[新闻索引]近来南京楼市出现了一个怪现象，一方面房价节节攀升，普通消费者望房兴叹；而另一方面，不少楼盘销售火爆，有的楼盘开盘时甚至排起长龙，稍稍迟疑，想买都买不上。在房价高位运行之时，南京为何还会出现买房难的现象？其背后又折射出何种楼市问题？
调查：楼盘刚开房已售罄
【调查一】位于海福巷的三金·福邸8月23日刚刚开盘，记者于27日以消费者的身份拨通了售楼处的电话，一位姓谢的先生表示，三金·福邸一期的房子已全部售完。据他介绍，此次共推出了5幢楼，由于预订的情况太好，几个月前就已订得差不多了，所以一开盘就销售一空。如果实在想买，目前有位购买了13幢一中套的客户欲转让，售价为每平方米3818元，要么买这套客户的转让房，要么就得等到二期开盘，但二期房价肯定要涨。
【调查二】8月低调开盘的凯悦天琴也卖得很好，开盘当天就卖出了80%。一期推出的2幢18层高层住宅中，只剩下十几套了，且都是面积123平方米以上、楼层在12层以上的房子，面积适中的100平方米左右的房子早已卖完。这位售楼人员告诉记者，该楼盘小面积的房子本来就少，且多被开发公司的员工订走，所以普通消费者想买是很困难的。
探究：被订的房子哪去了？
【比对调查一】在南京市房地产网站（njhouse）上，记者发现，8月19日，在三金·福邸尚未开盘之时，一位刘先生便贴出了卖房信息。他以每平方米3800元的价格，转让一套83平方米的房子。据刘先生介绍，他所卖的其实是期房的房号，此前他预订了门对门的两套房，因为超出个人需求，所以有偿转让，转让费3000元一套，也可以2套一起卖。
【比对调查二】南京市房地产网站的二手房板块中，有关凯悦天琴的信息更多，仅近期发布的就有3条，报价相差很大，最贵的每平方米5800元，最低的4800元，而据售楼人员介绍，该楼盘目前的均价也不过4900元。樊先生转卖的正是最为走俏的两房两厅的中套型。记者拨打了樊先生的手机，他表示，这套房子要价每平方米5200元，如果记者想买，马上就可以办理房号转让的手续。当记者提出，开发商是否同意转房号更名时，樊先生说，因为要转让，所以他早跟开发商讲好，暂不签定正式的买卖合同，待找到买家后，由买家拿着樊先生的预订房号，直接签定合同。
【调查点评】事实上，在南京的二手房市场中，早已不乏在售新盘、新交付或即将交付楼盘的踪影，其中除少数是确因自身居住需要等种种原因转手，绝大多数是投资者的炒房行为。在8月28日扬子晚报的二手房买卖信息中，新盘或准新盘就有：玉兰山庄多幢，包括8幢总价高达600万元的湖湾独立别墅；东方名苑1套；东城水岸2套；美丽新世界3套；湖畔之星6套；钟山花园城2套；美林东苑1套；万科金色家园2套；圣淘沙花城多套。此外，澳丽嘉园、翠岛花城、大邦云顶人家等的二手房信息也频频见诸报端。我爱我家租赁置换公司房源部主管葛春锋介绍，目前几乎每个新盘都有房子委托我爱我家销售，其中最多的是万科金色家园和金鹰国际花园，都有10多套房子待售。甚至还有七八位预订了朗诗·熙园房号的市民，也来委托转让。
环节：新房怎样“沦落”为二手房
【散户一】在新盘尚未公开的内部认购阶段，花5千到1万元拿个房号，此时的认购价一般都比较优惠，所订的房子无论是套型还是楼层都比较好。等过几个月正式开盘之时，房价已经涨了一些，且好房子也已买不到了，此时将房号出让，获利可达100%。
【散户二】在一期买房，二期开盘房价大涨时抛售赚钱，有的楼盘一二期的差价高达千元，除去契税、贷款利息等相关费用，一期购房者的获利可达10万元左右。此外，还有人开盘时买房，交付时卖房，炒房的利润也颇为可观。
【大户】前不久，已交付使用的澳丽嘉园的售房广告突然在报纸上出现，并称是“最后一期”。一个已交付的楼盘怎么会再次“开盘”？原来，澳丽嘉园的21套尾盘全部被某公司以低于5000元的均价买走，重新包装后推向市场，这便是“最后一期”的由来。据售楼小姐介绍，目前这21套房的起售价为5800元，如果要全装修房还要另外加收装修费。投资者仅在房价上的获利，每平方米至少有千元以上。
视点：炒房行为利弊并存
【开发商】南京金居房地产公司副总经理王伯平说，今年以来，南京楼市投资气氛特别浓，几乎每个新盘都有人炒。开发商对此“又爱又怕”。一方面，有人投资拉动消费需求，带动房价上涨，对楼盘销售有激活作用，可尽早回笼资金。但另一方面，从市场的长期发展来说，投资者的比例如果超过20%，就有风险存在。今后几年，南京商品房的供应量将会出现比较大的增长，投资者虽然表现出旺盛的购买力，但毕竟不是实实在在的居住需求。更何况南京的房产投资者多为普通市民，资金并不充裕，都是短期炒作，尽快套现。一旦市场供求不平衡时，此时撤退最快的便是这些投资人。如果投资者的比例过大，便如“釜底抽薪”，楼市将会遭遇巨大的打击，迅速萎缩。
【专家】房产投资热为何会形成？南京大学商学院博导高波教授认为，一方面，相当一部分开发商低开高走的定价策略使得炒房有利有图。另一方面，目前南京总体房价走势稳定向上，投资者在此大背景下对投资炒房也比较有信心，一些成功的个案也起到示范作用，从而使炒房者越来越多。高波认为不能简单地以好或坏来评价。要看投资比例是否适度，如果不导致楼市虚假繁荣，不致产生过高的泡沫，这种投资就是有利的，反之，如果比例过高，市场就很危险了。
建言：适度调控防范风险
记者在采访中获悉，针对杭州愈演愈烈的炒楼现象，杭州市已于8月提出建立市民住房保障体系新措施：计划建立房地产信息体系，谁在炒作房产，可以一目了然；限制炒楼花，政府将对炒楼花者除了缴纳契税和印花税外，还要缴纳5.55%的营业税；修改经济适用房框架，要上市就要把差价和利息先还给政府；加大土地投放量，经济适用房建设将与商品房1∶1推进；设置独特的房产证，它将成为欠政府的欠款单……对于杭州的这一动向，南京的房产商及专家等都予肯定，他们府为，南京的房产投资虽还不像杭州那么热，还没有出现严重的不利影响，但是管理者也应未雨绸缪，早做考虑。此外，还应拓展投资渠道。房产投资目前还仅限于实物投资，今后应发展金融投资，引导市民投资房地产抵押债券、信托产品等。调查采写 王烨
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