贷款政策紧缩迫使银行转向 房贷抢滩二手楼市

　　今年以来，银行与二手房亲密接触的消息不断传出。

　　继建行之后，其他国有和股份制商业银行纷纷涉足二手房按揭贷款业务，民生银行和浦发银行更是联手中介，推出二手房抵押消费贷款。而光大银行率先推出的跨行转按揭业务也让市场欢欣鼓舞了一阵。随后，浦发银行重手出击，将二手房按揭贷款的批贷时间缩短到7个工作日，使得二手房按揭贷款达到一个前所未有的速度。而近日，建行首家推出“百易安 ———二手房交易资金托管业务”，惹得北京房屋中介市场起了不小波澜。

　　为什么银行纷纷扎堆二手房？记者走访了与多家银行有着业务合作关系的房地产中介“我爱我家”。该公司金融理财部总监康胜介绍说，与银行之间的合作，我爱我家经历了从“求银行”到“被银行求”的过程，其中除了国内银行，还有外资银行和外资金融服务机构，而形成这种变化的主要原因在于二手房的市场前景和国家政策的推动。

　　首先，二手房按揭市场非常大。北京现有存量房2．2亿平方米，总计约230万套，按照二手房年交易量为存量房的8％的经验数据计算，北京每年的二手房交易量约有18．4万套，其中约60％需要贷款，则有11万套为按揭购买的房产，再按照每套贷款额为20万元的经验数据，这样北京市一年的二手房按揭贷款总量约在220亿元左右。如果再加上商业用房按揭及抵押消费的贷款量，北京市与二手房相关的贷款总量一年就可超过300亿元。

　　其次，国家和央行的政策调整是促使各商业银行纷纷转向二手房按揭的直接因素。车贷风险的剧增、一手房市场的扑朔迷离使得银行需要寻找更好的信贷出口，尤其是不久前央行121号文件的出台，更使二手房按揭成为急寻贷款业务的银行心中“淌着蜜的地方”。目前，北京各银行在二手房按揭市场的比拼，大多采用短兵相接的方式，在营销手法上也多采用“你有我有全都有”模式。所以借款人所关心的贷款年限、贷款成数、还款方式、放贷时间等问题就成了各银行展开激烈搏杀的武器。

　　据记者了解，大多数银行的贷款年限都放宽到了25年甚至30年，贷款成数也由原来的70％提高到80％，在批贷时间上也基本上都是5－7天。而在操作模式上，各家银行略有不同，有些直接和房屋中介公司合作，由中介担保，属于决胜终端型，其效果最好。有些是和一些担保公司合作，组合成一个贷款－担保联合体，然后再向房屋中介的客户提供贷款服务，属于直客型。还有的无须担保的，贷款在作完抵押登记后才发放，属于散兵游勇型。银行为了抢到二手房按揭这个香饽饽，竞争已趋白热化。

　　据我爱我家对买房人的调查和分析，在上述贷款年限、贷款成数和批贷时间前提下，借款人最为关心的是贷款的还款方式，而对银行进一步提高贷款年限或缩短批贷时间已经不再敏感。如果银行能根据借款人的收入、年龄和工作变化等特性来设定相应的还款方式，其在市场上的竞争力将大大加强。

　　另外，银行根据市场需求开发不同的贷款品种也是增强竞争力的有效途径。

　　尽管二手房是个香饽饽，但和任何信贷一样，二手房按揭也存在相应风险。和其他抵押贷款一样，二手房按揭也具有借款人的资信风险和抵押物的价值风险，除此以外，二手房按揭还存在一种程序性风险。这种程序性风险主要来自两个方面，一是二手房极其复杂的权属关系和交易流程，这会直接导致交易不能顺利进行，抵押物不具有抵押可能；二是交易过程中的恶意，如果控制不力，交易双方完全可以串通进行骗贷或超贷。银行和有实力有信誉的中介合作是控制程序性风险和抵押物的价值风险的关键。（1C4）