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本报记者 张玉玲
北京市商品住宅的平均售价7月已降至每平方米4339元，比上年同期减少了370元，这对于广大持币观望的购房人来说无疑是个好消息。北京市统计局固定资产投资处也证实，北京房价的总体趋势肯定是在向下走。
北京的商品房价格长期居于全国前列，曾经有人悲观地说工作一辈子也只能买得起卫生间大小的房子。期盼房价合理回归成为广大市民共同的心愿。大家不禁关心，长期居高不下的房价为什么会走低？经济适用房功不可没
北京是个缺房的城市，1978年全市人均居住面积仅为4.4平方米，到1998年人均居住面积虽增加到10.03平方米，但低价位商品住宅难于满足市场需求。
从1998年底开始，在国债资金的支持下，北京市重点发展市场需求量大的普通居民住宅，大力推进经济适用房建设，促进住房供应结构的调整，加快建立新的住房供应体系。在之后的四年中，全市累计建成经济适用住房761.7万平方米；销售619.92万平方米。其中2002年销售220.7万平方米（19810套），平均售价每平方米2864元，低于同期商品住宅售价1603元，拉动全市商品房住宅平均售价减少216元，下降4.8％。今年上半年销售经济适用房81.1万平方米，是自1998年启动经济适用房建设以来上半年销售最多的一年。
与此同时，危房改造工程也大张旗鼓地展开。尤其是采取了房改带动危改的方式，允许被拆迁居民在政策允许的控制面积内，采用房改优惠价、房改成本价、经济适用房价的组合方式回购商品住宅。据测算房改带危改区内回购住房居民平均每户出资15－18万元，回购的商品住宅价格大大低于同地区商品房价格。通过多种方式的危房改造，为近20万户居民解决了住房，使危改区内的普通百姓居住环境得到了彻底的改善，同时对平抑商品住房销售价格起到了积极的作用。郊区低价住宅成新亮点
在今年上半年销售的商品住宅中，四环路与六环路之间销售287万平方米，占全部销售面积的58.5％，郊区房已成为低价房的主战场。2000年以前北京市建成居住小区大部分在四环路以内，由于土地稀缺性造成的土地价格持续上涨和级差地租带来的高额利润，使商品房平均价格居高不下，成为制约居民购房的主要因素。但郊区由于公共交通设施、教育文化设施、商业服务设施尚不完善，又出现大量空置房，2000年空置商品住宅每平方米预期售价在3000元以下的低价位房有138.4万平方米，几乎全部在四环以外地区。
为解决这一问题，北京市采取积极的财政政策，增加基础设施投入，开通城铁、整修道路、新设公交站点，学校、医院、商场等社会化服务设施逐步普及到郊区，郊区住宅小区环境得以改善。2002年北京市销售的商品住宅有近八成在近郊，四环路与六环路之间的商品住宅平均销售价格为每平方米3999元，低于全市平均售价469元。郊区住宅成为低房价住宅的新亮点。集团购买减少促房价回落
北京市早期的商品住宅销售市场主要以集团购买为主，1997年个人购置商品住宅不到全部商品住宅销售面积的四成，在强大的集团购买力支撑下，房价攀升到最高点，商品住宅平均售价高达每平方米5478元，高于上海2279元，高于全国3688元。1998年以后单位自建、联建住宅规模逐年减少，集团购买逐步退出商品住宅销售市场，个人逐步成为商品住宅销售市场的主体，住宅销售平均价格小幅回落。
目前，个人购房者更趋理性和成熟，更注重住宅的性价比，尽管目前北京市的房价在整体上仍然处于较高的价位，但商品住宅销售价格已稳中有降，越来越多的北京人圆了自己的住房梦。京城房地产开发增长模式也由单纯投资拉动，发展为投资与消费双重拉动。商品住宅空置面积同比减少了110.1万平方米，降幅达24.4％。稿件来源：光明日报
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