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李天纲
在中国近代史上，1853年算得上是一个重要年份。本年3月，南中国战事忽生惊变，太平军所向披靡，占领了南京！事实证明：十年前的《中英南京条约》，清朝虽然是割地、赔款、通商，但并没有伤筋动骨。这一次的“南京失陷”，东南半壁，十年割据，清朝才是元气大伤，后来的岁月，再也没有缓过气来。六十年的内忧外患，满清就是苟延残喘而已。
1853年是清政府的危机年份，也是“上海史”的重大转折。1850年代全国各地的起义，冲击了清朝的统治根基。但是，同样的动乱，却在上海被一种前所未有的强权和前无古人的制度化解了。
本来仿照澳门等地，奉行“华洋隔离”政策建立起来的上海租界，完全突破了一般的殖民城市格局，脱胎换骨地走上了一条“华洋杂居”的全新道路，造成了此后的空前繁荣，作用完全是正面的。
本年，上海外贸第一次全面超过广州，加上开埠十周年，本来是值得庆祝的年份。但是，上海人还没有来得及欢庆自己的“中国No.1”，马上就遇到了大麻烦。1853年9月5日，老城内外爆发了刘丽川为首的“小刀会”起义，从内部给了上海社会重重的一击。
著名俄罗斯作家冈察洛夫对战火考验中的上海之未来表示担忧：“由于现在中国骚乱动荡的局势，贸易蒙受损害，经济危机正处在极度紧张阶段。……在上海县城内，大小商铺关闭，富裕商人纷纷离开，剩下的人要向起义军完纳军饷。”
上海的战争状态延续了一年多，1854年10月21日，英文报纸《北华捷报》（NorthChinaHerald）发表文章，标题就焦急地问：究竟应该怎么办？上海陷入了混乱的局面。这一年，有六个政权在上海城墙贴过告示，它们是：清朝、英租界、美租界、法租界、小刀会和太平天国。
租界政府奉行“中立”政策，不介入清朝和叛乱者的战争。但是，对于冒犯租界独立和安全的行为，租界给予坚决的还击。1854年4月4日，英国、美国水兵和租界民兵“义勇队”联手，与闯入租界的清军大干一场，史称“泥城之战”。1855年2月17日，法国人再不能忍受清兵和起义军在法租界土地上的拉锯战，决定自己出兵剿灭小刀会了事。他们从东亚各地调来海军，当天就把占据上海一年半的小刀会一锅端了。经过这两仗，三个外国租界政府确立了一个共同的原则：如果中国政府不能保证租界安全，租界就实行自我武装保护。
危机当前，租界竟然出现了另一线生机。就在丝茶贸易停顿，鸦片进口剧减的同时，因为租界用武力保住了安全，住在上海老城的难民弃南就北，涌进了租界，造成了房地产的极度繁荣。谁能料到，房地产代替贸易和商业，成为上海城市发展的支柱产业。
上海的地价飞涨，十年涨了十倍。原先做贸易的商人们都上岸经营，靠做房地产赚了钱。上海租界工部局政府主持编写过一本《上海史》（TheHistoryof Shanghai）中，写到这段早期历史，作者兰宁和库令（G.Lanning andS.Couling）说：“地价被人为哄抬了，原来40元一亩的地皮，现在涨到每亩300元。”岑德彰《上海租界略史》另有一个更加吓人的数字：1850年代里，原来46到74英镑一英亩的地皮，抬升到8000到12000英镑。一位在上海多年的美国记者霍塞，独立写过一部早期上海史———《出卖的上海滩》（Shanghai：CityforSale）。关于19世纪50年代的繁荣期，作者说：“……昨天还是一块开阔空间，现在已经为街道和那些匆忙建造的便宜而好玩的中式房屋占据。油漆未干，中国人已经住了进来，他们带来了孩子、鸟笼，开了商店，做自己的生意，以及———付地租。”对外国商人来说，这是一个很奇怪的转变。原来的大班、水手、伙夫、鸦片贩子，摇身一变，都成了房地产商人。百分之一千的利润，正常贸易绝不可能。外国商人发的是战争财，落难的中国人却是万般无奈。
（原文刊载于《书城》9月号，本文为节选）
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