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冬眠大龟与成功玄学
主持人：现在，大家把许荣茂、黄如论、你和杨孙西并称为“闽系房地产大鳄”。我发现你们四个福建人有一个共同的特点，就是年轻时经过非常艰苦的“打拼”。此外，运气似乎一直站在你这一边。传说你早期在南洋得遇名师，还有传说你在北京的第一个房地产项目不顺利的时候，从工地上挖出了冬眠的大龟，从此走上坦途。问你一个老问题：你认为成
功背后，运气的因素占多少？努力的成分占多少？
韩国龙：运气的因素占70%，努力或者叫吃苦的因素占30%。如果没有机会或者叫“命”或者是“运”什么的，你怎么努力可能也是难有出头之日。放风筝的时候，如果一丝风都没有，再高的高手也放不上去，人在命运面前是很渺小和脆弱的。但是，即使你命中注定要时来运转了，如果自己不是100%地努力做足那吃苦的30%的因素，那么70%的运气因素也不会到来，来了也抓不住。
我很早就下南洋闯荡世界，那时我经验、资金、背景、人际关系什么都没有，“人地两生”加上“身无长物”，要想活命必然是吃了很多苦，我有幸在印尼师从华侨巨商林绍良先生。林绍良先生是我最钦佩的老师和朋友，我跟他学到很多东西。首先是人生观和怎么做人，做人要做什么样的人？做事要做什么样的事？他教给我很多很传统的观念，像做生意可以没有钱但是不能没有朋友等等信条。这些并不是什么大而空的道理，做生意的技巧千差万别，但做生意的原则却很简单。我以前在福建做生意，那时候中国还刚开始改革开放，这些朴素的观念在我事业的起步时期帮助很大。
主持人：你在福州等地的危改做得一直很须利，但是进入北京接手马甸地区的冠城园，一开始却不顺利。
韩国龙：我从南洋回到祖国后，就在福建做房地产等生意，一直顺风顺水做得比较好。1993年北京市海淀区政府参观福州的城市建设后，对我们的旧城改造工程产生了浓厚兴趣。海淀区政府6次到福建请我来北京。我那个时候还年轻啊，年轻气盛，一冲动就决定到北京发展。
我在北京第一个开发的项目就是现在的冠城园，它是北京市首批37个危改项目之一。然而，在这个项目的最初阶段，我遇到了在北京发展过程中最痛苦的阶段。
我发现，北方的经济发展规律和南方很不一样，市场环境变化很大，这当中的困难很多很多。有些事在南方很容易，到了北方就成了困难。比如，我们曾经在福建有个项目，88亩原来的商业用地要拆迁，在当地政府的配合下，2000多个人在3天的时间内统统搬走了；而在北京，拆迁的情况就很不同，遇到的困难要大得多。
主持人：拆迁一直是被百姓诟病为“劫贫济富”，也引起了很多的社会矛盾，你是怎么处理的？
韩国龙：我做人做事是有原则的，如果一件事弄得老百姓怨声载道，那么即使挣再多的钱我也不做。既然决定做了，困难再大，工程也总得要做下去。我们的承诺，小到老百姓拆迁，大到市政建设，都需要一项一项去履行。这考验的不仅是我们的能力和技术，更考验了我们的人品———我承诺要做，就一定要做，而且尽力做好。因为危改是社会的大事，对老百姓最要紧。
开始的时候，由于冠城园定位较高，加上那几年市场环境不是很好，项目进度一拖再拖，这么大的项目退是不可能的，吞又吞不下，吐又吐不出，我真是痛苦万状。这时，“否极泰来”的事情发生了。1996年秋天，在冠城园的工地上挖出了一只处于冬眠状态的大龟，当时一度引起社会上的关注。你说奇怪不奇怪？在挖出那只龟之后，冠城园的房屋销售逐渐向好，虽然大家都知道，项目好转的真正原因是整个市场形势的好转和我们的努力。我想，当然不是由一只龟促成的，这是我的一种幸运！
主持人：如果当时市场形势不好转，你怎么办？
韩国龙：我相信中国的古话：“善有善报，恶有恶报。不是不报，时候未到”。我今天的成功是我过去努力和吃苦的回报。
昨天我做了冠城园，我的能力、人品得到大家的信任和肯定，于是今天我就得到了太阳宫的项目。这又是一个能够说明努力和运气二者关系的例子。
经历了最困难的危改项目，今后遇到再大的盘子我也能应付。当冠城园最困难的时候，我自己像学生一样，在痛苦中一步步学，一步步做。所以，你看我今天做北京太阳宫地区的太阳星城，200多万平方米大社区，做起来已经轻松多了。
锁定房地产，锁定北京
主持人：你们四个福建籍的房地产老板都在北京开发了上百万平方米的著名楼盘，你们的眼光和做法为何如此一致？
韩国龙：也许是“英雄所见略同”吧。北京这个城市很古老，但同时又很年轻。在稳定的政治环境中，经济技术飞跃奔腾，到处生机勃勃。如果我不在北京发展，我什么地方都不要去了。我原来对北京非常不习惯，现在变得很喜欢北京。而我回到南方，回到乡下，反而不习惯了。通过在北京的发展，我也获得了很大的回报，不仅仅是经济利益上的，而且在政治上给了我很高的身份。我现在是北京市和海淀区的两级政协委员，这些都是使我坚定地在北京发展的原因之一。
主持人：有道是：在商言商。但现在很多老板喜欢说很政治化的豪言壮语，让人感觉有点儿假。同时，关于富豪为富不仁、挑战法律和良知的报道又屡见不鲜。请问你怎么看？
