番禺房地产业遭遇大盘困惑

　　番禺房地产的开发可以说是广州地产界的骄傲。然而，2002年末，几乎在所有区域成交量都有较大增长的时候，番禺区整体成交量却下滑了24％，销售量直线下降。虽然2003年初情况有所好转，但搜房研究院有关人士认为，番禺房地产业的警钟已经敲响，巨大的供应量和有效需求不足之间的矛盾已经开始显现。

　　1998年，一条从广州南跨珠江直通番禺的快速干线拉近了番禺和广州的距离。广东众 多房地产商包括星河湾、凤凰城、丽江花园、锦绣香江、祈福新村等八大巨鳄在番禺圈下了少则上千亩，多则五六千亩、上万亩的住宅开发用地，建设了华南碧桂园、锦绣香江、星河湾、南奥花园、广地花园等著名楼盘。房地产开发中的“大盘”概念由此产生，在全国房地产界引起了很大轰动。

　　番禺新鲜的空气、良好的环境、舒适的生活、低廉的价格吸引了众多广州市民。但是，出行不便、配套跟不上、高昂的生活成本越来越困扰购房者。购房人群开始向市区回流，以至于在2002年11月，2000多套洋房巨量上市时，市场已经无法消化。

　　在番禺，大盘之间的竞争已经趋于白热化，每个发展商都铆足了劲，面对竞争对手的产品，力求做到“人无我有，人有我精”。从而形成了住户专车＋商业街＋学校＋会所（公园）这样一个四大件缺一不可的固定模式，这也是由于番禺生活、市政配套的缺乏所引起的必然反应。而各发展商之间横向联系的缺乏及楼盘竞争的加剧，又使得原本应该共享的资源大量重复建设。另一方面出于对企业自身利益的考虑，发展商不可能在自己的小区里建设更多更大型的市政配套来满足居民的生活需要，已经建成的那一部分也面临着生源严重不足的问题，如祁福新邨已经建成的祁福医院，病源不足问题已经暴露出来，面临同样问题的还有学校；再如各个发展商分别开通的小区住户班车，到了节假日每班车都挤到爆棚，可是平时却空空荡荡，坐不了几个人，造成了运力的严重浪费，也加重了发展商的负担。

　　与此同进，价格大战一触即发。2003年1月份番禺同时有三个楼盘推出了全新的产品，分别是华南新城的山水云天、锦绣香江的紫荆雅园和广地花园的白领公寓。加上一个月前祁福新邨推出的山泉居，以及广州雅居乐花园、南奥、星河湾更早之前推出的剩余单位，番禺的房地产市场在2003年一开春就弥漫着硝烟。在巨大的资金压力下，锦绣香江率先降价，新一期紫荆雅园最低价仅为2680元／平方米，并随屋附送800元／平方米的豪华装修，其实际价格已经跌破了2000元／平方米。华南新城和广地花园暂时未有跟进降价，但华南新城均价4100元／平方米，号称随屋附送升级版豪华装修，价格不会低于800元／平方米，并且每套房子均有接近500元／平方米的家电（家具）礼券赠送，实际价格也仅在2800左右徘徊，广地花园毛坯房均价本身就低于3000元，新一轮价格大战一触即发。价格是把双刃剑，对于房地产市场来说，消费者的习惯一向是买涨不买跌，降价是否真的会给发展商带来更多的客户，还是使更多的置业者持币观望，这目前还很难预测。广州楼盘的口碑效应是全国最强的，一旦楼盘降价，就会损害到老客户的利益，进而影响良好口碑的有效传播，甚至会带来负面影响，这也是众多楼盘采用低开高走策略的主要原因。但是番禺的房地产一直走的是平价路线，在当前跌声一片的楼市中，降价空间已经非常有限。

　　搜房研究院分析师石贝分析认为，2003年对番禺的房地产业来说是最为关键的一年，发展商应该从理性的角度来看待购房人群回流市区的这一事实。在广州楼市这种供大于求的情形之下，番禺一年之内数百万平方米的推出量肯定没办法被市场完全消化，发展商是否应该暂缓自己庞大的开发量？房地产本来就是一个负债率很高的行业，一般资金运行良好的企业都达到45％左右，如果2003年番禺仍然保持这种开发量，最后只会使发展商投入的巨资在短期内无法收回，从而造成资金运转不灵，最后被动的放缓甚至停止开发。等到市场回暖，销售高峰再一次到来的时候，番禺的房地产业就无法在第一时间内拿出最好的产品投放市场，市场份额就会被别的热点区域瓜分蚕食掉。所以只有在现在主动进行调整，对已开发的部分尽力进入市场消化，对未开发的部分则放缓开发速度，养精蓄锐、等待时机，当市政规划真正落实到位的时候，再次进入市场。作者：王晓华作者单位：经济参考报文章来源：经济参考报发布日期：2003-9-1星 级：