物业管理矛盾升级根源何在？(图)

关注　　酝酿了4年的第一部全国性物业管理法规《物业管理条例》本月1日正式实施。在物业管理投诉不断上升的今天，该条例能否令业主们的权益得到保障

　　物业管理矛盾升级根源何在？

　　“花了几十年积蓄买房本想住得舒心一点，但物业管理公司三天两头来收费，管理费说升就升，真是烦透了！”

　　“买东西谁不想又平又靓？为什么业主却只能‘享受’又贵又差的物业管理？”

　　日前，广州市人大常委会主办的大型政论性电视公开论坛《羊城论坛》在广州市人民公园鸣锣登场，第一场讨论的便是最牵动民心的话题——小区物业管理，这场论坛吸引了上千业主。面对着市人大、市政府、市建委、物价局、消委会等有关部门的负责人，业主们谈了太多的困惑。

　　一位70岁的阿伯说，自己所在的楼盘，物业管理搞得不好，家里堵了水管、坏了电闸，叫物业公司来看都不来，管理费却说升就升，业主一点办法都没有。

　　确实，买了房，交了费本该享受相应的生活环境，但却买来了那么多的烦恼。记者在广东省消委会了解到，近年来房地产及其物业管理投诉是一大热点，解决起来也最为棘手，使物业管理矛盾不断升级。

　　业主总处于弱势地位

　　有关人士说，在物业管理的矛盾中，业主总是处于弱势地位，他们的权益常常得不到保障，因此常使矛盾升级。

　　新××的一个楼盘是广州一个高档的住宅小区。小区内900多套商品房，目前入住率已达8成。两个多月前，业主们突然发现以前的物业管理公司不见了，接替的是“新管家”××创生物业管理。以前小区的物业管理一直由新××地产属下的新××物业管理有限公司承担。此次突变，业主们事前毫不知情。

　　如果新的管家服务好也罢，但业主们反映，马桶坏了找不到人，路灯坏了也是一推再推，环境卫生也搞得不好，于是，物业管理与业主的矛盾越来越大。许多业主认为开发商这么做严重侵害了他们的权益，曾找开发商“讨说法”。

　　按照法律规定，处于弱势地位的业主是可以依靠业主委员会争取权益的，但业主委员会在许多小区却形同虚设。在日前的《羊城论坛》上，许多业主就反映，小区的业主委员会很难成立，即使成立了由于没有经费，也没有专门的人做事。

　　广州三环律师事务所律师罗天兵说，业主都有自己的工作，即使成立了业主委员会，但谁也没有专门的时间去与物业管理公司交涉，如果没有很大的矛盾，业主一般都会“大事化小，小事化了”。

　　物业管理不具备竞争机制

　　随着城市住房制度的改革，传统的房地产计划管理模式正在逐步演变为市场化的物业管理模式，居民小区中物业管理的矛盾纠纷时常发生。

　　据广东省消委会有关人士说，矛盾纠纷除了上述激烈冲突外，还有因为管理不到位业主拒交服务费造成的。业主搬入新居后因房屋质量、结构、面积等问题及对物业管理收费标准不满而拒交物业费；业主因家中被盗或车辆丢失不交保安费；低层用户拒交电梯费、高压水泵费等现象时有发生。

　　而由于管理服务不到位、不规范，如环境脏乱差、治安秩序差、上门服务不及时，物业管理人员素质较低，服务态度差等原因，也是令物业管理矛盾升级的根源。

　　广东省消委会的这位人士还说，我国物业管理刚刚兴起，物业管理企业还不具备市场竞争机制，也导致物业管理矛盾升级。多数物业管理企业是由房地产开发公司分离出来或从房地产行政管理部门转制而来，自身缺少独立性。同时，招标投标的聘用形式还很乏采用，真正意义的委托受托和双向选择关系没有形成，因而物业管理公司也就不会代表业主的利益。

　　建议实行市场准入制度

　　有关专业人士对记者表示，为了保护广大业主的利益，政府部门对房地产业应加大监督检查力度，并形成物业管理竞争机制，减少物业管理纠纷。

　　专业人士认为，要改变由行政安排和房地产商自行组建物业企业的做法，促使以市场竞争方式产生物业企业。推广和完善物业企业聘用的招投标办法，把更多的企业推向市场，双向选择，实现企业由行政管理型向经营型的转变。并实行市场准入制度，加强物业企业资质认定，防止不合格企业充数。

　　同时，物业管理要建立起符合市场经济发展需要的统一的市场化、专业化、社会化的管理模式。既要继续推进住房制度改革，又要打破当前仍占很大比重的各单位自管的封闭式、非经营的管理局面，实现从几种模式并存向单一模式的过渡。