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见习记者 肖雄 实习生 吴娴 上海报道
在国外，一些公司通常是通过以往经验、成功案例和解决方案来对咨询策划公司进行选择和价值判断。但在中国，委托代理合同在司法解释中一直没有明确。而这已为地产中介行业蒙上阴影。
从苏州市中级人民法院出来，游波仍旧非常激动。“房子好卖了，他们就觉得可以不需要美联了，想解除合约。”他讲。
游波是美联物业顾问（上海）有限公司（下称美联）总经理。此次，他把苏州工业园区加城房地产发展有限公司（下称加城地产）告上了法庭。因为，今年4月加城地产一脚把美联踢开了。
发展商毁婚
2002年4月，美联与加城地产签订《独家营销策划及销售代理委托合同》，成为“加城湖滨公寓”独家代理行。
美联物业（1200.HK）于1995年6月8日在香港联交所挂牌上市，是香港首间且惟一的一间物业代理上市公司。
通过“加城湖滨公寓”的独家代理全面打开苏州市场，这一直是美联前总经理胡港文心中的一件快事。
加城地产对美联的介入给予了高度重视。美联年轻的策划经理们获得了直接向前加城地产总经理杨峻德汇报的权利。杨峻德是房地产行业的老前辈，有十几年的房地产从业经验，曾出任过上海万科房地产公司总经理、苏州财团副总裁和苏州工业园区房地产发展有限公司总经理。
“当时的合作比较愉快，双方也没有什么摩擦，各项工作基本上有条不紊地进行。”美联高级经理吕欣回想那段合作说。
2003年1月杨峻德因故提前退休，总经理助理薛普文出任总经理，薛普文对美联的工作有了重新判定。
“工作了8个多月还没有一个系统的策划报告，很多销售人员都是刚毕业的大学生，这些与合同约定的完全背离。”薛普文对美联工作的不满很快转变成为实际行动，2003年4月下旬，加城地产认定受托方工作延慢，严重影响销售，单方面解除了与美联的委托合同。
委托合同悬疑
美联认为加城地产的行为严重违背了诚实信用原则，侵害了其财产权益，在2003年4月28日向苏州市中级人民法院提请诉讼。
而恰在美联递交诉讼状的一个月后，5月28日，中央电视台《经济与法》栏目的一期“这个合同能否解除”的节目让发展商加城地产感觉到打赢这场官司上胜券在握。
2001年2月20日，国际信达行投资有限公司向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，以对方单方面解除合同，属于违约为由，将北京恒润房地产开发有限公司告上法庭。大陆房地产中介业的先行者信达行总经理邓智仁又一次为行业做了一次痛苦的尝试，而其败诉的主要原因就是与原告签订的“独家策划销售顾问合同”被认定为委托合同。
根据《合同法》第三百九十六条规定，“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”而第四百一十条则规定，“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”
薛普文对于解除和美联之间的合同显然成竹在胸，邓智仁案似乎又要在美联身上重演。
知识产权专家、华东政法大学房地产法研究所副所长黄武双表示，房地产的代理合同分为委托代理合同和包销合同，对于包销合同的权利和义务，在2003年6月1日实施的《最高人民法院关于商品房合同纠纷适用法律若干解释》中已经明确规定，从理论上来说，包销合同不能单方面解除。但是对于委托代理合同在司法解释中一直没有明确，所以对于委托代理合同权利和义务的判定会相对困难。
业内资深人士半求表示，代理合同的区别其实也体现了代理方式的区别，通常香港代理公司和深圳代理公司会采用委托代理的方法，上海本地的代理公司通常习惯采用包销的代理方式。而上海的代理公司的成长主要受益于上海楼市这几年的飞速发展，“如果上海楼市发展趋于平稳，那么上海本地的代理公司估计很难承担过高的保证金的风险，包销模式也将走到尽头。”
而对于钟情于委托代理的香港代理公司和深圳代理公司来说，频频被炒一直是他们的难言之痛。而记者也从采访中了解到，众多知名的中介公司，如中原、世联、戴德梁行等均有过临阵换将的遭遇。
目前该案件正在进一步审理中。
隐痛
“委托代理合同只是表象而已，这个问题的关键在于中介行业的智力劳动无法被有效评估。”房地产咨询专家田同生表示。
随着房地产业的发展，房地产行业已经派生出了一个庞大的中介咨询产业链———企业管理咨询、建筑设计顾问、房地产策划和物业管理顾问等。
一些发展商认为咨询能包治百病，对咨询的期望过高，过高的期望与有限的执行力之间往往会存在一个落差，这种落差通常会导致发展商和中介商之间的一些矛盾。据了解，房地产咨询业务中，部分款项收不到已成为一种行规，大家都通过把付款期限提前来解决未来的风险。
美联高级经理吕欣表示，房地产委托代理之所以成为关注的焦点，主要是因为委托代理不仅仅是单纯的房地产咨询，它通常由智力密集的项目策划和操作性较强的项目代理组成。前期围绕项目展开的策划虽然对项目的推广起到非常关键的作用，但通常只收取很低的费用，中介商的利益主要是通过代理来实现。
根据美联与加城地产签订的“加城湖滨公寓”项目合同来看，该项目营销策划费用仅人民币20万人民币，而代理费则按销售的百分比“爬坡”，最高可达到2％。如果按该项目后来的销售情况来看，该项目的代理费将高达700多万。
形成这样一个惯例的主要原因是，房地产中介相比其他行业起步较晚，投入大量资金的发展商无法对中介行业产生足够信任，但是自己销售方面的专业程度又不够，对项目的销售无法预期，所以他们希望在取得项目销售收益之后才对中介商进行利益分配，这在一定程度上表现为对中介商的约束。
业内分析员半求表示，由于代理市场竞争激烈，发展商在签订合同时处于强势地位，所以，在很多条款上都会明显有利于发展商，发展商在整个流程中居于主导地位，一旦发展商对项目的预期出现了改变，他们就会对中介进行重新选择。在这种情况下，很多楼盘做下来会换上两三个中介商。
房地产咨询专家田同生表示，“对于一些智力咨询行业通常是很难判定的，在国外，一些公司通常是通过过往经验、成功案例和解决方案来对咨询策划公司进行选择和价值判断。如果在运作过程中频繁更换，实际上会对企业或项目形成伤害，也会让整个中介行业的发展蒙上阴影。”
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