号文件”一方面肯定了央行防范金融风险的重要性，另一方面又强调了防范风险不能影响发展住房信贷，尤其不能因信贷政策的变化而影响了全国的房地产业发展的大局。这无疑是从“输血原理”的认识上对央行原先判断进行了“反拨”。

　　最为引人注目的是，国务院“18号文件”更注重中国巨大市场中的发展差异，它首次在制定经济发展政策中强调国家统一政策指导、因地制宜、分别决策而非“一刀切”的灵活的特点和做法，而“121文件”恰恰忽视了各地的经济发展差异，不是用大禹治水的方式而是用“四面堵截”一刀切的方式解决全国性的问题。

　　显然，温和地治理房地产更符合中国人政治哲学的思考逻辑，国务院的“18号文件”所表达出的弹性与理性更有利于对矛盾错综复杂，牵一发而动全身的房地产进行治理。文／钟晨

　　本版撰文／本报记者　林涛（除署名外）