外资基金试水中国 沪房产市场成为桥头堡 | ||
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http://finance.sina.com.cn 2003年09月01日 09:58 中国经营报 | ||
正当沪上房产开发商们为融资而烦恼之时,国外的房地产基金却在不露声色地大举进入———摩根斯坦利房地产基金、新加坡嘉茂基金、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒这些赫赫有名的跨国房产投资基金在近期均动作频频。 海外房产投资基金大举进入 7月底,在上海召开的“2003年中国-新加坡经合论坛”传出消息,亚洲最大上市地产公司之一———嘉德置地集团旗下嘉茂基金欲拿出1亿至2亿美元成立中国住宅发展基金。该基金管理有限公司执行总裁潘锡源在会上表示,该基金将关注价位在5000~20000元/平方米的不同档次的商品房投资,并将首先投向上海、北京和广州等城市。嘉德置地集团在华全资子公司凯德置地中国控股集团有关人士证实说:目前该基金正在积极筹划中,由于相关政策与细则比较复杂,因此目前具体细节尚在完备之中,但可以肯定的是,融资渠道的多元化,将使房地产基金成为重要的融资方式之一。 此前,世界著名投行摩根斯坦利名下房地产基金已参与上海的房地产项目投资。7月10日,摩根斯坦利房地产基金与上海永业集团宣布:建立共同投资上海房地产市场的战略联盟。双方第一个项目“锦麟天地雅苑”总投资额预计9000万美元,并有两家新加坡公司参与。据悉,锦麟天地雅苑共有90套住宅、106套服务式公寓和5000平方米的商业面积,预计2005年初竣工。这是美资首次进军上海高端住宅市场。 “作为全球最大的投资银行,摩根斯坦利进军上海房地产市场更多体现出一种领军效应,紧随其后,会有越来越多的外资基金积极介入。”戴德梁行(上海)公司张国正总经理总结说。 此外,另一家以房地产公司面貌出现的外资房地产基金公司———新加坡投资公司旗下的GIC地产计划斥资4200万美元,在浦东陆家嘴批租了一块7万平方米的土地,准备兴建写字楼综合物业。在浦东,另一个大型别墅开发项目已停工数年。日前,一家美国投资基金进入这个项目,并高起点规划了美国学校和高尔夫球场,准备将其建成一个外国人居住的大型别墅区。 美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等著名的跨国房产投资基金也纷纷进入上海,已与上海房产发展商达成紧密型合作意向,其中一些项目已经进入了实质操作阶段。 与此前海外投资基金主要关注写字楼市场和高档住宅不同的是,这一次,普通商品住宅市场也成为他们投资的热点。据张国正总经理透露,与美国基金的喜好不同,欧洲基金特别是来自德国的基金,非常看好开发上海老百姓居住的普通住宅。 种种迹象表明,海外投资基金正把目标瞄准上海的楼市。随着对中国市场的了解,这些投资基金纷纷调低在中国的投资风险率,一反观望等待的态势,进军上海房市的步伐骤然加快。据悉,目前上海已有一些中小房地产企业愿意拿出土地与国外基金合作。而海外基金明确表示,对上海最感兴趣的投资项目包括上海旧区改造的高档住宅项目、档次较高的酒店和写字楼,以及商业项目涉及投资金额大的大型项目和一些有重大影响力的项目。 房产市场资金吃紧亟须拓展融资渠道 海外投资基金此时大举杀入上海房地产市场可谓是正逢其时。在此之前,中国人民银行6月13日颁布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)对上海房地产市场原有的融资模式进行了釜底抽薪般的打击。 按照文件规定,房地产商申请银行贷款时,自有资金不能低于开发项目资金的30%,这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力,如果不能寻求到新的融资渠道,众多抗风险能力较弱的中小房地产商将被迫退出市场。 不仅如此,据有关人士透露:由于上半年货币供应量增长过快,央行下半年将采取措施收紧银根。在高度重视货币信贷快速增长可能引发的风险的同时,努力保持货币信贷的稳定增长,这将是今年下半年我国货币政策的基本取向。“对于资金密集型的房地产而言,开辟多种融资渠道势在必行”,顾明德副所长斩钉截铁地说。 房地产基金通常是以地产项目为投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价值链 的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资。对于房地产企业来说,房地产基金无疑提供了新的融资渠道,而对于投资者来说,不仅可以从该基金获得较高的投资收益率,还能有效规避风险。这种融资渠道在欧美房地产市场的开发中十分常见。 投资条件业已成熟 如果说房地产市场对资金的急迫需求给了海外房产基金大举杀入的良机的话,上海房地产市场的日渐成熟在客观上为其提供了进入的必备条件。 戴德梁行(上海)公司总经理张国正透露,过去,海外投资基金尤其是欧美基金不太敢在中国搞不动产投资,主要原因是他们在研究投资回报率的时候,把在中国投资的风险率计算得很高。因此就会相应要求很高的投资回报率,一般在18%左右,否则就会觉得投资收益率过低。此外,从投资方式看,他们的主要做法类似于风险投资,就是选择合适项目进行投资收购,通过一段时间(一般是五年左右)的经营管理,使物业升值,然后寻找合适买家转手套利,接着再投向下一个项目,这就要求要有合适的退出机制,要有一个成熟的二手房市场。 随着中国加入世贸组织,投资门槛降低,制度日趋完善,政策日益透明,中国市场从而也被欧美基金长线看好;另一个重要的因素就是,在上海已经出现了一个成熟的二手房市场,今年上海二手房市场的交易量有望突破2000万平方米,这个市场的形成,为投资基金退出提供了一个畅通的渠道。 另一个很重要的因素是,中国有一个巨大的房地产需求市场。以上海而言,每年有10万对新婚夫妇,其中70%有能力也希望离开父母自己买房居住,加上旧城改造搬迁,潜在的购买力相当惊人。 上海已经是一个全球化的上海,目前,居住在上海及周边地区的台湾人有30万人,再加上外国人和港澳人士,数目更可观,随着上海国际化程度的提高,越来越多的外来人口将涌向这里,这些都给上海楼市提供了巨大的增长空间。 外资基金尚处试水阶段 尽管外资基金蠢蠢欲动,但限于政策障碍,他们只得以朦胧的面目出现,改头换面进入中国。据了解,目前尚没有一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册,多以在低税收地区注册的投资公司的身份现身沪上。一方面为了避税,另一方面也是迫于国内有关房地产基金政策不明朗的无奈。 从目前的状况来看,国外房地产基金进入上海还处于试水阶段,资金投入都不是很高。像摩根斯坦利房地产基金,据说在首个项目“锦麟天地雅苑”中的投资额大概只占总投资额的10%左右。而嘉茂基金准备投入的1~2亿美元在资金密集型的房地产市场也算不得很多。 张国正总经理在接受记者采访时表示,目前来看,进入中国的海外房地产基金正在从单纯的投资商向开发商转变,原来的操作主要是满足房产商融资的需要,在房地产开发中所占比重不大,而且很少直接参与开发。而现在不同,有不少海外房地产基金都已经或准备介入到房地产的开发中来,企图赚取原属于开发商的那块丰厚利润。不过,房地产市场的开发周期较长,风险难料。他强调,海外房地产基金介入上海房地产市场,不单单是部分解决了融资的问题,更重要的影响在于他们一旦介入开发后,在质量、管理和运作规范上都将起到模范作用,也将引导上海房地产市场的国际化趋势。
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