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小许半年前搬了新居，他在新的小区里所投资的小便利店也经营得有声有色，因此他经常和朋友吹嘘自己的投资眼光：当初考虑到所在的小区是新建小区，周边商业配套不是很齐全，区内的住户要买点日常生活用品非常不方便，如果买下一个商铺开家小型便利超市，生意肯定不错！不出几年，商铺就成自己的了。将来等商铺的价格上涨了，或租或售都行。但是好景不长，近日小区的对面开了一家大型超市，同时又有一家24小时便利店也在社区里开张了。缺乏了价格和服务上的优势，光顾的客户日渐减少，到了后来营业利润连维持日常的
开支都成了问题，惟有关门大吉。
专家指出，投资商务楼与投资住宅大不相同，商务楼对投资者的专业要求更高，对投资者自身的资金实力要求更高。从小许失败的投资中不难发现，他本人其实对商铺投资是一知半解的，在购买商铺时，对周边地区的发展规划、市场租售情况的掌握程度明显不够充分，造成经营方向“撞车”，而个人较弱的实力难以抗衡强大的同业竞争，原想抱个“金娃娃”，结果却成了个“大包袱”。
“工欲善其事，必先利其器”，投资商务楼前，投资者有必要透析商务楼投资的技巧、懂得如何计算投资回报率以及如何规避商务楼投资的风险。
买什么样的商务楼
商务楼是否具有投资价值主要是看两个指标：一是看房价是否有上升的趋势，二是看市场楼价租金水平是否有利可图。
要想取得相对较高的投资收益，就要首先对房地产市场有总体的把握和了解。既要了解市场的大势，又要了解所要选择楼盘的“业绩表现”。在这种情况下，想要获得投资收益，主要就是看其出租回报率指标了。租得好、租价高的楼盘，应当是最有投资价值的物业。第二要注意应租客需求锁定目标。在适当的区域里选择适当的项目，也是一门大学问。比如投资写字楼，对于中小企业投资客而言，区域的优势可以一目了然，但项目的投资价值就需要进行判断了，这就要求投资者要充分了解目标客户群的需求，并根据他们的需求，来选择自己的投资项目。珠江路那些成长中的中小型企业，一般对写字楼的要求有：一是高性价比，对于中小企业来说，过高的租金并非承受不起，而是宁愿把钱花在最合适的地方；二是对商务配套和服务的需求，要看电梯是否够用、够档次，宽带、信息处理等相关配套是否齐全，装修、配置等公共空间是否够档次，管理是否够专业；四是希望户型可以自由变化，空间能够变化的，能够自由组合安排的，而不是被限制死了的户型，这可能与这些企业仍然处在成长期和上升期有关。投资者不妨考察一下符合这些需求的商务项目。
如何计算投资回报
计算商务楼的投资回报，要了解以下几方面的数据：首先是房屋的单价和总价；第二是了解周边物业售价、出租状况及价位，并且要比较及测算市场租金与房价的比值；第三要考虑租金扣减贷款利息之后，净盈利与银行存款利息及股市收益率的效益差距。
如果询问售楼人员，他们通常会告诉你一个简单的公式：投资回报率=（月租金－按揭月供款）×12ㄊ灼诜靠睿诜渴奔淠诘陌唇铱睿＞萃臣疲�2002年住宅投资普遍汇报率约为6%-8%，而商铺的回报率为8%-12%，达到15%的也不在少数。
但我们要提醒投资者的是，这种计算方法未考虑前期的其他投入、资金的时间效应等多方问题，具有片面性。
如何回避投资风险
既然是投资就会有风险，而且收益与风险是成正比的。如何最大限度地回避投资商务楼的风险呢？
首先，若想求得在短期内收益的出租性物业，就应尽可能选择现房或接近现房的楼盘。因为只有物业成为现房，房屋才有可能即时出租获取回报。而且，现在新增楼盘数量多，竞争加剧，使期房项目的风险加大，这一风险的不确定因素包括工期保障、品质保障、价格涨跌、利息汇率变动等等。例如利率风险：如房价上升，贷款利率很有可能随之而作相应调整，因此存在利率风险。而且，每月还贷的压力则要求贷款人有稳定的高收入和相对稳定的支出，否则就会给正常生活带来影响。
其次，能保障长期高收益的楼盘位置，一定是在商贸区、经济发展区的“圈子”里，而且离核心区越近越好。这主要也是基于楼盘竞争因素的考虑。随着新增供量的加大，核心“外围的”有可能会有更好、更有潜力的楼盘，这是因为核心区内的供应是有限的，比如南京市政府已经明令限制在城中新批高档写字楼项目。所以像新街口、珠江路、山西路、大行宫等这些企业扎堆儿的地方，越是贴近中心区的楼盘，出租市场就越是稳定。
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