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地铁即将开通，CEPA的签订，以及西部通道近期开工，这些消息无疑让人为之振奋，商业地产也不例外。尽管还存在某些不足或困境，但置业国际商铺组项目总监王黎明认为，一直在谋求突围的深圳商业地产有望借机进入一个新的黄金时代。
如何划分商业蛋糕
根据5年的商业地产从业经验，王黎明分析认为，目前深圳商业地产最严重的不足是，发展商在做项目前，没有事先考察市场并预先定位，从而导致后期的被动局面。
由于目前商业地产定位趋于同质化，给项目运营带来难以避免的风险，更严重的是，为资本运作带来障碍。王黎明认为，任何商铺，尤其是裙楼，都不可能实现100％的销售率。对发展商来说，商铺资本运营最佳的组合模式是：50％销售，30％返租，20％作为自有物业长线投资。
王黎明建议，为了避免风险，发展商一定要清楚目前商业业态的基本情况，引进成熟的商业品牌，或者采取捆绑式销售模式，和商家共担风险。
深圳应成为购物王国
根据CEPA协议，从明年1月1日起至2006年1月1日，所有的香港原产地货物进入内地市场，都将陆续实行零关税。王黎明相信，这一点将让香港在购物天堂的“宝座”上岌岌可危，因为深圳将更具备成为新的购物王国的优势。“深圳能够成为购物天堂的关键在于，深圳的运营成本比香港低。举一个明显的例子，在香港铜锣湾，10平方米的铺面租金达10万元之所，而在深圳东门，即使是最繁华地段的街铺，月租也只需1万元，同样低廉的还有劳动力和水、电等附加费用。而作为旅游城市，深圳的商业可以借用更多主题，打造一个全新的购物王国。”（深圳商报记者方兴）
作者:深圳商报记者方兴
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