|
本报记者 林春霞
市场最能反映新政策对一个行业所带来的影响。记者在近日的调查采访中发现，北京房地产楼盘销售并未因央行6月份《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即121号文件）的出台而降温，恰恰相反，近期北京房地产业有升温趋势，而楼盘销售升温的背后正在演绎着一场激烈的价格战。
北京楼盘出现旺销
润枫德尚负责售楼的连先生认为，121文件出台，不会影响房地产销售，在近期内反而更加刺激现房和已立项的期房的销售。从最近两个月的售销情况来看，已经证实了这一点。
位于北京城北亚运村北辰购物中心对面的润枫德尚，共有488套期房，每平方米均价为8500元，价格和档次在北京属中上等水平。连先生介绍，润枫德尚从今年4月13日开始售楼，目前已有1／3房子出售。前一段因受“非典”影响，销售处于停顿状态。近两个月生意逐渐好起来，前来买房的大多为私企老板。现在他们出售的虽然是期房，到明年9月才能入住，但是该项目是在121文件出台前立项的，购房贷款可以按原有政策执行。因此，销售没有受到影响。
富仁名苑位于安定路附近，也属期房，市场售价每平方米7900元。富仁名苑销售处的赵春丽小姐很坦率地告诉记者，121文件对他们的期房销售并没有什么影响，反而加快了房子的销售。最近，他们的售楼生意较红火，几个月内几百套房子已售出去，现在大部分套房已售完，只剩下十几套。
不仅是三环、四环地段的房产出现旺销，就连五环以外一些较偏僻的小区房子也卖得很火。记者在靠近昌平区霍营地段刚开发的回南小区采访时，发现这里的现房也所剩无几。
负责售房的万先生告诉记者，这个小区共有5幢楼群，几百套房子，98％已出售。该小区的房子外装修已全部完工，购房者在9月份就可以入住。
据万先生分析，这里房子好销售，主要是价格便宜，2楼至5楼每平方米2580元，顶层价格更便宜，每平方米才2380元，比北京市的经济适用房价格还低。他们推出低价位销售，主要是满足大部分低收入阶层的住房需求，现在北京的中低档房产的市场潜力非常大，大部分工薪阶层已步入购房的高峰期。此外，这样做也是为了尽快回收资金，以便于开发新的楼盘。
记者随意采访了一位前来买房的陈先生。陈先生说，121文件对房地产开发商来说可能是个沉重的打击，特别是对那些“空手套白狼”的企业，今后在项目开发和融资方面，可能会存在许多困难，但对消费者来说，这是一个利好的消息。消费者买现房，减少对期房的贷款，对房子的结构、产权、物业配套服务、绿化等都有一个直观的了解，这样买了房子更放心，可以避免许多不必要的纠纷。
为了更深入了解近几个月房地产市场的交易情况，记者打电话向北京房地产交易所预约采访，交易所对121政策持相当谨慎的态度。记者多次拨通所长办公室的电话，对方都称所长不在。该所信息部的一位先生表示，他们的信息不对外公开。
售楼优惠促销战硝烟弥漫
ＳＯＨＯ中国区董事长潘石屹曾预言，121文件出台后，期房市场很可能会上演价格战，因为为了尽快回笼资金，开发商会加大期房销售中的一次性付款和建筑期付款的折扣，从而导致期房总体价格下跌，甚至会出现期房的价格战。
记者在采访中发现，北京楼盘销售升温，背后确有各种优惠促销活动的支撑。
7月至8月两个月内，京城不少房地产开发商打出各种优惠促销的诱人广告：九和苑8月1日－8月6日期间9．7折优惠；东丽温泉家园Ｃ、Ｂ西向户型8套9．7折×9．8折优惠期20天；恬心家园推出7号楼两周内9．3折起的优惠；慧谷阳光推出8月2日起第一周购房者将享受9．9折×9．9折×9．9折×9．9折的优惠；金宝花园别墅暑期（9月1日以前）特惠9．5折；北京青年城7号楼30套商品房9．7折优惠发售；鹏润家园豪苑50套商品房不分楼层、朝向，均优惠至6500元／平方米；珠江帝景6月28日前登记购买塔楼的客户可最高享受万元抵万元优惠；九台2000家园7月19日购房每平方米优惠228元；世纪星一个月内购买一号楼契税全免；百日（6月1日至9月1日）促销期内开发商替购房者交一半契税的楼盘。
