高房价博弈 谁是输家

　　余南平

　　上涨过快的城市房价，如果是以其他隐性长期损失为前提，特别是以损害城市低收入群体为代价的话，那么，政府以公共利益为出发点的有形之手就有必要对其施以干预

　　对于投资和出口两条腿走路、快速奔跑的中国经济来讲，房地产经济近几年扮演了异 乎寻常的重要角色。根据国家统计局和国家发改委最新分布的2003年半年度统计调查看，全国35个城市二季度房屋销售、土地交易、房屋租赁价格分别比去年同期上涨了4.9%、7.8%和1.8%。而以东南沿海经济发达城市的房屋销售价格来看，上海房价涨幅居第一，房价上涨18.1%。如果以内环线内房价不低于7000元/平方米、外环线内不低于5000元/平方米为标准，再以人均GDP差距5倍和人均收入10倍差距计算，那么，当上海房价已经和香港现时房价处在同一个价格水平线上时，上海高房价经济短期带来的经济繁荣又会造就怎样的输家？

　　就业

　　首先，我们来看高房价对失业率的影响。尽管在传统的经济学研究中，在一般意义讨论的结构性失业、摩擦性失业、季节性失业的范畴内，我们很难得出房价与失业率本身之间的直接关联，但从总需求角度看，城市居民的消费能力却直接影响到城市就业岗位，特别是第三产业就业岗位的创造。尤其当上升的失业率与城市经济增长速度出现反向运行，周期性失业理论已经无法解释其内在原因时，我们只能从经济增长结构和有效消费能力中寻找可信的解释。

　　研究上海经济增长结构特点不难发现，其城市经济增长核心产出是固定资产投资（房地产占1/3）、进出口（外贸依存度145.5%）、部分工业行业（汽车、钢铁），而这些产业的劳动力相对固化，不会大幅带动城市就业的增长（研究表明中国第三产业就业弹性系数平均高达0.57，远远高于第二产业的0.34）。

　　相反，由于资本资源配置倾斜和城市高房价的双重作用影响，不仅削弱了城市第三产业自生性增长，同时住房支出挤占总收入比例过高，导致消费品购买力下降，也延迟了第三产业扩张。因此，高房价尽管并不直接显性相关城市就业率，但以消费总量角度看，特别是考虑按揭购房造成的消费心理变化，高房价与支付能力的不平衡，还是可以使我们确信高房价对失业上升的正相关影响，而这个判断已被城市经济学研究的多数大都市个案研究所证明。

　　长期消费

　　其次，我们来看高房价对城市长期消费能力的影响。2002年上海房地产销售总额为810亿元，占GDP15%，而2003年一季度的数据显示，上海商品房预售登记面积为621.35万平方米，供求比为1∶1.19，如果我们假定这样的销售情况可以保持到今年底，那么上海新建商品房销售面积可以达到2400万平方米左右。根据上海房价中位数计算，上海2003年房地产销售将突破1200亿元以上，考虑到外地与境外购房者比例只占25%,那么上海居民实际年消费住房总额,今年可以达900亿元，而2003年上半年，上海平均月工资最新统计是1677元/月，家庭半年度人均可支配收入是7049元，那么很明显，城市居民房地产年消费不仅已经超过城市居民工资收入总额100%以上（上海2001年工资总额为678亿元），而且占到城市社会零售消费品总额的近50%。

　　同时，以2002年底上海城乡居民存款余额4662亿元为基数，辅之以存款的“二八”定律(20%的存款人掌握80%存款)推算,那么普通城市居民存款余额几乎接近了城市居民年购买商品房总额，这样或可解释上海作为中国内地最具消费能力的城市，其年均消费增长仅维持在9%左右。以占53.3%销售比例的100—150平方米/套商品房计算，上海成套商品房的实际价格是家庭年人均可支配收入的35—40倍。这样的倍率，不仅将使普通居民倾其家庭毕生劳动所得（假定居民收入上涨维持在目前的7%—9%），同时他们还必须以降低未来消费能力为代价去支付银行按揭利息。

　　另外，考虑到如果将住房消费与非住房零售品消费总量放在一起考虑，实际上目前上海与住房相关的消费已占居民总消费的50%（家居、装潢、家电），那么在扣除恩格尔系数要求的最低生存消费外，上海普通居民可支配的能力发展消费只占20%左右，而长期消费能力的下降，不仅威胁到城市经济的持续增长的保持，同时城市居民文化、教育、旅游、娱乐消费的下降，还将影响城市的创新和发展能力。

　　贫富差距

　　最后，我们来看高房价对贫富差距拉大的实际影响。一般意义而言，讨论房地产市场运作而出现的“财富不均衡”情况，是指通过不同用途之间分配土地，凭借规划直接提高土地价值而产生的财富重新转移和不平等分配问题。而就高房价而言，其对贫富差距扩大的实际作用则表现在房产市场的交易上。

　　对于一般以自用为目的，并倾其所有购买一套住宅的城市普通居民而言，即使在退休之年还清贷款，并拥有了自己的产权住宅，但由于其自用居住房产不可能进行实际交易，因此房产价格上升只增加家庭的账面财富，并不增加可使用财富。而对于有资本并可以投资多套房产的富人而言，只要房价上涨幅度大于利息，就可以获得比普通人更多的流动性财富收入。

　　这种现象极有可能固化低收入阶层现有生存状态，并削弱了低收入家庭向上流动的能力，另外，对于房价较高、持续上涨且中心城区土地有限的大城市（如上海）还会出现“富人进城、穷人下乡”的逆向流动潮，而这样不仅会产生居住的“阶层同质化”，同时还将导致多数普通大众对城市文化、环境等公共基础设施享用机会的实际下降，从而加剧“精神贫困”、“文化鸿沟”。

　　综上所述，可以看到城市高房价产生的种种弊端，而其影响的群体往往是低收入阶层。过分超过实际支付能力的高房价，将在根本上削弱他们的发展机会，因此，在城市经济多处得益于高房价时，甚至出现特殊受益利益群体时，我们就必须考虑，上涨过快的城市房价，尽管在某种程度上拉动了部分行业的增长，并扩大了内需，但假如这种增长是以其他隐性长期损失为前提，特别是以损害城市低收入群体为代价的话，那么对于无法实现供需均衡，并极易出现“市场失灵”的房地产市场（住房既是需要又是需求，既是生存必须品又是享受消费品），政府以公共利益为出发点的有形之手就有必要对其施以干预。

　　（作者为华东师范大学亚欧研究中心研究员）