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“要来的早来了！”
当被问及CEPA对深圳房地产中介行业会否产生冲击时，不少业内人士这样回答。市场普遍认为，港资中介企业与深圳房地产市场之间的互动与合作由来已久，目前已有十几家房地产服务机构在深圳落地生根，深圳本土的中介行业也已经在激烈的考验和相互的融合中日益成熟、规范，不会因为CEPA的签署而受到大的冲击。
“初恋”：早在七、八年前
CEPA允许香港公司以独资形式在内地提供涉及自有或租赁资产的高标准房地产项目服务、提供以收费或合同为基础的房地产服务，这无疑从实质上降低了香港房地产服务机构进入深圳市场的门槛。但是，对于它可能带来的影响，深圳的中介行业似乎并没有过多地放在心上。究其原因，还要从深港两地中介的“初恋”谈起。
由于先天具有的亲密地缘关系，在过去的十几年中，深港两地之间一直就存在着各种公开或非公开的往来与合作，房地产中介市场更是如此。在七、八年前，甚至更早，港资中介机构就已经陆续进入深圳市场，寻求更大的赢利空间。而中原、戴德梁行（原梁振英测量师行）、美联及香港置业等香港主流中介的动作则尤为引人注目。
虽然在当时，港资中介企业在深圳不能独立注册，必须与深圳的本土企业合资、或是借助收购深圳本土企业的方式来开展业务，但不可否认，他们对深圳市场的探索和影响，与深圳本土企业的交锋和共融，早已存在并一直延续到了今天。
早期：同样面临生存压力
早期的深圳房地产市场，无论是港资的还是本土的中介企业，均面临较大的生存压力。在港资中介进驻深圳初期，即1993－1996年，受国家宏观调控及市场挤压泡沫等因素的影响，房地产市场整体不活跃，处于低潮期；再者，由于当时发展商开发的项目大多自行销售，并不看重楼书、现场包装等营销手段，因此市场对中介的认同度普遍较低，中介行业缺乏市场地位和影响力。
一边，是中介的作用尚未被深圳市场认可；另一边，在港资中介看来，当时的深圳市场也并不是一块太诱人的“蛋糕”。中原高级策划总监郑叔伦告诉记者，由于香港的新盘普遍由发展商自行推广，所以港资中介在香港的业务主要集中在三级市场。比如中原，1991年才开始正式介入二级市场的项目销售代理，而且当时的业务也主要集中在东莞、中山、长平等地，负责当地楼盘的对港外销，经手的深圳外销项目很少。
据21世纪不动产深圳区域分部副总裁柯文介绍，在1997年之前，中介在深圳房地产市场中的作用，主要就是为发展商解决问题楼盘以及尾盘的销售。无论是外来的港资中介，还是深圳的本土中介，都经历了一段较为艰难的磨合期。
在经过了市场的大浪淘沙之后，早期曾经活跃在深圳市场上的众多中介，不少已经淡出了“舞台”；能够顺利度过磨合期并在今天的市场上站稳脚跟的，只剩下了少数几家企业，并大多在磨砺中成为现今市场中的佼佼者和领航人，如戴德梁行、中原、世联等。
转机：港产模式启动市场
1996－1997年前后，戴德梁行、美联、置业国际进入深圳。1997年，深圳中原正式成立。与此同时，各港资中介的主要业务也不再局限于将深圳楼盘外销给港人，开始更多地尝试将深圳楼盘卖给深圳本地客户。
1997年，由中原代理的东海花园的成功销售，为中介行业树立了样板———它不仅令深圳市场及发展商首次体会到专业化分工的重要性，认识到中介对于项目销售的强大推进作用；也令深圳中介首次切身感受到了来自不同文化背景下的不同操作模式和销售风格。随后，世界性金融危机的爆发，更令发展商频频面临销售的压力和难度，寻找销售代理的需求迅速上升。
作者:深圳商报记者陈芳
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