从“大榕树下，健康人家”到“家宽心阔，自然自我”居家生活主张的提升，光大花园一次又一次地超越自我。本报记者 林涛 摄
光大花园的Ｎ个为什么
1、光大花园的开发速度为何总是快不起来？
2、一个“外来和尚”为何吸引了那么多老广州？
3、为什么光大花园每次开盘都那么多人追捧？
……
“走得快，好世界！”这是南方人的生意经。在广州，当越来越多的南方开发商审时度势，纷纷选择“快”字诀，四处攻城略地的时候，1997年从北京南下广州的光大地产却不为潮流所动，坚持一个“慢”字诀：六年来，该企业一直埋头开发光大花园一个项目，至今未见有“开分店”的迹象。
记者认为，同一座城市出现“一快一慢”两种开发风格，不但可以折射出南北两地存在着明显的文化差异，而且也体现了房地产开发内涵的多元化和丰富性，两者均为中国房地产业的发展提供了成功模式的不同版本。
企业开发战略解码
关键词：市区大盘
词条解读：二十世纪九十年代后期，广州房地产市场竞争开始日趋白热化，城内城外大小楼盘遍地开花。这种群雄逐鹿、大战不断升级的局面，导致楼市开始出现两种分化：
一方面是市区内的中小盘因“地价贵楼价高”而走上精品开发路线；另一方面则是郊区盘由于公共配套设施不足而采取规模开发的策略。正当两大阵营拉开架势，大战方酣的时候，光大地产开始进入广州市场，并于1997年拿下了光大花园这个占地43万平方米的大地块，打算通过精心规划开发一个建筑面积接近110万平方米的大型楼盘，以求一炮打响。
点评：当年广州楼市的状况是：市区楼盘具有位置优越、生活配套成熟、上班方便的优势，但也存在着占地面积不大，小区绿化环境远远不如郊区的缺陷；郊区大盘虽然绿化环境好、空气清新，但却存在着交通不便，公共配套不足等问题，这种“鱼和熊掌不能兼得”的现实，导致置业者必须作出顾此失彼的两难选择。
光大地产正是瞄准了当时广州楼市的这个空白地带，1997年率先在市区革新路拿下了一块43万平方米的大地块，并于1999年以“大榕树下，健康人家”为宣传主题，正式推出市场。光大花园今日的成功，其实早在当年就已打下了伏笔。
关键词：强强联合
词条解读：著名房地产教授赵鑫珊认为，房地产市场的竞争，其实是开发商人才之间的较量。这一点在光大花园的个案中同样得到了证实。光大地产作为一个外地企业，当年独具慧眼，率先在市区拿下光大花园地块之后，就决心要在广州创建一个优质品牌；加上当时考虑到自己初来乍到，对广州市场的了解尚需一定时日，于是毅然拍板再次率先作出了“强强联合”的大胆尝试，即光大地产聘请经纬物业为销售代理、熊谷组为施工单位、怡高物业为物业管理顾问，通过借力打力、强强联合打造一个精品楼盘，使光大花园1999年一亮相，就不同凡响，一鸣惊人！据发展商介绍，截至目前为止，光大花园已建成住宅2385套，销售率高达9成以上，并越来越得到广州本地置业者的认同。
点评：“强强联合”这个词语在今天的广州楼市已并不新鲜，不少楼盘近年来都先后采用这种方式来突出自己的产品优势。但在1999年光大花园以此为优势亮相广州时，记者确实佩服光大地产的超前眼光和大手笔。记得当时只有锦城花园凭借中海地产与越秀地产两大实力开发商“强强联合”创下了“广州楼王”的奇迹。而光大地产则采用“四大金刚”联手推出光大花园，确有“敢为天下先”的智慧和勇气。
关键词：大榕树
词条解读：1999年，广州市区内基本上是中小楼盘的天下，由于市中心寸土寸金，小区绿化面积上万平方米者可谓凤毛麟角，即使是比较知名的锦城花园、翠湖山庄，也是以人造景观取胜。而此时光大花园却保留着数十年树龄的大榕树上千棵，一句“大榕树下，健康人家”的广告语，先声夺人，引来了一批又一批的市民前来睇楼订购。
