新财经：中信国安淘金“天下第一城”

　　年年都有资产重组业务重头戏的中信国安，这次选中了“天下第一城”的产权式酒店。其实，大股东拥有的“天下第一城”，一直就是上市公司的淘金地

　　本刊记者 李盾

　　就在北京有线电视收费大幅上扬，令人们再次瞩目有线电视业务投资价值的时候，另 一家具有“有线电视”概念的上市公司则仿佛置身事外——6月末，中信国安(000839)股东大会通过决议，将上市公司持有的沈阳有线电视项目中的权益，以2.61亿元的价格出让给大股东中信国安集团，同时，以5.13亿元的价格从中信国安集团手中受让7.5万平方米的“天下第一城”产权式酒店。

　　其实，顶着“信息产业股份有限公司”的牌子，中信国安的主营业务却越来越偏重于房地产——已经不止一位证券分析师向《新财经》记者发出这样的感叹。从2002年年报上看，中信国安全年主营收入达人民币9.4亿元，不过，其中7.4亿元来自房地产领域，占了全年主营收入的79%。

　　受益“天下第一城”

　　“上市公司有大量的有线电视网络资产，但是由于没有达到控股地位，所以，无法并入报表，只能体现为投资收益。”中信国安下属的大通房地产公司高层这样解释向《新财经》记者解释母公司遇到的尴尬局面。

　　不过，把这个解释放在中信国安的房地产业务收入和利润比重越来越高、而信息产业领域内收入停滞不前的事实面前，理由似乎略显苍白。此次中信国安以2.61亿元的价格出让沈阳有线电视项目的权益，同时斥资5亿多元收购“天下第一城”产权式酒店，更是将公司今后的利润增长点放在了房地产行业。

　　其实，除了这次收购产权式酒店之外，“天下第一城”早已同中信国安联系在了一起。自上市以来，在中信国安从房地产业取得的收入不断增长的同时，其大股东中信国安集团旗下的项目“第一城”为上市公司贡献的收入也逐年增加。中信国安因下属公司承建“第一城”项目，从1999年该项目获得的收入尚不足1亿元，但是到了2002年，从“第一城”获得的收入已经达到6.6亿元，占了上市公司主营收入的70%。

　　而2003年5月27日一则关联交易公告显示，中信国安2003年又将为“第一城”承担约6亿元的建设工程，2004年还会有约3亿元的收入来自“第一城”的工程承包业务。这样看来，在信息产业领域(有线电视网络)遭遇政策围城同时，中信国安却一直、并且还将继续受益于大股东旗下的“第一城”项目。

　　“第一城”前世今生

　　“天下第一城”位于河北省香河县安平经济技术开发区，地处京、津、冀与北京市通州区交接地，距北京52公里，距天津70公里。这个模仿北京城布局而建的仿古建筑融民俗、旅游、度假、会议、娱乐于一体，占地3600亩(约244万平方米)，总建筑面积约36万平方米。

　　第一城的建设经营方是“第一城娱乐总公司”，目前中信国安集团公司持有90%的股份，北京保利集团公司和香河土地开发建设公司分别持有5%的股份，其中后者是当地政府背景，主要以土地出资。《新财经》记者了解到，该项目建设工期已近11年，经营公司早期的股东有中银投资(中国银行下属投资公司)等具有银行背景的投资公司，但在国家作出银行对外投资的限制性政策后，这些投资公司纷纷将股份转让给了中信国安集团。

　　在收购了“天下第一城”的产权式酒店不久，中信国安下属大通房地产公司的张延女士向拜访“第一城”项目的《新财经》记者介绍了该项目的大致情况：这座仿古建筑以明清的北京城为蓝本，将老北京的城廓微缩复原，分为内城和外城两大部分。原老北京内城的9个城楼和外城的7个城楼，都在这里重现身影，内外城中主要集中的是各种规模宏大且颇具中式风格的皇城建筑群和匠心独具的皇家园林。与京北著名的旅游景点“老北京”不同，“第一城”的城楼和城墙均以1∶1的比例按照明代京城修建，只是将城墙长度缩短，并将其改为双层的空腹城墙，作为客房、餐厅或办公场所就在这些城墙的内部，上市公司收购的产权式酒店即为部分“城墙”。