韩国龙：我没有什么豪言壮语，也最讨厌作秀，盖好房子就是我的信念。我现在做的超过150万平方米的太阳星城项目，是北京的一个超大型综合社区，不仅有住宅、大型商场、写字楼，还有配套的学校、医院等，它就是我现在的梦想。我有很好的地块可以用来盖房子，有很好的公司在帮我卖房子，我此生足矣，夫复何求？但我也有顾虑，我顾虑市场有太大的变化。对北京的房地产发展我很乐观，但是我不能保证我的看法是对的。
我不想标榜自己多么有社会责任感，我只要做好了我的工作，对社会就是一个贡献。做冠城园这个项目我缴了5亿元的税，做太阳宫项目我希望要缴20亿元。还有，地产是实实在在为经济发展提供着动力，这也是价值的一部分。我认为，现在钢铁等行业的增长，主要是靠房地产拉动的。
主持人：你的老乡，北京世纪城的黄如论先生，也是从福建过来到北京来开发房地产的，他从现在北京房地产的兴旺中看到一些危机，于是打算到2008年以后要向酒店、购物中心等这些方向发展。你刚才还提到从现在到2008年之间是个黄金时间，那么到2008年之后，你们公司的主业还是做房地产吗？
韩国龙：我还是做房地产。因为到那个时候，中国的地产已经资本化了，空间合理化了。资本＋空间，就等于你房地产的空间。我现在喜欢房地产，2008年以后也不会变。那个时候我的资本回报率会发生变化，我需要调整自己的资本回报率，利润空间会变得越来越小，但是我认为这是很正常的。但是到2008年，我们的品牌应该树立起来了，规模也大了，我们会靠我们的品牌优势和规模优势来拓展我们的发展空间和利润空间。前些时候我们为上市公司制定了未来五年的发展规划，在2008年奥运会之前，我们主要是开发太阳宫项目，同时增加土地储备。2008年之后，我们将以北京为重点地区，向福建地区为主的全国二线城市发展。当然，为了保持上市公司收益的稳定，我们也会适当地经营一些物业，但主要还是做地产开发。
何来泡沫？何惧泡沫！
主持人：不久前，央行发布了121政策，对于整个房地产行业来说影响是很大的。关于中国房地产市场是否存在泡沫一说，争论已经持续了较长时间，你怎么看？
韩国龙
：政府一开始整顿房地产，很多人一下子就乱了。但是我认为，今天的中国房地产仍然处于黄金时代，它就像一朵正在开放的娇艳欲滴的鲜花。鲜花要保鲜，就需要加点儿保鲜剂，而不是去打压。
中国房地产有泡沫吗？我感觉没有泡沫。我们现在挣的是很辛苦的钱，建筑要花费、买地要花费，另外还要花钱做很多宣传。我赚的钱是辛苦钱。中国内地的地产不比香港，香港地产原来的泡沫很大，我在1989年买一处建筑用了1600万港币，今天跌到只剩下600万港币了，而且，由于地产的低迷，造成任何投资都很难赚到钱的局面。这对香港经济的杀伤力非常大。我们内地现在不是这种情况。我觉得没有泡沫。
政策支持对房地产的发展是非常重要的因素。你去过海南没有？海南的房地产变成泡沫了，那个时候如果政府救一救，海南就会发展成为一个美丽的旅游城市，最有魅力的城市，好比我们现在要去澳大利亚度假游泳。如果海南建好了我们就不用去澳大利亚了。
我认为，地产跟政策息息相关，政策一动，房地产商就要发慌。中国的房地产和中国的政治经济紧紧联在一起。如果房地产崩溃了，很多行业的发展都要倒退。目前，房地产靠拼搏、靠IQ、靠胆子大的时代已经过了，现在的发展正处在一个逐步规范的轨道上，这个时候，政府应该对房地产多扶持，多鼓励。有泡沫当然应挤，但做得过分，反而不好。
主持人：121政策的出台，对太阳星城这个超大盘的融资有什么影响？你还能玩以小博大的融资游戏吗？
韩国龙：房地产现在的现实是大规模产生大效益，小规模则不产生效益而只有亏损，这个趋势和其他成熟的产业是一样的，所以我必须开发新项目。我们开发太阳宫主要通过四条途径解决资金问题。一是靠项目本身滚动开发，太阳宫的150万平方米是分期开发的，目前开发的只是F区一期，我们已经投入了6个多亿的资金，已经销出了50%，情况很乐观，资金回笼后就可以用于二期的开发；二是靠银行的开发贷款，央行121号文件出台后，对小的开发商有影响，但对我们这些自身实力较强的上市公司影响不是很大，甚至可能是利好的，有好多家银行看好太阳宫项目，承诺给我们开发贷款；三是靠证券市场的持续融资，我们计划明年通过配股或者增发募集资金，加快太阳宫项目的开发，把B区、D区开发也放到上市公司里来；四是靠发行信托，募集社会闲散资金，弥补开发资金缺口，太阳宫项目的信托计划目前正在积极酬备，很快就会发出来。
主持人：有人说：2008年奥运会之前是北京房地产的绝唱，你怎么看？
韩国龙：北京房地产是全国启动最晚的，也是爆发力最强的，相对来讲也是最有发展潜力的。我个人认为北京的房地产走势将会越来越好，2008年奥运会为北京的地产发展提供了机会，但不会是终结。
但是，现在房地产行业的门槛越来越高，你要有足够的资本才能开发房地产，而你靠机遇、靠自己的拼搏不一定能够行，你没有资本就没有资格去拼搏。央行的121令会让一批靠买一块地卖一块地的投机分子死掉，留下一些“烂尾楼”。存活下来的企业，肯定是真正想做房地产、追求自己的价值观、守法的企业。我认为，目前还不是房地产的高潮，高潮是在2005年、2006年。
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