光大花园的新滨江计划依托于环岛路的修建以及二号线、三号线、广佛地铁等一些重大利好。资料图片
中国光大房地产开发公司是光大集团辖下的专业房地产投资、经营管理公司，负责光大集团在国内地产投资项目的开发管理；现在北京、上海、广州开发以住宅为主的房地产项目总面积近200万平方米。中国光大集团是国务院直接领导下，以包括银行、证券、保险在内的金融业为核心主业的综合性跨国企业集团，总资产超过2000亿元港币。
近年来，北方企业南下广州已不再是个陌生的话题，如天津环渤海、北京新恒基等在广州地产圈已是耳熟能详，有意思的是，已在广州房地产市场开发了五年的光大花园的开发商，凭借一句“大榕树下，健康人家”，几乎已让人忘却了它北方企业的身份。
资本来自哪里？这并没有实质上的意义，只不过地产圈喜欢对来自不同地域的地产公司进行比较，并由此想当然地进行企业文化的评判，若这样算来，光大房地产开发公司还是最早进入广州的北方房地产企业，且还带着“国”字号。
广州战略
1997年，总部设在北京的光大集团决定将房地产投资集中在城镇住宅上，当时是希望选择一个经济比较活跃、有一定人口总量、有一定购买能力的大城市去开辟新的市场。
光大花园一位负责人回忆说，当时是通过前期艰苦卓绝的市场调查，反复论证，最后“广州”两个字写入了光大房地产公司的新的战略中。
机会来自于当时广州海珠区面临着各工厂的搬迁、改造。老厂区改造是个大的地产主题，任何有点经验的开发商都能从这巨大拆迁中敏感地读到些商机。
1998年，“光大”在革新路原广州重型机械厂区重重地打下了第一柱桩。
十月规划
“当初仅做规划就花了十个多月，我们不停论证，反复修改，目的就是想做一个精品社区。”回忆起当时的情景，光大花园一位负责人这般说。
据这位负责人介绍，光大花园在社区设计规划中，非常重视对原有榕树的保留和保护，楼宇的安排要以榕树的自然分布为转移，楼宇尽量规划在榕树较稀少或形成空地的地方，决不以牺牲绿化面积为代价来提高可售面积。如果楼宇建筑过程中确实会伤及榕树，那么，宁可多花人力、财力将榕树整体移栽，也不会把树一砍了之。
正是坚持这种开发理念，光大花园规划了一条贯穿整个楼盘的“绿轴”，而被移栽的榕树，绝大部分也在这里找到了安身立命之所。
花十个月时间进行规划，循环论证，反复琢磨，于是，“大榕树下，健康人家”的后期包装水到渠成，自然而然。一位业内人士称，这句广告词至今是广州楼市的经典广告语之一。
一炮而红
1999年10月，正当广州楼市以观望之态怀疑“光大”这个“外来的和尚”会不会念广州经时，光大花园第一期的Ａ区开始发售。
开盘当日，简约而热闹的开放仪式结束后，按捺不住的市民潮水般涌进售楼部，里里外外排队的人摩肩接踵，喧腾鼎沸，据说第一位买家清晨五点就已在售楼部前排队等候，而其后人数逾千人，挤不进的站满了售楼部前的整个广场，往工地看楼的林阴大道上，人流浩浩荡荡，络绎不绝。
光大花园Ａ区取得了空前的成功，开盘首日，售出近200套，当月售出现楼300余套。在随后的三年里，光大花园依次推出一期的Ｂ区、Ｃ区组团，每次推出都保持了良好的成交势头。
“我们一直盯住购买力中等偏上的买家来做，以中小户型为主，而光大花园的价格稳中有升。”光大花园一位负责人接受记者采访时说。
稳扎稳打
与迅速膨胀的私营房地产公司不一样，“国”字号产品的质量有时是以牺牲速度为代价的。光大花园为了保证楼宇的质量，设计、承建、监理、销售等都开放地采取了让社会化专业公司参与竞争的方式。
如在设计单位的选择上，光大花园不惜成本，请到了资质最有保证的设计单位。经过公开招标，香港华艺建筑设计顾问（深圳）有限公司的设计方案得到了光大花园的认可。该公司的设计费达到了每平方米33元的“天价”，而同样是甲级资质的其它设计公司可能只需花20元／平方米，甚至更少。该公司的方案最能体现光大花园的开发理念。
同时，为了加强发展商和代理行之间的沟通，和培养光大花园自己的销售力量，“光大”还成立了自己的销售代理公司——千秋基业。这两个代理公司通过设立光大花园销售中心的形式联合起来。这种做法既可充分发挥代理方的优势，又使发展商控制销售目标和进度以及拓展企业品牌。
在光大花园开发规划中，43万平方米土地分成四个大区。现在正在开发的是第一个大区。而第一大区又分为Ａ、Ｂ、Ｃ三个小区。每个区独立开发，分期投放市场。这就可以使光大花园总是有新产品在市场中存在，但又不会积压太多的资金。作为国有企业，采取的是积极主动地调节市场，而不是盲目地追随市场。
滨江计划
如今光大花园已进入二期地块Ｄ区组团的开发，前不久，该组团以“新滨江板块惊现广州”为主题，掀起了新一轮的销售，大量的广告噱头也颇耐人寻味。
经过五年开发，“新滨江东板块”已非空穴来风，由于光大花园在革新路一带的“新滨江板块”尝得头啖汤后，恒大、富力、城启等广州知名房地产企业也纷纷在2001、2002年在该区域拿地，而此地段几块引人注目的地块如广船、锅炉厂、橡胶厂等纷纷被拍出，这些项目在今明两年内都会上马。
