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-林华/文
背景新闻
近日，号称新加坡“长江实业”的淡马锡集团将用1至2亿美元成立中国住宅发展基金。新加坡在华各行业的投资总额至今已达200亿美元，代表作便是中新合作开发的苏州工业园
区。专家指出，随着中国投资环境的不断完善，一些跨国地产巨头也会以不同投资形式抢滩中国，分食中国地产“奶酪”。
外资地产蜂拥而至
据预测，未来5年内，中国内地房地产开发投资将达3580亿元人民币，平均年增长率为7%。而住宅项目25%的边际利润率，更是吸引着外资的眼球。
面对内地快速发展的房地产市场，自2002年以来，外资进军中国房地产市场的步伐加快，上海、北京、广州等城市，外资地产商投资额迅速增长。目前，有外资参与的房地产企业多达5000家，占全国房地产开发企业总数的20%。
据北京市统计局的数据显示，2002年前三季度新审批外商投资企业1024家，合同外资额20.3亿美元，比上年同期增长26.6%和10.5%。而新审批企业中，房地产独资及合资企业最多，其中房地产合同吸收外资仅次于工业，达4.1亿美元，增幅68.2%。
欧美VS港商
目前，港商和欧美跨国地产巨头代表两种不同的外商投资力量，在中国内地形成攻城略地之势。
香港地产巨头早在1992年捷足先登，抢食内地地产“奶酪”。据称，香港几大房地产集团——长实、和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、恒隆集团、嘉里建设已在内地房地产市场各霸一方。长实及和黄在内地联手发展地产物业，和黄在内地已持有400多万平方米的土地储备。新世界中国、恒基中国及新鸿基在内地“圈地”多达2200万平方米。
新世界中国日前宣布，未来5年将在上海投资80多亿元人民币；新鸿基已经取消多年前规定投资内地不得超过总资产10%的上限，只要条件合适，有机会就去做。而香港瑞安集团自1985年开始投资上海，并宣称将自身50%的资产投入中国内地。其投资项目瑞安广场、新天地均成为上海的地标建筑。近日，瑞安集团掌门人罗康瑞首度披露，来自英美一些投资基金正在与瑞安接洽，估计明年初由瑞安投股、这些基金参股，专门成立一个房地产开发公司，注册资金10亿美元，融资可能达到上百亿美元。
与港商直接进入中国内地不同的是，欧美发达国家的投资商深知中国地产业仍处于多头垄断局面，因此进入相对谨慎，真正介入内地地产项目开发的屈指可数。如美国汉斯在北京开发万国公寓，同时收购盛世大厦，希望在中国能持续发展。新加坡嘉德置地集团日前宣布将在中国投资50亿元人民币，其中7成投入上海。据房地产业界人士介绍，欧美投资载体进入中国，一般会带来75%—95%资金，本地公司以各种方式出资5%—25%，共同成立项目公司，然后一起开发地产项目。目前，麦格理银行、Hines、荷兰ING集团等海外基金组织，已进入中国房地产开发市场，其投资多集中在京沪两大城市。
2002年，首创集团与2001年全球500强排名第24位的荷兰国际集团(ING)共同合资成立“中国房地产开发基金”，这是全球首家直接面向中国的房地产开发基金。其主要股东来自欧美、东南亚、香港、台湾地区的大型房地产企业和金融机构。据对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任梁蓓表示，在国家政策没有完全放开之前，外资要想进入中国，目前最好的方式是境外投资人和中国相关金融机构组建合资基金。而首创集团与外资合资经营地产开发基金就是一个很好的开端。
值得一提的是，欧美地产商进入中国，多选择中国最缺乏的建筑设计及二手房中介领域。目前，在全球最大的225家国际工程承包公司中，已有140家在内地开展业务。内地已批准120家中外合作或合营的建筑工程设计事务所。如柏涛·美国HOK争相进入中国，染指国内住宅设计市场。
“21世纪不动产”是第一家进入中国服务行业的特许经营组织，主要定位在二手房中高端市场。21世纪不动产总经理比尔·亨特表示，我们在中国的目标是发展30个区域、2000家加盟店和14000名专业经纪人。2003年底预计在中国会有250—300家加盟店、在中国地产中介市场排名提升至第三位，2004年将成为中国最大房地产中介组织。
据知情人透露，由上海有关方面主办的上海房地产中介十强企业中，包括港台资本在内的海外企业占了四席，即上海信义(台美合资)、上海太平洋(台资)、戴德梁行(香港、新加坡及美国合资)，上海中原物业(香港与内地合资)。这些外资背景的中介机构已进入盈利阶段。太平洋、戴德梁行去年在上海交易额高达10亿元人民币。而直接进入中国房地产项目的跨国投资商也开始盈利了！新加坡嘉德置地总裁廖文良表示，去年我们在中国已经扭亏，全年出现了一笔小盈利，今明两年中国将成为集团盈利的生力军。
为什么不全面进攻？
尽管中国地产业已经历十几年发展，目前市场也具有强大诱惑力，但是境外投资商依然理性地看重内地地产业的市场风险。近年来，除少数城市外，外资地产企业并未全面进入中国。可以说，外商在中国内地房地产市场的投资仍处于“摸着石头过河”阶段。而政策不畅、市场结构不合理、运作不规范、本土化陷阱及地产泡沫等都是外资进入的障碍。