点评：“大榕树下，健康人家”，这句广告语当年在广州流行颇广，让不少置业者为之怦然心动。原因是新开发楼盘中有大榕树者相当罕见，而有成百上千棵大榕树的楼盘就更是独此一家。因此走进光大花园，就有种走进中大校园的感觉。
关键词：以慢打快
词条解读：兵家有云：兵贵神速。与今天越来越多的开发商快速出击、一年开发数个项目相比，光大地产给业界的印象实在是太慢了。这种“慢”体现在六年时间只开发一个光大花园，体现在六年时间只开发Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ共四期住宅，体现在六年尚未完成光大花园总建筑面积的一半……
这种反其道而行之的做法，现已开始引起了同行的关注和议论。如果这种慢只是一些中小型开发商的行为，那么人们也就不足为奇，但当这种慢是与光大这个全国知名品牌连在一起时，就显得格外与众不同了。
当问及这个问题时，光大地产有关负责人的回答却是出乎寻常地平静。他告诉记者，光大花园的开发之所以让业界觉得比较慢，一方面是由于原厂房的拆迁工作难度比较大，这对其住宅开发的进度难免有一定影响；另一方面是其企业坚持“开发成功一个，再去开发一个”的稳健风格，希望集中精力，一心一意做好一个楼盘。再说光大地产在经营方面坚持有所为有所不为，做到术业有专攻，无意大包大揽，包打天下。除了专心于房地产投资开发外，凡属规划设计、建筑施工、工程监理、广告策划、销售代理等中下游相关配套工作，均向社会招标，通过合作的方式完成。现在市场上倒是有一些开发商，从规划、设计、施工、监理、到广告销售等各方面都有自己组建的公司。这么一个规模庞大的“航空母舰”，如果没有活干，那将需要多少钱来养活他们呀？因此不排除有开发商迫于其属下这些公司需要活干的压力，而存在着急于上项目的可能。但光大地产由于没有这方面的压力，因此要不要上新项目，倒是可以从容考虑，从长计议。
点评：俗话说：慢工出细活，老火煲靓汤。光大地产集六年之功于光大花园一役，一心一意建设一个社区，使之从无到有，从小到大初步形成一个颇具规模和生活气息的住宅小区，而且越来越受到置业者的认同和偏爱，可见六年辛劳不寻常，一草一木见精神。
服务战略解码
关键词：服务到家
词条解读：从北京转战广州，为了自己开发的产品能得到广州人的认同和偏爱，光大相当重视市场调查工作。除了聘请广州一级代理负责楼盘销售外，还要求销售人员深入小区住户进行拜访式调查，了解业主们对小区方方面面的意见和建议，为楼盘的开发和销售工作提供了决策依据。
点评：人人都在提“以人为本”，但要真正把这种理念落到实处，却并不容易。一个小区建设得好不好，住得满不满意，其实小区里的业主是最有发言权的。光大地产真诚倾听业主的声音，从中发现市场的真正需求，因此能够有的放矢，大大提升楼盘的竞争优势。
规划理念解码
关键词：不改初衷
词条解读：在今天这个风云变幻的时代里，“计划往往跟不上变化”这句话基本上反映了一种现实的困境。大至城市规划，小到楼盘开发，朝令夕改的情况常常发生。特别是在楼盘开发方面，其升级换代的速度更是有如重力加速度，从十年一变，到三年一变，再到一年一变乃至一年多变，房子就像流行时装一样，一年一个样，令人无所适从。
在置业者热衷追赶时髦的风气影响下，越来越多的大盘开发商为了迎合这种需求，纷纷改变原来的小区规划，结果改来改去改成了一个大杂烩，从整体上失去了协调和统一。
但光大地产经受住了种种诱惑，坚持不改初衷，越来越显示出成熟、沉稳的大家风范。据介绍，光大花园尽管现已开发了四期住宅，但其小区规划一直坚持1997年的总体规划方案，从楼距、小区园林景点到楼盘设计，都保持与原来的方案协调一致，保证了整个小区规划设计的完整性和统一性。
