|
赌王后人傅厚泽香港酒店投资踩点传奇
69亿天价逃顶1997抄底2003启大浪
见习记者 彭少芳 香港报道
8月初，在中国对香港开放“个人游”
以后，香港的酒店股马上受追捧，澳门第一代赌王的长子嫡孙傅厚泽正好趁这个热闹，用7个亿港元买下旅游区尖沙嘴三星级的君怡酒店。交易在这个时候落实，可说为香港楼市复苏拉开序幕。
君怡酒店的交易由今年年初开始，55岁的傅厚泽精神充沛地说：“我们（傅家）觉得地产及酒店生意又到了可以入市的时间。”
根据酒店业主联会的资料，2002年酒店的房租时光倒流了12年，回复1990年水平，正是香港踏入高通胀经济之初，楼市亦从信心危机中站稳脚步，逐步攀升。
这就是香港媒体所形容的“入市眼光奇准”。
傅厚泽的祖父是澳门第一代赌王傅老榕，在二次世界大战期间，在澳门做赌场独家生意，有2至3间大型赌场，还有其它大大小小的麻雀馆。后来澳门赌场须拿牌照，由何鸿燊的澳门娱乐取得经营权，籍贯广东南海的傅老榕便在1947年，到香港成立广兴置业，经营船务、货运及客运，后来转攻地产。
傅厚泽在26岁时便成为家族财产的管理人及投资决策者。
逃顶：“世纪交易”
时间回到1997年6月。地产“好友”（看好者）仍然狂炒，没料到楼价即将“见顶”，傅厚泽却准备离场，毅然出售家族在香港最主要的业务及旗舰富丽华集团（包括四家酒店，最贵重资产为香港中环的富丽华），以69亿元“天价”出让，被香港传媒称为“世纪交易”。
事后证明傅厚泽以贴近楼价顶点出售富丽华。
这宗“世纪交易”可谓香港地产历史的重要标记，香港楼市随即急转直下，跌幅至今超过六成。
地产泡沫爆破后，买家丽新发展（简称丽展）在随后几年为富丽华酒店大幅减值，香港酒店房租更自1997年的高位不断下滑，经营愈见困难。到2001年丽展不惜将它拆卸，再建商厦以图增加回报率。当各界仍然看好楼价时，为何他却洞悉先机？傅解释：“这道算术题计不通。”
他口中的算术题是公司的回报率。
自1990年代初每年约10％通胀以来，人工高涨，地价飙升，做酒店的回报率已经跌至约3％。
此外，该酒店虽然颇负盛名，已故船王赵从衍儿子赵世光的婚礼就在这里举行，但毕竟已有二十多年楼龄，又由商厦改建成，先天条件有限；加上附近不断有新酒店落成，设施更优胜，傅厚泽心里盘算着富丽华的增值潜力其实正在不断缩小。
当时富丽华集团是上市公司，傅厚泽任主席。“始终要为股东着想，当时有几个人主动出价。”结果造成香港殖民时代终结前的“世纪交易”。他不肯透露是哪几家，只笑说全都是跟酒店有关的上市公司。
抄底：100亿海外投资
傅家占富丽华集团45％股权，出售公司套现31亿元，避过一年后的金融风暴，在香港呈半退出状态，主要业务是旗下广兴置业在高档住宅区的放售及租赁。
同时，把这笔特殊收入的一部分注入傅家的家族基金里，家族基金活动转趋活跃。
傅厚泽看中海外房产，认为海外房地产处于低迷期。在傅厚泽的运作下，家族基金开始在美国、英国和日本大举投资，市值约35亿－40亿港元。
英国楼市泡沫在1989年爆破后，他便在1990年开始买入平货。还有于1992年索罗斯狙击英镑，使英镑汇率狂跌，造就楼市惨淡。在这十年间，英国楼价上涨六成。傅在其中亦赚了不少。
傅现时持有的英国物业主要位于伦敦及苏格兰，包括写字楼及坐落郊区的平房式工业屯阝，后者因英国的城市重建计划而不断升值。
坐拥100亿港元物业的傅谦称：“本金不多。”以按揭为65％计算，投资本金约为35亿元。
傅厚泽倚重的是低利率。
英国利率在2001年开始大减，傅的借贷成本由2001年初的6％下调至今年8月的3.5％，重回1955年的利率水平。
美国和日本的情况也一样。
