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多管齐下破解房企融资难题
郑健美高远
虽然《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确了对行业的指导思路，仍然是鼓励地产市场大力发展，但现实的资金问题还需破解。
银监会在近日召开的国有独资商业银行、股份制商业银行行长工作会议上提出，从2004年起，国有独资商业银行、股份制商业银行等两类银行将奉行国际标准，取消现在并行的贷款四级分类制度，全面推行五级分类制度。据悉，银监会将重点检查其实施贷款五级分类制度的情况，加强两类银行法人治理结构和内控的监管，重点检查、监测业务增长最快领域的风险控制及资产质量情况，包括房地产信贷、汽车贷款等。可见，房地产信贷仍是监管部门的一块心病。
难 题
沪深两市上市公司的半年报披露已经结束。在上市公司平均经营现金流量同比增长的同时，房地产上市公司经营现金流量净额平均值达到－5600万元，同比减少了2600万元，经营现金入不敷出。
根据房地产业47家上市公司2003年半年报分析，今年上半年房地产业上市公司主营业务收入平均值达到2．8亿元，比上年同期增长27％；利润平均值比上年同期增长32％，利润率平均值由上年同期11．62％上升到12．08％，经营业绩比较乐观。但是应收账款增幅较大，应收账款平均值同比增长42％，应收账款周转率平均由上年同期3．25下降到2．91；存货平均比上年同期增长23％，而存货周转率平均值却由上年同期0．17上升到0．18；经营活动产生的现金流量净额平均值是－5600万元，比上年同期减少了2600万元。
众所周知，房地产企业置身于资金高度密集型行业之中，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的。从房地产业47家上市公司的半年报表现来看，资金问题已经凸现出来。随着下半年央行一系列收紧“钱袋”措施的施行，在资金上本已捉襟见肘的房地产企业将面临更大的挑战。
而对于众多中小开发商来说，无法从银行获得土地审批性质的贷款，难以取得开发贷款，又没有了个人按揭贷款的资金回笼支持，命运更是岌岌可危。
破 解
在日前结束的博鳌21世纪房地产论坛上，来自北京、上海等地的地产巨头认为，拥有三大融资渠道，完全可以解决房地产开发中的资金问题。
这些地产巨头在论坛上对股权性融资、债券性融资、信托基金三大融资渠道的优劣分别进行了比较。
据介绍，股权性融资主要指地产上市融资。目前中国有两万多家地产公司，但能够上市的很少。这一方面是地产公司很难保证一个非常稳定的业绩，开发商开发完一个项目就要等待新项目，业绩很难平稳。另外上市的门槛也不低。
股权性融资可选择在境内或境外上市。但近两年境内地产公司股权性融资情况并不好，仅有四家公司上市，分别在深圳、北京、天津和南京。股权性的融资优点显而易见，不过，股权性融资有特别的严格规范；股权有可能分期制；成本还是比较高。在国际市场上，都是债券性融资成本比股权性融资成本要低，因为在一个比较成熟的股票市场，分红利润要做到股票估价的5％，但国内现在大家都没有达到这个水平。
债权性融资就是银行贷款、企业债券。债权性融资现在在中国比较难，目前企业发债要通过国家有关部门批准，而国家更愿意支持那些重点大中型基础建设项目。所以，一个地产公司去发债会很难批。
据了解，国内华远发过债，万科发过可转债。但债权性融资也有其优点和缺点。优点在于债权性融资特别便捷，相对成本比较低；缺点是发债压力较大，所以风险也比较大。
再就是最近开始有房地产之间的信托。企业通过信托得来的钱，一是贷款给房地产公司，二是可以投到房地产公司当股权，作为一种全投资，两种投资都可以。截至今年6月，全国地产有30个信托，融资30亿，是一种新的方式，可以继续探讨。但信托的缺点是有一个上限，只能发行两百份；而且发行的时间一般是一到两年。
而房地产投资基金在国外已经是一个非常成熟的行业，但因为目前中国缺乏相关法律法规，现在还无法成立。地产巨头呼吁，中国应该加快房地产投资基金的发展，更好地促进房地产业健康有序发展。
曙 光
对于那些近乎绝望的房地产企业和人士，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》应为他们带来了丝丝暖意。通知明确指出房地产市场仍然要有较大发展，同时必须是健康的发展。近日接踵而来的一些消息，也给业界带来了一抹曙光。
央行货币政策分析小组8月初发布的2003年二季度货币政策执行报告指出，发展债券市场是深化金融结构改革的重要内容。报告并提出了发展中国债市的主要措施，包括实现信贷资产证券化和发展公司债、项目债市场。
央行报告中还表示，在规范房地产信贷的同时，央行将配合有关部门为开发商开辟多种融资渠道，其中特别提到股权融资。从央行报告中我们还可以看出，有关部门将放宽对房地产公司上市的审批。
据悉，备受媒体关注的中国地产界第一只住宅产业基金，月内将在北京人民大会堂举行发布仪式。这标志着由全国工商联住宅产业商会发起的“中国住宅产业精瑞基金”，终于成功地穿越政策“地雷阵”，开始正式影响中国的房地产界。
精瑞基金的面市，对于整个房地产界具有特殊的战略价值和意义。主办方全国工商联住宅产业商会相关负责人明确表示，住宅产业商会特别筹划的“房地产融资新渠道研讨会”就是为了引导住宅产业发展、增进国内外住宅企业与金融界的交流和合作，研讨有关银行信贷、海外融资、产业基金及信托业务等房地产融资新渠道。
由财政部牵头组织，一支来自ＡＰＥＣ的9人专家组已于近日抵京，与人行、银监会、发改委及四大资产管理公司密切接触，并召开“资产证券化在中国发展”的研讨会，有关专家为资产证券化提出了可行的法律法规和政策方面的建议以及行动计划。
据有关方面透露的消息：有关资产证券化问题，立法小组已经形成部分思路。国务院有关领导日前做出批示：先做办法，后试点。
资产证券化一直没有露面，是因为市场建设、法律建设没有同步，在法律上还缺乏具体的准则、依据。不过，中国社科院金融研究所曹红辉博士认为，除了不良资产证券化思路，房屋抵押贷款证券化具备较强的可行性，操作性较强。人民银行官员近期透露，关于房屋抵押贷款证券化的方案今年3月已递交国务院。
有明确的产业政策和业界的积极探索，相信“地产市场有可能出现雪崩”、“地产的寒冬即将来临”只是一时的悲观情绪宣泄而已。
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