点评：在当今消费观念多元化的时代，面对层出不穷的住宅产品，不但置业者心态浮躁，开发商也在随波逐流，并认为这是识时务者为俊杰，结果却是蝌蚪们跟着鱼儿浪，最后把自己的尾巴也浪没有了。
光大地产能沉得住气，乃真知灼见者。当喧嚣退去，置业者终于惊喜地发现：众里寻她千百度，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处。
营销解码
关键词：步步高升
词条解读：光大花园保持着由低向高不断提升的营销策略。以现已开发的Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四期住宅为例，这种“由低向高”逐步高升的内容，不但表现在楼层由第一期的低层、小高层到第四期的纯高层住宅，楼价由开盘时的4000元／平方米，到现在的超5000元／平方米，更表现在楼盘档次向更高层次提升，社区配套从少到多地不断完善，买家的文化素质也出现越来越高的趋势。
最新一期推出的榕景四季更是光大花园的住宅升级版。为了给高素质的业主营造一种高品质生活，光大地产针对新一期住宅的新优势，提出了“家宽心阔，自然自我”的居家生活新主张。在产品方面，通过200米超宽楼距，两梯三户、两梯两户的超阔设计，270度落地大玻璃窗、4．6米超宽大厅以及首层5．7米架空与四大主题园林形成广阔的生活空间，配以区内的学校、会所、管家服务等，全方位地体现了榕景四季“阔空间、阔时间、阔服务、阔未来”的理念。
点评：品牌虽然可以给产品带来附加值，但品牌的价值最终还是要通过产品来体现。光大地产为了给广州人提供一个好产品、一个高品质社区，无意为了片面追求高利润而将住宅建得密密麻麻，拥挤不堪，而是使用阔设计贯穿整个小区，在点点滴滴之间，皆有可圈可点之处。难怪华南理工建筑学院常务副院长赵洪洪教授不久前考察光大花园时评价说：“光大花园可能是广州最没有商业味道的小区。”
关键词：社区
词条解读：经过六年时间的苦心经营，光大花园现已建成四期2385套住宅，小区渐成规模，配套越来越完善，并开始向一个社区的概念转变。林间体育公园、园林泳池、家谊超市、商业街、7－11便利店、银行、餐厅、邮局、学校、会所等生活配套一应俱全，社区生活气息渐浓。
点评：现代都市人买房子不单是为了一个室内起居空间，而是为了一种生活环境、一种生活方式，因此一个楼盘在满足住户对个人私密性的需求外，更应为他们提供一种友好交往、休闲活动的公共场所，这就是“社区”的功能。光大花园在配套设施日趋完善，住户生活日益便利的条件下提出“社区”概念，倡导一种优雅的生活方式，有利于提升楼盘的品质和形象。
企业架构解码
关键词：优化管理
词条解读：国有企业常有效率低下，人浮于事的“企业病”，但光大地产则完全是按照现代企业制度进行市场化运作。比如光大地产专攻房地产项目的投资开发，而将规划设计、建筑施工、工程监理、广告策划、房屋销售等环节通过向社会招投标来完成，避免了出现“大而全”的问题，而在房地产开发的各个环节方面，企业内部则根据需要设置对口部门进行跟进、控制、监督、沟通和有效管理，既避免了人浮于事，又防止遇到问题无人负责的情况，保证企业灵活、高效地运行。
点评：与一般开发商对项目实行分段管理不同，光大地产采取的是循环管理机制，对整个项目开发过程的各个环节进行有效管理、协调和监督，因此其企业内部的分工相当精细，责任落实到人。
本报记者 蔡仁帅
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