据业内人士分析，根据世贸组织协议，中国政府3年内允许外商成立独资地产企业，合资合作企业在3年内开始享受国民待遇等。国家政策对外资进入还没有完全放开，这在一定程度上制约了外资进入中国地产市场。
同时，内地房地产偏重一级市场的新项目开发、二级市场不完善、交易过程冗长、市场中介欠缺、交易信息不透明，以及融资困难、物业质量偏低等弊端都加大了境外资金的投资风险。而资金出境问题也是影响外资在投资地产时犹豫不定的重要因素。因为从目前情况来看，资金出境仍然存在困难。而对于外资来说，能不能把利润转移回本土是其首要考虑的问题。另一方面，汇兑风险和税收风险也可能让这种投资“缩水”，影响投资利润。
建设部中国房地产协会副会长顾云昌认为，中国加入WTO后，会出现外资进入中国地产市场的现象。然而，由于地产是很强的地域经济，我国的房地产市场更是独具特色。因此，不会出现大量外资涌入的现象，而且境外开发商也不会直接参与房地产的开发和建设。
早在20世纪80年代，以港商为代表的外来资金进入国内地产领域，流行的投资方式是：当地出地皮，港商出钱；再后来是合资合作。尽管内地地产市场空间很大，但境外巨头却不敢轻易全面进入。其缘由是，房地产项目极具地方性，外来者务必适应当地习俗、人文、观念，而内地广袤地区决定其地产业的复杂多样性。基于此，经过多年发展，内地地产业并未出现跨国巨头独家垄断局面，而外商投资多集中在以上海为代表的沿海城市，并未在全国全面铺开。
有观点说，比照中外地产企业，国内地产企业的惟一优势是“土生土长”，而跨国地产企业的软肋也在“本土化”上，并为此付出昂贵代价。
例如，早在1990年房地产热时，以香港开发商为代表的外商投资企业进入中国内地产市场，他们自认为比内地及西方开发商更具优势。然而，很快他们就感受到现实的差距。
分析人士认为，香港开发商投资失误原因是把主要精力放在收购土地上，而忽略了营销和针对当地需要开发产品。房地产与其他行业不一样，它是地域性很强的产业。从世界各国来看，房地产投资与开发要渗透到其他国家比较困难，因为它是一种不动产，具有特殊性和地域性。
据称，以新希望、联想、海尔、TCL等国内大型企业为代表的“门外汉”，也开始涉足地产业开发领域。现在有300多家以往做医药、IT、家电，甚至机械制造、纺织服务、农业的“门外汉”也到地产市场“淘金”。而内地地产业存在“泡沫”，如地价飞涨、供大于求、增长过快。“门外汉”的进入会更加激起“泡沫”重新泛起，一旦“泡沫”破裂，房地产市场又将出现“黑洞”。而1992—1993年中国内地地产“泡沫”令跨国地产巨头心有余悸，因此在进入中国时比较谨慎。
外资地产能带来什么？
值得注意的是，外资不会携带资金“单枪匹马”进入内地房地产市场，而是要以强势的资金、技术、销售、物业管理“排阵入市”。而我国现有的两万多家房地产企业长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题，处于绝对劣势，缺乏竞争实力。同时，大量国有房地产企业还处于转制过程中，与市场经济的要求不相适应，其经受市场竞争、抗御市场风险的能力都无法与外资房地产企业相提并论。
当然，外资进入房地产领域在带来冲击的同时，也会带来先进的观念和管理模式，刺激国内房地产开发企业通过使用先进技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本、提高产品品质,改变我国房地产业现有的普遍低效的经营状态，增强企业的竞争能力，生产出高水平的、更适合消费需求的房地产产品。而且，这还会引发国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上的较大改变，提高房地产服务业的服务水准，进而提升地产业的供给水平，实现产业升级。
从投融资的角度来看，虽然到目前为止，外资开发商在内地开展的房地产业务失败的教训多于成功的经验，这个局面也不会在中国加入世贸组织后立即得到改变。但是更多的财团包括境外的资金会通过融资、投资的形式通过同内地机构合作从事房地产业务。外国金融机构的经营理念、服务意识和管理方式必将给我们的金融业带来巨大影响。而地产业的发展离不开金融业的支持，目前国内金融业的管理和服务水平低下更是让外资对内地房地产企业的冲击“雪上加霜”。
6月底，央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。伴随着我国对现有房地产法规进行全面清理，并依照世贸组织非歧视贸易原则、透明度原则和市场准入原则等准则，以往那种靠关系得到的税费减免、低价土地、优质地块的优先取得权等“黑箱作业”和寻租等行为将不合时宜，投资环境将得到进一步提升。跨国地产巨头特别是欧美资金进入中国地产开发领域的步伐可能加快，外资在内地房地产业“摸着石头过河”的局面也会得到很大改善。未来中国房地产市场竞争会更加激烈，竞争将使中国地产开发、规划及服务水平等方面得到较大提高，竞争最终将促成中国房地产市场迈向成熟。
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