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酝酿已久的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国务院18号文件，以下简称“18号文件”)近日正式公布了，中国房地产业在经历了近两年“泡沫”与“过热”的争论，以及如何进行有效的宏观调控与管理的讨论之后，终于有了一个阶段性的句号。
正如《通知》开头所要求的那样，对中国房地产业和房地产市场，确实要首先统一认识，明确指导思想。因为在对房地产市场的认识上，我们确实还存在一些类似“住宅消费增
长过快会影响其他领域的消费”、“全国商品房空置率达26%，有的地区甚至超过60%，大大超过国际公认的10%警戒线”、“全国房价翻番、东北西部泡沫横溢”、“目前，国民经济增长维持在7%左右的情况下，房地产已直接或间接带动2个百分点的增长，说明我国房地产市场的泡沫到了应该治理的地步”等等这样的误区。
清华大学房地产研究所近期完成的一项研究表明，中国房地产业和住宅产业增加值占GDP的比重，在1997年～2000年平均分别达到了6.6%和6.7%，而且呈逐年提高的趋势；同期住房投资与住房消费对GDP增长的平均贡献率分别为1个百分点和0.2个百分点。这一方面说明，我国房地产业已经基本成为国民经济的支柱产业；同时也说明，启动住房消费、发展房地产服务业，是令房地产业持续促进经济增长、强化房地产业产业地位的重要方面。从这个意义上来说，18号文件中提出的“坚持住房市场化基本方向”，“坚持以需求为导向”，通过深化改革来消除影响住房消费的体制性和政策性障碍，区分市场供给和住房保障制度下供给的功能，努力实现房地产市场价格基本稳定，“统一政策、因地制宜、分别决策”，促进房地产业与社会经济协调发展等指导思想，确实是高屋建瓴，是对过去十多年来经验教训的高度总结，具有里程碑的意义。
18号文件的内容很好地体现了“疏导”而不是“围堵”的管理思路。分析过去十多年来房地产市场发展的经历，我们发现：土地供应的失控和无序，规划管理的滞后和缺位，导致房地产市场“进口”的大门失去了调节流量的作用；缺乏效率和透明度的市场，加上管理制度的缺陷和低水平的市场服务，降低了市场参与者的决策质量，加大了市场交易成本，减缓了“流量”通过“渠道”的速度；而二手房市场不发达，忽视租赁市场的培育和发展，使房地产市场主要依赖“新建商品房出售”这样一个单一的出口，制约了房地产市场的发展，尤其是制约了住房消费及消费形态的多元化。18号文件中所提出的有关指导思想，包括控制“进口”、优化结构、疏通渠道、扩大“出口”、加强监管，都很好地体现了今后我国房地产宏观调控工作的总体思路。
当然，我们也不要因为受文件精神的鼓舞而盲目乐观，毕竟中国房地产市场中还存在许多需要研究解决的问题。比如对于房地产金融风险过分集中在商业银行体系这个事实，我们就应从促进房地产业长期稳定发展、持续促进国民经济增长的角度出发，认真探讨降低和分散房地产金融风险的制度、手段和措施。在土地供应制度转变后，带有强烈行政色彩、同时又采用了最市场化的招标拍卖方式的集中统一的土地供应，能否很好地满足市场的客观需求，能否从保持地区长期竞争力和持续发展能力的角度有效地控制土地价格，是对政府能力的一个严峻考验。此外，伴随着社会经济的迅速发展，如何从“全面建设小康社会”的目标出发，很好地解决中低收入家庭和最低收入家庭的住房问题，如何在现有住房公积金制度的基础上，建立完善的政策性住房金融体系，并使之与市场化的部分很好协调，都是我们面临的艰巨任务。(作者为清华大学房地产研究所所长）
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