上地佳园号称是中关村的后花园，1000余套期房，每平方米均价为5400元，130平方米以上面积的房屋，贷款每平方米优惠40元，并折算一半契约税奉送。如果房款能一次性付清，每平方米可优惠120元。据该售楼处季小姐介绍，仅7月份就售出了几十套房子，相当于前几个月的销售总额。现在上地佳园楼盘已售出了70％。
而今典集团别出心裁，采用“贴息贷款”新招刺激即将开盘的楼盘销售。出资2亿元，以“贴息贷款”的方式，委托北京市商业银行提供给该集团新开发苹果社区的购房者。利率比普通银行按揭贷款利率低一个百分点，即4．04％。一旦苹果社区封顶，项目满足按揭贷款条件后，贴息委托贷款便自动转为按揭贷款，贷款利率也按国家规定计，不再给予贴息。该公司称，此举的意义在于弥补央行121文件中有关“封顶按揭”的规定造成的消费信贷断裂。
今典集团董事长张宝全表示，“我们曾经做过调查，在苹果社区目前4200多人的预订客户中，需要按揭贷款的客户占85％左右。如果消费贷款要到封顶才能提供，这对即将开盘销售的苹果社区不是非常有利。”
告别“空手套白狼”时代
据了解，北京楼市价格下降已有一段时间。北京市国土房管局最新统计数据表明，二季度北京预售商品房均价为每平方米5692元，与一季度相比，销售面积虽然增加63万平方米，但均价下降620元／平方米，降幅为9．9％。
121文件对今后的期房销售将会产生较大影响，一些开发商在121文件尚未实施之前，采用各种对策刺激楼盘旺销，千方百计把现已开发的项目尽快脱手，无非是想收拢资金，以便于下一个项目的开发。今后期房价格战还会越演越烈。
一位长期关注房地产业发展的企业家在与记者探讨121文件时指出，有人惊呼中国房地产业已产生泡沫，但他认为这种说法不确切。中国房地产业正蕴藏着巨大的消费空间，现有的房地产还远远不能满足消费需求。一些大城市房价太高，低收入阶层根本没有能力购买高档次的房产。房地产价格走低将是今后的一个趋势。121文件有利于规范房地产市场，切实解决更多居民的住房问题，但同时也有可能造成房地产企业的两极分化，经济实力雄厚、开发能力强的大型房地产企业各方面优势将越来越集中，越来越突出；中小型规模的开发商可能因资金等方面的困难而从此萎缩，甚至有可能被淘汰出局，这是房地产业发展到一定阶段的必然结果。
北京首佳房地产评估有限公司技术部副总经理倪先生接受记者采访时也赞同这一观点。他认为，国家出台一些新的标准，逐渐提高房地产行业的门槛，是发展的必然趋势。
倪先生认为，在我国房地产业发展初期，大多开发商都是在“空手套白狼”，后来积累了一定自有资金，不少开发商具备了一定的开发实力。由于房地产开发资金占有量大，121文件出台以后，一些中小规模的开发商，在以后的房地产开发过程中有可能因资金周转不到位，导致“半拉子”、“烂尾”工程增加，这个问题也不容忽视，但不会像过去那样大面积地出现“半拉子”工程。
有开发商预言：如今至少70％的房地产开发公司面临资金问题，今年底明年初，首轮资金竞争下的失败者就会败走江湖，近2成的楼盘出现“烂尾”。对有些项目来说，也许不会出现烂尾楼，但是，因为资金捉襟见肘，延期交房就成了理所当然的事情。
就此，业内专家提醒，对购房者来说，期房价格降低似乎是件好事，但值得警惕的是，降价的同时，购买期房的风险也在加大。如果一再让利、降低价格，开发商依然无法筹到足够的资金，“烂尾”就成为随时可能发生的事情，购房者交的房款很可能就成了“肉包子打狗有去无回了”。
| 
