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8月31日，对房地产商而言是一个大喜的日子，国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了、首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场发展的文件———《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号文，以下简称“18号文件”)。
9月1日，建设部在北京召开“全国房地产工作会议”，曾培炎副总理到会做重要讲话
。曾培炎副总深刻分析了当前房地产市场的形势，论述了促进房地产市场持续健康发展的重要意义，明确了当前的任务，并对贯彻落实18号文件精神做了部署。建设部部长汪光焘在会上就文件的形成过程、起草文件的指导思想及文件中涉及的几点主要问题做了进一步说明。汪光焘强调“这是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展的纲领性文件，下一步的工作重点是把‘目标’变‘指标’”。建设部房地产司司长谢家瑾认为：“文件的核心精神总的来讲是搞活房地产市场”。
9月3日，建设部房地产司、中国房协召集部分开发商围绕文件内容进行了热烈讨论。
国务院下“定心丸”房地产商欢欣鼓舞
或许是前一阵的市场压力过大，很多开发商尚未通晓政府颁布的新政策的内容，但闻者都喜形于色。自6月央行抛出被业界人士视为一大利空政策的“121文件”、严格发放房地产贷款并措辞严厉地批评房地产过热以来，开发资金吃紧和地产泡沫制造者的恶名让很多房地产商垂头丧气、深感压力。在业界向来以头脑敏锐著称的潘石屹，从海南博鳌一个房地产商的聚会上归来，连连慨叹：“121文件出来以后，感觉上房地产商没人再把心思用在怎么盖好房子上了，不是想去搞基金做银行家，就是要造镇、经营城市去行使政府职能”。在恶劣的行业发展环境折磨下，背负着巨大压力的开发商们的心态似乎都有些扭曲了。
所以，国务院适时出台的18号文件所表示出的政府对房地产业作用的肯定、对支持房地产市场发展的态度都让发展商们从内心感到安慰，从精神上受到鼓舞。顺驰集团执行总裁汪浩明确表示：“该文件极大地增强了我们的信心，使我们更加坚定了全国化的发展战略和关注二线城市的战略思考，没有什么比规范的市场更能令一个怀有美好理想的企业顺驰飞扬了”。
在央行出台了以“严格房地产贷款发放”为主调的“121文件”后，一直在为行业金融政策据理力争的华远地产董事长任志强、SOHO中国董事长潘石屹对国务院新政的反应最为积极。9月1日、2日，两人相继将个人感想写成文章，一个以《水落石出》为题抒发了个人感受，一个以《中国人从今天开始将不再当蜗牛了》为题表达了内心感慨。清华大学房地产研究所所长刘洪玉也立即写分析文章高度肯定了文件的意义与作用。万科集团董事长王石经过周密思考后表达了自己对政策的看法和对政策落实的建议。一直密切关注房地产市场走势的北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅则在电话里和记者进行了长时间的交流。大家共同的感受是，这是一个遵循市场化原则的政策，是一个对房地产市场发展极大利好的政策，是对房地产业的地位进行了恰如其分的评价的政策。
任志强在《水落石出》一文的开头写道：“从‘冬天’到‘泡沫’，从‘司法解释’到‘121号文’，历时近两年多的战火，随着国发(2003)18号文的发布而烟消云散了。虽然来得迟了点，但该来的终于来了。林子大了什么鸟都有，但不能因为有几个烂苹果而否定了一片林。房地产业在经过了二十多年的改革开放之后，第一次被国务院的文件肯定了‘已经成为国民经济的支柱产业’的事实。市场发展现状是健康的，对中国经济的贡献是巨大的，并且要持续稳定的支持与发展。应该承认局部地区的发展是存在一些问题的，市场的规范和监管还有待完善，但解决问题要靠发展，在发展中完善”。刘洪玉所长甚至把文件的出台视为行业发展的新里程碑(详见A33版言论)。
进一步剔除非市场化运作因素彻底分清政府与市场关系房地产业向市场经济跨进一大步
18号文件在分清政府和市场各自该承担的责任上所做的明示以及“各地要根据实际情况，合理确定高档商品房和普通商品房的划分标准”的指导思想，让大家感触最深。其中，尤以高档商品房开发商最为激动。因为，央行121文件矛头直指高档商品房，并且提出严控高档房贷，让开发商颇感不公平。所以，万科董事长王石评价新政策“控制张弛有度和更加灵活”。