　　然而“第一城”绝不仅仅是古建筑的翻版：城内有比照联合国的硬件标准建造的国际会议中心；拥有可容纳4000人演出的金色大厅；城内的健身中心可进行20多种运动，另有面积达1.2万平方米的马会俱乐部；此外城内及环城还有4个装有晚间灯光设备的9洞高尔夫球场。

　　归入中信国安上市公司旗下的产权式酒店仅是“第一城”的部分资产，大通房地产公司的负责人更喜欢向记者介绍整个项目其他配套设施的“富丽堂皇”：1.3万平方米的荷宫水殿前方的喷泉总投资就达200万元，能喷出几百种造型；金色大厅完全采用法国进口的高级金色天幕；城内五星级正阳门大酒店(非上市公司收购项目)底层将供奉据称室内最大的金佛，酒店几根巨型的盘龙柱超过故宫的规模；复原的圆明园“远瀛观”景观面积比原景观要大五分之四，内部又是一个大型的夜总会……

　　“天下第一城”自1992年10月开始兴建，整个工程预计今年10月份竣工，累计建设周期近11年。不过，至今一些主要的度假、会议、娱乐设施还没有正式对外营业。而观光业务自1998年4月开始试营业，由于距离城区较远，吸引的游客数量也有限。

　　独特的“产权式酒店”模式

　　按照“天下第一城”经营公司的说法，今后单纯的景点旅游不会是“天下第一城”项目的主要业务，甚至有可能放弃出售门票、吸引普通旅客参观的现有业务，他们更看好的是开展高档度假和娱乐业务。这次，中信国安收购的产权式酒店正是未来度假、娱乐业务的组成部分。

　　据业内人士介绍，国际上一般将产权式酒店分成三种类型：一是时权酒店，即投资者在约定期内有使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，投资者购买后，可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为一种投资行为，投资者逐年取得约定的回报，并期待增值以回收投资。

　　与上述所有的方式不尽相同，中信国安的产权式酒店有着自己独特的经营模式。

　　上市公司收购的产权式酒店的位置，位于“天下第一城”内城东、北、西三面城墙内部(如前文所述，“第一城”中城墙中空，内为酒店客房)。但与上市公司公告略为不同的是，公告称收购的是“五星级酒店”。但据大通房地产公司介绍，其实，部分收购的酒店(如朝阳酒店)最后确认为四星级。

　　据大通房地产公司副总经理郝雪涛介绍，此次上市公司中信国安收购的酒店一共有307套套房，其中最大的复式套房面积达900多平方米，最小套房也在100平方米左右。产权式酒店的销售人员告诉《新财经》记者，这些酒店的平均售价在每平方米1万元左右。

　　面对“远离北京市区50多公里的产权酒店如此售价是否过高”这个问题，大通房地产公司副总经理杨小航和郝雪涛均连连否认，他们向记者讲述了此项目的优势以及推广项目的主要思路。

　　“首先，‘第一城’拥有极为完善的配套设施，城内有仿古建筑、皇家园林、健身中心，高尔夫球场，会议中心等高级配套设施；其次，公司将聘请有销售产权式酒店经验的北京经纬房地产公司作为公司的销售代理；此外，产权式酒店的运营和管理事务由天下第一城娱乐公司统一负责，其保证给业主稳定的收益。”杨和郝特别指出，天下第一城娱乐公司将给予购房业主定额回报承诺。

　　具体的操作方式是，购房者选定了房间并就价格达成协议后，首付总房款的30%，余款采用20年银行按揭的方式支付。同时购房者与第一城娱乐公司签订委托经营合同，由天下第一城娱乐公司负责经营酒店，向业主支付的报酬等同于业主需要每月向银行支付的月供。同时，购房者每年拥有首付额度10%的酒店消费金额，可选择天下第一城内任何档次的客房消费，同时可预支20年内的消费额。

　　中信国安无风险？

　　对“天下第一城”产权式酒店收购完成后，比照中信国安历年的主营收入来源，可以预期上市公司2003年来自“天下第一城”的收入主要将体现在三个方面：房租、承建第一城工程和销售产权式酒店收入。