而前几年，交通不便一直是影响新滨江东板块发展的最大瓶颈，也是该地段买家怨言较多的事，但随着环岛路的修建，该地块交通得到根本性的改善，而地铁二号线、三号线的开工，广佛地铁的热炒，内环路、20多条公交线路等市政交通，为“新滨江东板块”的楼市发展提供了巨大的利好。
“光大花园还可供我们开发五年，如果机会成熟，我们还会在广州拿地。”广州光大房地产公司有关负责人说。
营销亮点
转型，从惹争议的广告开始
在光大花园的开发史中，2002年3月的新一期“榕上居”在推广时，一则富有争议性的报纸广告在广州地产界和广告界引起了不小的轰动，这两幅竖1／2版的连续广告，分别以“对不起”和“谢谢”为主题，将天河、东山、番禺、荔湾各区弱点逐个击破，一一阐述自身优势的同时，将光大花园的品牌形象和海珠区的区域形象提升到了一个全新的高度。
广告出街后，众说纷纭，褒贬不一。回忆起当时的情景，光大花园一位人士说，当初推出这个广告，绝对没有半点针对同行的意思。“榕上居”是33层的超高层，视野非常开阔，是附近区域所没有的，给海珠区乃至整个广州市提供一种生活新高度。当初只是希望把这些优点，在一个稿子里都表达出来。“对不起”只是一种创新的表达方式，会让大家觉得比较独特。
为配合广州市政改造，光大花园曾提出“打造新海珠”等口号，这一系列广告相当有效果，尤其是“北大附中，光大广州”一稿，带来大量普通话电话咨询和访问量，这在以前是从来没有的。
成功拓宽了原有目标消费群，这是一个质的飞跃，使光大花园消费对象不再局限于海珠区，东山、越秀甚至天河的买家的光顾，也使光大花园成为一个越来越多元化的居住地。
光大花园历年所获奖项
2000年3月，荣获1999年度广州十大明星楼盘。
2001年，光大花园荣获2000年度广州首届十大最受欢迎楼盘及最佳人居环境奖。
2001年6月，光大花园荣获“广州市十佳生态社区奖”。
2001年11月，光大花园被海珠区环保局评为“绿色社区”。
2001年，光大被评为广州明星楼盘“最佳名牌社区奖”。
2002年10月，光大花园被广州地区绿化委和广州市精神文明办评为“广州地区花园式居住小区”。
2002年11月，光大花园被海珠区委、海珠区人民政府授予“安全社区”称号。
企业大事记
广州
1997年12月10日，光大花园与广州市重型机械厂签订《合作开发光大花园商住小区合同》；
1998年5月21日，广州市光大花园房地产开发有限公司成立；
1998年5月底，选定新加坡、香港、深圳等四家设计公司进行项目总体规划方案投标；
1998年6月10日，广州光大花园领取43万平方米建设用地通知书；7月21日，广州光大花园总体规划方案评标；
1998年12月10日，广州光大花园与香港建设（熊谷组）签订项目管理总承包协议；
1999年3月23日，广州光大花园举办新闻发布会暨“强强联手”签字仪式；
1999年3月31日，广州光大花园奠基。
1999年，开发广州光大花园一期，占地10．5万平方米，总建筑面积近30万平方米。9月20日，广州光大花园举行Ａ区（康榕苑）封顶仪式；9月28日，广州光大置业会成立；10月16日，广州光大花园首度对外开放；11月6日，广州光大花园Ａ区康榕苑公开发售；
2000年2月15日，广州市光大花园物业管理有限公司成立；3月18日，广州光大花园翠榕苑Ｂ1正式公开发售，引发新一轮销售热潮；8月30日，广州光大花园Ａ区康榕苑全面交楼入住，光大花园幼儿园竣工；11月30日，广州光大花园Ｂ区翠榕苑交楼入住。光大花园会所竣工；12月31日，广州光大花园Ａ、Ｂ区全部售罄，共有1107户业主成为光大花园的健康人家；
2002年3月16日，33层超高层住宅——榕上居公开发售；8月23日，广州光大花园亲榕苑公开发售；9月1日，广州光大花园北大附中广州实验学校开学；9月，家谊超市光大花园分店开业；11月22日，广州光大花园26米规划路（榕景路）正式开通并通车；
2003年4月，广州光大花园健康成就五周年系列活动拉开序幕；
北京
1997年，开发北京西晴公寓；
1998年4月，北京快乐城堡购物中心开工；
1999年5月，北京万柳光大花园开工，840套单位全部售罄；2002年被评为“北京市金牌居住小区”；
2002年，开发北京光大名筑，同年销售800套单位；
2003年，开工北京光大水墨风景。
上海
1998年1月，开发上海光大花园；同年9月，开发上海光大会展中心；
广西
2002年9月，广西光大立元旅游投资有限公司成立，已征161万平方米的用地面积；
本版撰文本报记者 钟晨
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