任志强的看法是：当中国从计划经济向市场经济转化时，就必然出现贫富差别，正是因为有一部分人先富起来了，才可能带动共同富裕。既然存在一个从贫富差别向共同富裕的过渡，那么就必然的会存在着消费的差别。有不同的消费需求，自然也就会有不同消费档次的产品的供应。也恰恰是这种差别消费在引导着市场的进步、科技的进步、生活质量的提高和日益增长的消费欲望。
曾几何时，高档商品房成了罪恶的象征，全社会几乎一边倒的呼声将高档房作为社会不公平的差别体现，将高档房作为“泡沫”的祸根。
市场经济的资源配置规律引导资金向有市场、有需求和有赢利的产品倾斜，就必然出现市场经营需求与政府公平和社会保障原则相冲突的一面。市场的任务是为有钱人和有房人提供更好的住房空间和生活环境，政府的任务是对最低收入人群实施补贴与保障。新文件明确了市场化的条件下政府只干政府应干的事，市场的事交给市场去做。政府要做的是社会保障，市场要做的应是“满足不同收入家庭的住房需要”。有什么样的需求，就应提供什么样的产品，不应采用对不同消费需求的歧视而设置体制性的和政策性的障碍。政府最终不是仅仅对社会保障中的少数人负责，而是要对全国人民负责。
潘石屹对文件反复强调的“市场化”也感触良多，他说：“我们几十年来用计划和行政的手段去配置资源，今天实行市场经济了，一不小心在一些政策制订和实施上又回到计划经济的老路上去了。实践证明计划经济没有给我们带来财富和社会的进步，只有改革开放后的市场经济才让我们大家过上了好日子，越是市场化早的行业，产品质量和服务就越好。越是市场化晚的行业，产品质量和服务就越差。房地产是属于市场化比较晚的行业之一，因为按计划经济的实物分房结束的比较晚。我的体会是，计划体制老管不该管的事，该管的事又管不好，管不住。公房上市就卡在一个图章上，把中国人变成了蜗牛，人和房子连在了一起，不让你分开。将没有用的东西经过流通成为有用的东西，这就是市场经济，是利人利己又有利于国家的事情。18号文件中，把人和房子分开了，中国人从今天开始将不再当蜗牛了。文件强调的‘任何单位不得擅自对已购公房上市交易设置限定条件’让房子也获得自由了。房子流通得越快越好，房子可以被充分地利用，国家也可以多收一些税金和土地收益金”。
潘石屹指出：在市场经济中成熟的房地产商一定是市场需要什么，他就生产什么。只有在计划经济中，在市场经济不成熟的情况下，争投资，争项目，花的不是自己的钱，才可能出现一边是大量的积压，一边是继续的投资建设。好的、正常的房地产商只能按市场的需求去建房子，不会出现在市场没有需求的情况下，房地产商却按自己的喜好去建高档房，这样的房地产商也一定会很快的倒闭的。他认为，在坚持房地产市场化方向的道路上，依然会出现一些问题，也一定会出现一些矛盾。他的看法是：“最好的解决办法只能是市场经济的办法，就是按18号文件的指导思想去解决。也许拿计划经济的老办法去解决比较顺手，但对中国房地产的持续健康发展绝对是不利的”。
事实上，近日京城地产市场中高档住宅的销售走强为新政策基调的准确性提供了有力的佐证。以目前刚刚面市就出现热销局面的两个亚北别墅项目为例。位于小汤山的纯正北美风格的别墅社区“纳帕溪谷”推出的是总价在200万元到上千万元的不同价位的别墅，仅上周日一天就订出7套，一期开盘不足一个月已经销售40%；另一个与之相去不远、以大庭院为卖点、总价在400万元上下的独栋庭院住宅“万万树”一期也在短时间内实现了90%多的销售率。高档住宅需求之旺盛、消费力之强劲由此可窥一斑。
政策落实有难度开发商献计献策
万科董事长王石在高度评价了18号文件对行业发展的利好的同时，也认真地在政策落实方面进行了深度思考。
王石谈道，从2002年初，万科就明确提出了房地产市场存在消费超前的现象，而且这种消费超前比较明显的就表现在经济适用房面积过大、总价过高等问题。因此建议政府尽快落实和进一步明确经济适用房的具体界定。例如对建设标准、参加对象和优惠政策等要有更加清晰的界定，以此与普通商品住房形成更加明确的区分，保证经济适用房和商品房市场的共同健康发展。而且对于低收入家庭的购房支持也可以采用上海的政策，例如贷款贴息补贴等。
在金融风险控制上，王石主张一方面参照香港商业银行的做法：项目及企业风险评估、额度控制、回款管理(你情我愿的市场原则)，并引入独立第三方加以控制和防范。另一方面，扩大融资渠道。王石分析，目前房地产开发企业的融资渠道比较单一，在2万多家房地产开发企业中，上市的房地产开发企业不足100家，对于大多数开发企业来说，银行成为惟一的融资对象。从2003年上半年外商投资的领域分布来看，房地产业吸引的实际投资仅占到外商实际投资总额的10.5%，远远落后于制造业吸引投资的比重(68.3%)，这与“房地产业作为国民经济的支柱产业”的地位是不相对称的。因此他建议：“从政策上鼓励房地产企业拓宽融资渠道，改变单一银行融资的现状，重点可考虑吸引外资投入、建立地产基金和信托，同时支持优质企业上市以及发行可转换债券等方式进行融资。”王石提醒有关部门，一方面在宣传上要注意舆论的引导作用，不能没有根据的进行房地产泡沫的宣传，行业“唱衰”是造成外来资本不敢进入房地产行业的重要因素之一；另一方面，国家在具体的操作中要保持透明度和市场化。
