|
最近一段时间，房地产行业政策不断，央行121号文件、高院对房地产合同的司法解释、土地资源部规范土地出让、国务院物业管理条例等相继出台或实施，地产冬天到了！房地产界面临大洗牌、房地产开发商濒临生死关头等舆论不绝于耳；近日，国务院18号文发布后，房地产业再沐政策春风，业界再次欢呼：房地产商终见彩虹！
这些政策直指地产行业所有链条———土地、资金、销售、物业管理，业界将此称为
地产新政。新政下整个产业运作、盈利模式、格局将发生重大变化，让我们一起来慢慢品味一下地产新政的内涵吧。
9月1日，喜讯从北京传来，全国房地产工作会议在北京召开。深圳市政府、深圳市规划与国土资源局、深圳市住宅局有关负责人赴京参加本次会议。会上，国务院副总理曾培炎传达了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发（2003）18号）的精神，肯定了房地产行业健康、稳定发展。
深圳与会代表归来话“18号新政”，结合会议精神，深入分析了当前深圳房地产市场的形势，深刻阐述了促进我市房地产市场持续健康发展的重要意义，描绘了深圳房地产市场发展的良好前景。楼市健康有序发展根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神，促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平、改善居住质量、满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。怎样促进深圳楼市健康有序发展？深圳加强了房地产开发项目的管理与监控，强化商品房预售监管机制，保证房地产市场健康发展。针对近年来房地产开发存在的“问题楼盘”等市场不规范问题，我市将继续加强对产生问题较多的临时开发企业和项目开发企业的管理与监控，避免一些资金实力和管理实力都较差的企业由于种种原因延长项目开发建设周期，造成问题楼盘的产生。此外，针对近年来商品房预售款监管难的问题，将加快研究预售款监管办法，进一步完善房地产预售款监管机制，以避免房地产资金链条断裂引发新的问题盘及房地产纠纷的产生。同时，及时披露市场信息，加快预警预报系统建设，积极引导房地产市场平稳、理性发展，并加强房地产法制建设，完善房地产法律制度，力争早日出台《深圳市土地条例》和《深圳市房地产条例》，为房地产市场健康发展提供良好法律保证。深圳地产没有过热深圳房地产市场并没有过热，支撑这一观点的主要论据有四条：一是我市房地产市场需求持续增长，住宅、办公楼、商业用房需求增势强劲。2003年上半年，商品房销售总面积为383.55万平方米，比上年同期增长32％；二是房地产供给的快速增长势头得到有效控制。2003年初深圳市政府实施了减少房地产用地供应、加强存量土地入市管理、取消特区外“购房入户”等宏观调控措施。至今年6月底，商品房施工面积、新开工面积增长率大幅下降，批准预售面积增长率则由去年底的37％降至10.2％，商品房供给增长过快的势头得以遏制；三是房地产市场供求总体保持平衡，供求结构基本合理。今年上半年，随着政府系列宏观调控措施的出台，商品房批准预售面积不仅增速下降，与商品房销售面积相比，两者量的差距仅有8％，供求总量基本接近，供求关系趋于平衡。此外，住宅市场户型供给结构与需求结构基本吻合，且普通住宅是市场的主流，住宅市场供求基本均衡；四是房地产价格多年保持平稳，住宅价格结构基本合理且中低档住宅为市场主流，房地产价格与居民的实际收入水平相协调。2002年及2003年房价和人均收入基本保持比例在4~6倍的合理范围内，房地产价格与居民的实际收入水平相协调。“厚爱”普通商品房《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，加强经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房供应，深圳房地产发展过程中要兼顾中低收入阶层的购买需求，要厚爱三分。
我市在履行政府住房保障职能、解决偏低收入阶层的住房问题上，一直本着两条腿走路的方针：一是建设社会微利房，主打“百姓牌”，配售制度的完善服务、增强后勤保障功能，构建与我市社会经济发展相配套、与广大职工利益相一致的多层次住房保障体系，形成以市场配置为主的住房供应体系，即较高收入的职工家庭直接购买市场商品房，低收入家庭申请购买社会微利房，生活和住房困难家庭租住廉租房。
8月，深圳微利房配售政策作出重大调整，与以往的规定相比，今年深圳社会微利房配售办法将为偏低收入阶层“度身订做”，严格限定一户一房政策，保证了真正需要经济适用房的中低收入阶层能够买到经济适用房；二是早在几年前，深圳就探索在特区关口附近、中低收入阶层人群比较集中的地方选址建设普通商品房，比如在关外兴建了中海怡翠山庄、万科四季花城等环境好、规模大的普通商品房，而且当时价格在2000－3000元／平方米，老百姓普遍能够接受，解决了许多这类人群的居住问题。
深圳今后还可以在以往兴建普通商品房的基础上继续探索，在关外合适的地方建设符合中低收入阶层的普通商品房住宅区，政府同时解决好交通、教育、配套等问题，使老百姓真正享受到普通商品房的好处。
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发（2003）18号文）发布的消息，搅动着九月的深圳楼市。韦洪兴／摄
作者:深圳商报记者阳光陆剑伟
| 
