广东房地产5年来步伐首放缓(图)

　　来自广东省建设厅的最新数据显示：今年上半年广东房地产开发投资增速回落，增幅同比下降25．2％，这一增速是广东房地产开发投资自1998年以来的首次低增长速度。

　　与投资增速回落相对应的是各大楼盘开发出现放缓趋势。据广州市番禺区房管部门有关人士透露，自星河湾首次开盘以来，一直处于高速开发中的华南板块，近3个月来就首度出现大规模开发放缓的迹象。其中除祈福新村、南国奥园等少数几个楼盘已向房管部门报建新一期工程外，其它大多数楼盘，在近几个月内均没有新一期项目的报建。

　　专家分析认为，广东省房地产开发投资和施工面积增长放缓，是房地产发展周期的正常回落现象，这有利于控制和消化空置商品房，减少泡沫出现的可能性。

　　而从宏观政策层面的消息看，从央行121号文件实施，到最新出台的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，都在为高速增长的房地产投资快车减速。种种迹象表明，房地产业发展正面临新的调整期。

　　而从广东市场的实际情况看，则显得较为“平稳、理性”，广东省政府早在年初就出台了《关于加强房地产市场管理的通知》，从土地供应源头、房地产开发市场管理等多方面规范市场运作。在全国各地房地产投资一路高涨的情况下，广东的房地产投资在政策调控的市场约束之下，开始出现理性回落的趋势。

　　有关数据表明，今年以来土地购置面积大幅增长，上半年，广东商品房土地购置面积1063．06万平方米，增长28％；完成开发土地面积973．02万平方米，增长15．2％，购置土地面积与完成开发土地面积两者比例为1．02：1，而去年同期为0．83：1，可见开发商手中的土地较多，但不敢盲目进行开发。

　　资金链条收紧，销售压力加大

　　市场风险约束投资增长

　　近几年来，在大型发展商和大型楼盘的带动下，广州楼市快速发展，少数发展商和大型楼盘的开发步伐，在一定程度上决定着整个市场的开发节奏。从近一个季度的情况来看，在新金融和土地政策的作用下，各大发展商在市场上的推货量依然保持较大的规模，但在新货量的开发报建方面，已开始放慢开发和销售的步伐。

　　广州市番禺区华南板块几个大盘已放缓扩张步伐，将重点精力集中于前期已开发产品的市场销售上。事实上，各大楼盘的新货建设开发放缓，并非仅番禺一地。据了解，经过近两年的迅猛发展后，合生创展、富力地产、碧桂园、雅居乐集团等地产巨头在众多市场因素的变化之下，近期亦有意放缓整体开发节奏，改变以往多盘齐建齐推的大规模做法，转而分阶段、分区域突出重点楼盘的开发销售。

　　从市场销售看，上半年全省房地产销售面积总计为1001．99万平方米，与去年同期790．35万平方米的成交总量相比，增长了近27％！特别是进入第二季度，房地产成交总量大幅“放大”至607．86万平方米，较第一季度大幅上升了80％！

　　尽管销售增长势头不错，但全省商品房空置面积一直居高不下而且仍在不断增加，主要是由于竣工面积连续高于销售面积，竣工面积的增长速度又高于销售面积。截至今年上半年，商品房空置面积达2215．08万平方米，其中空置一年以上的占51．6％。

　　对此，广东省房地产业协会副会长蔡穗声分析，不敢盲目开发商品房的最主要原因是市场消化能力在降低，投资风险进一步提高：1－7月，销售面积与竣工面积之比为0．71，明显小于去年同期的0．87，可见市场消化能力在降低，直接造成空置面积同比增长11．4％，而市场供过于求仍十分明显，导致空置面积出现16％的增加，其中，待销面积（一年以内空置量）增长近三成，未来市场压力进一步加大，竞争会进一步加剧；而在央行收紧信贷的政策背景下，房地产开发企业资金链条也开始吃紧，1－7月，房地产开发企业自有资金只占到位资金的16．0％，也比去年同期低2个百分点，自有资金比例减少，将造成投资的风险大大提高。

　　据广东省房地产业协会提供的资料显示，今年上半年，广东房地产企业资金中，国内贷款占24％，自筹资金占28％，外资为2％，其它资金（包括售楼款、订金等）占46％。

　　随着市场的规范，进入房地产开发的门槛也越来越高。最近，广州推出了最新土地政策，从明年1月1日起土地出让金或地价必须一次性缴清。由于土地的出让金涉及的金额高达几千万元甚至数亿元，因此，一次性缴清这笔钱对许多开发商来说都不是件易事。就算对大型开发商而言，也必须承担着较大的资金风险与高额的开发成本。

　　在市场资金环境趋紧和投资风险的约束下，投资增速的回落是正常的。

　　中低档住宅将火爆，中小型项目渐失宠

　　市场资源向品牌大开发商集中

　　从央行和国务院出台的政策看，其导向都在调整市场供应结构，向中低档住宅投资建设倾斜。经过政策引导和市场优化，开发商更加注重理性，企业面对项目的区位、质量、环境、价格、产品各要素的整体考虑更加重视，这使得住宅的供求结构将日趋合理。

　　据业内人士分析，如央行121号文件实施，对购买第二套房和高档商品房、别墅有一定的利率调控，可能导致开发商更加关注第一次置业的大军，中低档的住宅将更多地出现在市场上。

　　前不久的统计数据表明，高档楼宇的价格正在“缩水”，广州一些新开发的别墅也在半价促销。相反，中档以下的住宅市场一派火爆景象。据广州一家排名前三强的房地产公司的销售统计，目前仍有90％的购房者为第一次置业。

　　从市场消费看，消费者的消费心态也日趋理性。由于近几年来消费者要求越来越高，大家倾向购买品牌好、实力强的发展商开发的大型高素质楼盘，因此市场知名度不高的发展商开发的中小型项目日渐失宠，销售也遭遇一定压力。今年上半年大型楼盘的销售势头良好，出货速度快，销售额比去年同期均有不同程度的增长，如城建集团今年上半年销售业绩突破10亿元，半年时间已完成去年全年的销售任务；富力地产集团销售业绩也比去年同期增长大约20％。

　　蔡穗声认为，就广东这个在全国来说都是发育较早、较成熟的房地产市场情况看，今后发展的主要问题还是解决供求关系不平衡的问题，调整产品结构，应简化交易手续，清理不合理收费，刺激销售增长。

　　本报记者　陈韩晖图：

　　在市场资金环境趋紧和投资风险的约束下，房地产投资增速回落是正常的。资料图片