针对文件中首次提出的“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成大型企业和企业集团”，王石认为：“提
高行业集中度的政策导向是正确的，是必要而且可行的。但是，通过企业兼并、收购和重组来扩大企业的自身规模并不符合房地产开发的实际。房地产开发的地域特征很强，通过简单的兼并等手段仅仅是保证了企业获得了新的项目资源，但是对企业文化的传承、企业品牌的形成并没有实际意义。因此，他建议：通过市场的公平竞争让企业优胜劣汰，通过消费者的自由选择确定房地产企业知名品牌，从而通过市场的判断来扩大企业的影响力。他说，如此一来，自然可以提高行业的集中度，因为公平市场是最好的武器。
市场规范、洗牌加剧精彩大象游戏将上演
利好政策的推出，让房地产行业又闯过了一个难关，但这并不意味着所有企业的日子都会好过起来。相反，随着市场的进一步规范，市场经济的残酷一面也将暴露无遗：凭实力说话的时候到了，企业的优胜劣汰将加剧。目前北京大小房企3000余家，真正有竞争实力的不过几十家，淘汰率自然会很高。随着小企业的出场，实力派大企业间的竞争将充分展开，策划专家王志纲先生所称的“大象游戏”就会精彩上演。
所以，对75%的中小开发商而言，现在非但不能松口气，反而得为生存而战了———北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅先生指出，尽管新政策在为房地产打气，调子非常积极，但是作为对资金需求量较大的行业，当前的金融大环境显然不够有利。日前，银行刚刚颁布了一项提高存款储备金的举措。该举措的直接结果可能会导致下半年银行放贷总量的缩小。贷款总量缩小，很难不影响到房贷总额度。有限的房贷首先会发放给实力强、信誉好的大企业，小企业融资难度会进一步加大。
对大企业而言，出尽胸中闷气后就得抖擞精神迎接更大挑战了———到了地产大鳄间拼抢市场份额、排定座次的时候了，人人奋勇争先。何况，按照分析人士张寅先生的判断，房地产可能会再持续两年牛市之后进入调整期。
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“18号文件”修正
“121号文件”
任志强
18号文件与121号文件最大的差别有四：
其一是对全国房地产市场的认识差别，18号文件所肯定的前提是全国的房地产市场是健康的，没有泡沫，局部地区有些问题但不是全局有问题。而121号文件则将全国的投资高增长归罪于房地产，并认为泡沫是全国性的，是普遍性的。
其二是房地产市场化的目标是满足不同收入家庭的住房需求，而不是只解决和满足中低收入家庭的住房信贷，尤其不能设置政策性障碍。
其三是18号文件的出台广泛地多次征求了各方的意见，使文件建立在更符合不同管理部门与利益主体所反映的市场实际情况之上。而121号文件则更多的是一种闭门造车。
其四是18号文件更注重中国巨大市场中的发展差异，首次在制定经济发展政策中强调国家统一政策指导，各地区因地制宜、分别决策的非一刀切的灵活做法。而121号文件恰恰忽视了各地的经济发展差异，不是用大禹治水的方式而是用“四面堵截”一刀切的方式解决全国性的问题。
没有一个国家(包括经济发达国家)会让所有人都实现购买自有住房的，所有的国家中都会有大约30%的家庭会用租赁的方式解决住房问题。中国的政策也应同样。政府要解决所有人的住房问题，但不等于让所有人都拥有住房。用租赁的方式解决住房问题不等于生活空间与生活质量就差，尤其是不能期望所有人都购买一手新房，二手房并非达不到住房需求的满足。
深化住房改革，促进二三级市场的发展，恰恰是充分市场化的基础，几乎所有发达国家中二手房的交易量都大于一手房的交易，许多国家二手房交易是一手房的三至五倍。中国只有少数城市二手房交易大于一手房，恰恰说明中国的总量建设不足，没有二手房可供交易，没有更多的第二套住房可用于出租。也因为缺少二级、三级市场的存量交易，才造成一手市场中的冲高。完善市场必然要让市场的两只脚同时行动，而不能只在一手市场中做文章。
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