为了刺激消费，美国联邦储备局在2001年初以来减息13次，至今为1％，是自1958年的低点。傅在1990年代初就比较看重西岸住宅，但觉得美国楼市“不明朗”，靠格老的低息政策吹捧，而非经济推动楼市需求，他近年已少买美国楼。
日本的吸引力可谓更明显，在茫茫十年的经济低潮里，日本的利率由1990年的6％下挫至2001年的0.1％。至今，在银行隔夜拆息更在今年6月时一度出现负数（－0.5％）。傅厚泽当然不会错过这个近乎无本生利的投资机会，他看好在东京几个中央区的高尚住宅，而非跌幅可能更大的甲级写字楼，他说市中心的优质住宅供应少。
傅表示，低息在美国尤其重要，因该国税率高。“一定要借多些钱，减低投资成本。”
楼市泡沫
低息是傅投资房地产的诱因，同时也是形成日后泡沫的起点。
“香港楼市的泡沫，与英国伦敦、美国纽约和日本大致相同，尤其与日本相类似。”
在地产泡沫里，有人成功捕捉升浪顶点，有人千金买下日后的“负资产”。
傅表示，“（后者）未曾经历挫折，他们可能打算高买高卖，想不到楼市会跌下来，试过的人便会记得。”
他想起的教训发生在1989、1990年间。
当时香港酒店业陷入低潮，傅家将持有的一幢位于铜锣湾公寓住宅出售，亏损几千万元。
“对方是中资旅游公司，他们计数方式与我们完全不同。他们一间房放4张床，每个床位仍然可以卖300元。”傅厚泽叹没有这样的客源，但这种客源亦已不复再。
他庆幸自己“赚的是大钱，输的是小钱”。
在多年投资生涯里，除了自己摸索掏钱“交学费”外，也有良师益友，包括恒生银行的创办人“衡伯”何善衡、利国伟、美丽华酒店创办人杨志云。
“他们不会指示你要做这做那，而是用客观方法来给意见，旧时试过一个情况，跟你现在一样，然后告诉你当中所有的利害关系。”
最后抛出一句如老僧的说法：“你自己想想吧。”
傅口中这些前辈亦是早年支持傅家兴建富丽华的人。在1960年代，银行视酒店业为高风险项目，不愿放贷。傅家
得到他们入股才有足够资金，结果富丽华酒店经过近20年才于1973年建成。
作为富豪第三代，他坦言最重要的责任要“守得住”，保护家族财富，其次将投资继续扩张。
不做上市公司主席后，傅笑言轻松多了，作为家族财富管理人，“每年需要预
算一条数，设定投资额、回报及所派的利息是多少”。跟上市公司时做的一样，但改为“月报”，只要向家族成员报告业绩。
傅家的物业一般是中期投资，持有5至10年，视乎升值潜力，遇有合适便置换物业组合，争取最大回报，好象砌积木游戏一样。而家族基金里，一半作房地产投资，另一半作长线投资，主要购入股票、债券及基金等。
重操故业刚买下君怡酒店会再次善价而沽吗？
他托着腮，眼神朝向桌子思考了一会，投资者的触觉又发挥作用，“视乎市场情况，如果无限量供应新酒店，循环很快便会完结，大家都没有生意可以做。”说的是如香港政府大量推动增加酒店房间供应，这个泡沫注定来去匆匆。
他想到是拥有500多间房的君怡酒店楼龄有十多年，周边竞争多，同一条街就另有3家三至四星级酒店。此外，此类酒店房租价格上升空间有限，只能靠装修提升格调，稍为调整房价。
事实上，做了20多年富丽华，他对酒店经营跟投资一样在行。
他打算先为君怡酒店翻新，针对商务客，但不会只着眼现时最炙手可热的中国豪客，强调要平衡各个地区的客户比例。
以往酒店都看重欧美客，但当地经济一出现打击，就会令酒店陷入困境。“若（酒店房价）升得急，一定要有储备金，当楼市一跌便再投资做装修（因为装修成本降低）。”
但会否走这一步棋，抑或再择木而居，转换投资项目，让市场再惊叹一番，得看那时君怡酒店的回报率及增值潜力了。
傅厚泽＿本报资料
| 