　　在这三方面的收入中，房租收入每年只有320万元，对上市公司影响不大；已经发布的关联交易公告也已经说明，2003年上市公司将有6亿元左右的收入来自承包“第一城”项目的工程，这基本上是无竞标风险的商业活动。在“第一城”的施工现场，记者看到了工程正在进行。而相对前两种收入，较为“新潮”的产权式酒店似乎存在更大的不确定性，东方高圣投资顾问有限公司在中信国安收购产权式酒店交易的独立财务报告中亦指出：“产权式酒店的销售和经营情况受外界因素的影响较大，存在一定的经营风险。”

　　不过，从大通房地产公司介绍的酒店销售方法来看，这些经营风险似乎将会与上市公司“绝缘”。

　　以一个价值200万元的套房为例，购房者需要缴纳的首付为60万元，余下140万元按照银行按揭的方式实行。按照目前的利率，购房者需要每月向银行支付约9270元左右的按揭款。而据大通房地产方面的介绍，这笔按揭款其实不用购房者支付，因为购房者支付首付款后，将与第一城娱乐公司签订委托管理合同，由后者代为经营酒店，从而每月向购房者支付9270元的按揭款，并保证不向购房者收取物业管理费用。此外，购房者每年还享有相当于首付款10%的酒店消费额度，即每年可在第一城内酒店住宿费用为6万元。换句话说，购房者只要付出30%的房款，余下的全部由第一城娱乐公司买单。

　　在这个例子中，购房者付出房价60万元，得到价值200万元的产权式酒店，还可获得20年内累计120万元的消费额度；对于第一城娱乐公司，将承担购房者每月9270元的按揭款，20年累计约有220万元支出；而对于上市公司中信国安，则获得了银行资金200万元，并可立即确认为收入。

　　由上述简单分析可知，上市公司的母公司(通过天下第一城娱乐公司)承担了此项目的绝大部分风险，而上市公司(通过子公司大通房地产公司)只需要将产权式酒店卖出，就能获得可确认收入——因为这种房产不同于一般的住宅，无需办理入住手续即可确认为上市公司收入。相对三折的四、五星级酒店的售价，加上第一城的配套设施，大通房地产方面预期这种产权式酒店取得购房者的认可有较大的可能。据大通房地产公司负责销售工作的张延女士介绍，该项目将会在近期正式向外界推出。

　　大通房地产副总经理杨小航和郝雪涛也承认，在这种商业模式中，上市公司的母公司中信国安集团控股的天下第一城娱乐公司实际上将承担几乎全部的经营风险。如果上市公司的酒店全部售出的话，总面积7.5万平方米，均价每平方米1万元，按70%的20年期银行按揭计算，需要从银行获得5亿元按揭贷款。这样来看，第一城娱乐公司每月需向银行支付的按揭款将达到324万元，每年接近4000万元。

　　是否会有因为天下第一城娱乐公司经营状况不佳，而造成无法按时支付购房者的经营报酬，进而造成无法及时支付银行按揭的情况呢？大通房地产方面表示，考虑到第一城娱乐公司30多亿元的资产，应该会承担并化解这种风险。更重要的是，其实，上市公司已经通过一系列的协议安排，从产权式酒店的经营中脱身。

　　母公司能扛多久？

　　凭借母公司强大的经济实力，“天下第一城”似乎真正成为了上市公司中信国安的“无风险淘金地”。但必须指出，其实，上市公司“无风险”或“小风险”的前提条件是母公司来分担风险。

　　自上市以来，中信国安每年的业绩都维持稳中有升，其中很大的原因在于母公司中信国安集团给予了大力支持。屈指算来，从中信国安置换出的盈利状况不佳的资产先后有北京风云寻呼台、北京金药电子商务有限公司、世华财经网络，而从母公司中信国安集团置换入的盈利状况较好的资产有北京大通房地产公司、鸿联九五、光大通信(现已更名“国安通信”)等。可以说，中信国安的资产重组业务年年都有重头戏。

　　按照我们的推算，2003年来的“第一城”的收入约8亿元，但是2004年可预期的来自“第一城”的建筑业务收入仅3亿元——因为第一城原计划的竣工日期是2003年10月份，那么，假设新收购的产权式酒店售罄并全部确定收入，此后上市公司的收入缺口如何填补？是否还会有新的重头的资产重组，来补上“第一城”项目竣工造成中信国安收入减少？谁又将被置换入上市公司，成为集团承担风险的棋子呢？这些将是中信国安明年最大的问题。