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重庆大学城计划：宏大叙事里的阴影
5万亩土地与逾百亿元融资的“敏感之局”
见习记者 陈陈 重庆报道
如果严格按照“央行121号文件”执行，重庆市地产集团面临着一个尴尬的困局：10亿元的资金不知出处。而且按照国家相关政策，1000亩以上用地必须经过国务院审批。
8月，重庆在翻新。城市里到处可以看见从地下挖出来的泥土和卵石，堆成一个又一个的小丘，在烈日下由滋润变得干燥、发白。
庞大的重庆大学城计划也在这样一个季节滚滚向前：一边是市政府寄予厚望的重庆市大学城，一边是重庆市南岸区竭尽全力打造的江南大学城。这两个尚处于规划中的大学城，一左一右虎踞长江南北，总规模将超过5万亩。如果按设想完成，所需资金将逾百亿。
在全国热造大学城的背景下，重庆进行的这场造城运动，正在因此而变得阴影重重。
“教育用地”上长出的小区
“可以说，我们是重庆第一个与大学园区真正相融，共享校园所有资源的社区，”8月28日，重庆天景置业公司销售部经理熊景辉对《21世纪经济报道》记者说，“我们的卖点是重庆首座低密度文化建筑。”
熊所说的社区就是该公司正在操作的“江南大学城交院片区”这个地产项目。她并没有夸张，因为这个项目本身就应该是重庆交通学院大学园区的组成部分。
那是一块“教育用地”。
据了解，2001年，重庆交通学院以大学园区需要扩张以及修建教师宿舍为由，向有关部门申请用地。同年年底，该校成立全资子公司重庆交院江南大学城置业有限公司，注册资金5000万元。到2003年7月，各项用地手续陆续完成，该院以每亩近2万元左右的价格征用土地1270亩。
但是重庆交院江南大学城置业有限公司并没有对这一地块进行开发。它找了个“合作伙伴”———重庆天景置业有限公司。
据重庆交院江南大学城置业有限公司高管人员透露，两家公司的合作方式大致是这样的：双方“在下面有个约定”，
前者拿出其中的981亩地与后者“联合开发”，后者则为江南置业“代付”1200亩征地费用总计2400万元左右。项目由天景置业公司来进行实际的开发操作，但名义上还是挂在江南置业有限公司的名下，对外则称“联合开发”。对于外界猜测两家公司对项目赢利进行分成的说法，该人士予以否认。他说：“天景只是要给学校一定的补偿。”
据天景置业公司内部人士透露，当初江南置业有限公司给重庆天景土地的“打包”价格上涨到40万元／亩。但是重庆交院江南置业有限公司方面对此坚决否认。
交院拿下的这块地，位于重庆市南岸区7公里———据当地人士介绍，这一地名的来历，就是该地区与重庆市市中心的距离———交院校园附近。而据南岸区政府相关人士透露，这一地段商业开发用地公开转让价格，“至少成本价在60万元／亩左右”。
天景公司成立于2001年，这一项目虽然是公司“诞生”之后的第一个项目，但是天景置业公司操作得有声有色。
在天景公司的规划中，该项目是一个全住宅社区，根据地形地势的不同，分别建成小高层、多层、别墅小洋房等不同形态的住宅，整个项目将在5－7年建设完毕。今年9月中旬，该项目一期工程即将动工，到明年底交房使用。这个被命名为“学府大道69号”的项目一期，占地面积240亩，建设规模为18万方，计划1500户住宅。对于未来的销售业绩，天景置业公司显得信心十足。
“我们一期工程的销售目标是3.7个亿。”该公司一销售部管理人员向记者透露。
融资困局
重庆市大学城于2003年4月4日经重庆市人民政府批准设立。
按照规划，重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地20平方公里。规划入驻大学6－10所，教师、学生人数15万－20万人。按照政府的口径，建设进度实施“三步走”：即2005年底有2万－3万名大学生入学；2007年功能基本完备；2010年成为全国一流大学城，并具有一定国际影响。
据当地媒体报道，整个大学城建设资金投入在100亿元左右。但相关人士透露，“这只是个大致匡算，到时100个亿打不打得住还是问题”。
在具体的运作模式上，各个校园园区的建设由学校自己进行。而基础建设则由地产集团负责。建设资金来源，校区建设由各院校自行进行开发投入，基础建设则由重庆市地产集团融资提供。
6月13日，重庆市地产集团与沙坪坝政府签定土地联合开发建设协议。根据协议，在遵从共同征用、共同开发、共同整治、统一招标拍卖的原则下，重庆市地产集团将承担大学城内所有基础建设的投入和补贴，总计将投资60亿元左右。而沙区政府则同意把除学校建设占地以外的10000亩经营性用地全部纳入市地产集团土地储备整治范围。其中2003年投入10亿元，2004年投入20亿元，并根据建设进度的要求，保证资金到位。而如果将来有赢利，地产集团和沙区政府则采取五五分成的方式进行分享。
按照这一模式，将由地产集团拿下大学城的30000亩土地，经过整治和完成管网配套等基础建设之后，一部分交给进驻高校进行建设，一部分进入到集团的储备土地之中。
据透露，根据目前市区两级政府研究的情况，大学城的征地成本大约定在每亩7万元。按照这一价格，则在征地一项上地产集团总投入就将达到20多个亿。但是将来各高校在用地上仍然以征地价格获取用地———这是对进入大学城高校的优惠条件之一———其间的差价则由地产集团承担和补贴。
“实际上就是地产集团负责融资开发，然后通过10000亩储备整治的土地，将来升值后再进行拍卖，来收回投资和获取利润。”地产集团副总裁龚昌力这样解释地产集团的运作思路。
龚昌力称，融资渠道主要靠银行贷款。
但是，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即业内所说“央行121号文”），明确规定：“各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。”
而沙坪坝区副区长、重庆市大学城城区建设委员会副主任李世蓉则透露说，地产集团至少需要10亿元的启动资金。
如果严格按照“央行121号文件”执行，则重庆市地产集团面临着一个尴尬的困局：10亿元的资金不知出处。因为首先按照国家相关政策，1000亩以上用地必须经过国务院审批。但据相关人士介绍，重庆市大学城用地尚未得到国务院的批准，“还在积极申请”。而即使拿到了土地审批，按照“121文件”的规定，银行能够提供的融资也将是“杯水车薪”。因为即使首期3600亩全部抵押，即使把征地成本算成评估价，银行也不过只能提供不到2亿元左右的融资贷款。
龚昌力承认，“121文件”让地产集团的融资变得“比较敏感”。
而该集团董事长，前重庆市国土资源和房屋管理局局长李英儒虽然拒绝透露该集团的资产状况，但很肯定地告诉记者：“银行对我们很支持。”
据未经证实的消息，该集团成立之时，就引起了各大商业银行的关注，纷纷向其授信，总额度高达160多亿元。
但是一重庆地产界人士分析认为，重庆地产集团的操作并不是没有风险的，“虽然它的定位是土地市场的控制器，代表政府的土地一级市场的垄断者，但事实上，城区6万亩土地，它现在收在‘帐下’储备的不过2万多亩，暂时还无法真正垄断，各级开发商实际上还是有办法通过其它渠道拿到土地”。在这种状况下，“谁敢保证地产集团的项目都能赢利呢”？
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