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国务院新颁布的《物业管理条例》（下简称新《条例》）9月1日起实施。记者从有关部门了解到，新《条例》的实施将会结束物业管理长期法规不健全的局面。物业管理公司挪用专项维修资金、擅自改变区域内的公共建筑或共用设施用途等损害业主利益的行为，将会受到处罚，业主的利益将得到根本保障。
将物业管理的行业管理法制化，加强业主的自律是新《物业管理条例》的核心内容。
与原来的各地方自己颁布的《物业管理条例》相比，新《条例》最突出的一点是，将物业管理的内容细化，明确了物业管理方面的执法依据，明晰了政府的行政处罚机关及处罚的执法依据，同时在业主自律方面也有了更高的要求。
业主地位得到提升
新《条例》在某种程度上扶植了物业管理中传统的弱者角色，业主可以通过业主大会来选聘、解聘物业管理企业，也可以通过业主大会来决定专项维修资金的用途，并对物业管理的服务实行切实的监督。这些规定在某种程度上赋予了业主通过业主大会和物业管理企业进行平等谈判的权利。物业管理的好坏、物业管理费用的高低，将决定于业主大会和物业管理公司谈判能力的高低。
新《条例》规定，业主委员会和物业管理公司签订的合同生效后，前期物业管理合同终止，建设单位不再插手物业管理，只负责“按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”，与物业管理无关。
法人违规最高罚50万
物业公司掌管着几百万甚至上千万的专项维修资金。新《条例》出台前，由于相关法律的不完善，一些开发商属下的物业管理公司会钻空子将这笔款挪用。
新《条例》规定，挪用专项维修资金的，行政主管部门将有权追回返还给业主委员会，并对原公司给予警告，没收违法所得，或者并处挪用数额2倍以下的罚款，法人违规最高罚50万元。
此外，新《条例》还对小区的公共财产权属、用途等作了明确规定。如果物业管理公司擅自改变区域内的公共建筑或共用设施用途，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，物业管理公司的单位或个人都将受到处罚。
被逐“管家”赖着不走的也要受罚。新《条例》规定，被炒的物业管理公司不移交有关资料给业主委员会，致使新选聘的物业管理公司没法进驻，县（区）级政府房地产行政主管部门有权责令其限期改正；逾期仍不移交的，可对建设单位、物业管理企业予以通报，或处1万元以上10万元以下的罚款。
更细化更具可操作性
新《条例》更细化更具可操作性。如开发商遗留下的“家底”中，哪些是公共物业？哪些是开发商的经营资产？新《条例》明确了此问题。据悉，广州市国土房管局正拟在购房合同中增加这些条款。
另外，新《条例》引入了“前期物业”的概念。规定开发商应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业，进行前期物业管理。为了加强对这一条例的执行，广州拟将其作为新建现售商品房项目的一个条件，拟规定预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成，这意味着开发商未完成前期物业管理招投标，就拿不到商品房预售许可证。
新《条例》还规定，物业管理区域内，供水、供气等单位应当向最终用户收取有关费用。市国土房管局的有关负责人说，这一规定实行后，供电、供水单位收费到户，公用、私用的水、电表应该分离，现有水表、电表收费的总表拆除是趋势，但总表的拆除还要与相关部门协调。
“公约”约束业主自律
新《条例》不仅保障了业主的权益，业主的自律也提到日程。新《条例》制定了“公约”约束业主。
对于那些无故不交管理费的用户，虽然新《条例》并没有明确规定处理办法。对此，市国土房管局物业管理处解释，可采取小区居民“公约”的办法解决这一问题。新《条例》遵循4个原则，即物业权与财产权对等的原则，维护全体业主合法权益的原则，现实性与前瞻性有机结合的原则和从实际出发、实事求是的原则。崇尚两种理念，即社会公益至上，业主自我管理。有些条例没有具体规定的问题，可采取以上原则及理念加以协调。
专题撰文 本报记者 刘茜实习生 刘静
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